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Haftung WEG

30.10.2017 07:47 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Hallo,
ich stehe vor dem Kauf eine 2- und eines 3- Familienhaus. Dieses steht auf einem Grundstück mit 2 anderen Häusern und einer Halle.
Alle Häuser und die Halle sind in Wohnungseinheiten aufgeteilt.
Ich kaufe hier als 5 Eigentumswohnungen und dennoch 2 Komplette Häuser.

Aktuell zahlt jedes Haus seine Kosten komplett selber. Es gibt keinen Verwalter, Es gibt keine WEG-Jahresversammlung und keine geteilten Kosten.
In der Teilungserklärung steht:

„Bei den Wohnungen 1 u.3 | 2, 4 u. 5 | 6, 7 u. 8 | 9 u 10 handelt es sich um vier voneinander getrennte Häuser, so dass Verwaltungsmaßnahmen an den Häusern nur von den jeweiligen Eigentümern der im Haus befindlichen Wohnungen zu beschließen und zu tragen sind. Das gilt auch für Reparaturen an Dach und Fach und die Gefahr des zufälligen Untergangs
Für die vorstehend festgelegte Kostentrennung ist die Darstellung der in dem der Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügte Lageplan vom 22.04.1997 maßgebend
Nicht teilbare Kosten werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander getragen.
Auf die Bestellung eines Verwalters wird vorerst verzichtet."

Hafte ich für die anderen Hauseigentümer, wenn diese Ihre Zahlungen nicht nachkommen?

Sofern nötig, Besteht die Möglichkeit eine Haftung im Notarvertrag auszuschließen bzw. wie würde man so einen Ausschluss formulieren?

Vielen Dank

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie auch beim Eigentum nach Bruchteilen/Miteigentum gilt nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), § 20 Gliederung der Verwaltung:

"(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.
(2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden [es muss aber eben keiner bestellt werden]."

Die Verwalterbestellung ist nicht entscheidend, weder für die Kostenverteilung noch die Kostentragung.

Vgl. § 21, Verwaltung durch die Wohnungseigentümer:

"(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

[...]

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1.
die Aufstellung einer Hausordnung;

2.
die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

3.
die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;

4.
die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;

5.
die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);

6.
die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

[...]

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

§ 16 regelt sodann die Nutzungen, Lasten und Kosten

"[...]
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. [...]."

Etwas anderes beschließen kann man zwar, aber die Haftung bezüglich der anderen Hauseigentümer ausschließen wenn diese Ihre Zahlungen nicht nachkommen, geht nicht.

Aber:
Sie können natürlich die anderen (klageweise zur Not) verpflichten, Ihren Anteil zu erbringen.

Es sollte aber bei einer derartigen Sachlage überlegt werden, ob nicht eine professionelle WEG-Verwaltung gesucht werden sollte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2017 | 10:05

Eine Verstänsifrage habe ich noch.
Wie darf ich den Teil in de Teilungserklärung verstehen?

„Bei den Wohnungen 1 u.3 | 2, 4 u. 5 | 6, 7 u. 8 | 9 u 10 handelt es sich um vier voneinander getrennte Häuser, so dass Verwaltungsmaßnahmen an den Häusern nur von den jeweiligen Eigentümern der im Haus befindlichen Wohnungen zu beschließen und zu tragen sind. Das gilt auch für Reparaturen an Dach und Fach und die Gefahr des zufälligen Untergangs. "

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2017 | 10:35

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Das heißt, dass hier die Aufteilung in vier voneinander getrennte Häuser vorgenommen wurde, abredegemäß von den Eigentümern so gehandhabt und in Abänderung des Wohnungseigentumsgesetzes, was das zulässt.
Das geht, kann auch nur einvernehmlich geändert werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


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