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Haftung Vermierter für durch Mieter verursachte Kosten Stromversorgung?

04.03.2011 10:04 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bin Vermieter einer gewerblich genutzten Immobilie. Vermietet wird auf Basis eines Standard Gewerbemietvertrags. Kosten aus der Grundversorgung (Gas und Strom) wurden diekt zwischen Mieter und jeweiligem Versorger vertraglich geregelt und abgerechnet.

Der ehemalige Mieter beendete (nach einigem hin und her, nicht akzeptierter Kündigung wegen Fristverstoß, Mietrückständen– dass sollte aber hier nicht Gegenstand der Frage sein) das Mietverhältnis zum 31.12.2008 durch Rückgabe des Schlüssels, eine protokollierte Übergabe fand nicht statt, da weder ich noch mein Vertreter informiert/anwesend waren. Bei der Erstbegehung nach Auszug am 13.1.2009 durch meinen Vertreter wurde der Stromzähler mit Stand 10.000 kwh abgelesen und bei der Neuanmeldung des Nachmieters beim Versorger angegeben.

Im März/April 2009 erhielt ich einen Anruf von einem Mitarbeiters des Versorgers, der mich davon unterrichtete, das zwischen Abmeldung des Mieters am 30.09.2008 mit 9.000 kwh und der Anmeldung des Nachmieters zum 14.01.2009 mit 10.000 eine Lücke von 1.000kwh klafft. Bis dahin war ich über eine Abmeldung des alten Mieters beim Versorger weder durch den Mieter noch durch den Versorger selbst informiert worden. Im Gespräch erklärte ich, dass das Mietverhältnis erst am 31.12. durch Schlüsselrückgabe endete. Ich bot an, einen geringen Teil der offenen 1.000 kwh (5%) für den Zeitraum 1.1. bis 13.01. zu übernehmen.

Im Mai 2009 erhielt ich eine Stromliefervertrag und Rechnung vom Versorger für den Zeitraum 1.10. bis. 13.01. über 1.000 kwh. Mein Widerspruch gegen die Rechnung – ebenfalls datiert Mai 2009 - wurde nicht akzeptiert, da der Mieter sich ‚ordnungsgemäß‘ beim Versorger zum 30.09.2008 mit Zählerstand 9.000 abgemeldet hat. Mein Hinweis, dass ein gültiger Mietvertrag bestand und der Mieter bis 31.12.2008 über das Objekt verfügte und erst dann übergeben hat, wurde ignoriert (Begründung: Stromliefervertrag nicht an Mietvertrag gebunden).

Zusatzinfo: Für ein an den Hauptstromzähler angeschlossenes Nebengelass wurde zwischen dem Mieter und dem Eigentümer des Nebengelass ein Stromliefervertrag vereinbart. Der Verbrauch aus diesem Vertrag ist durch einen separaten Zwischenzähler nachweisbar und in diesem Fall zu vernachlässigen (unter 50 kwh). Dies wurde dem Versorger ebenfalls mitgeteilt. (Diese Info ist relevant, da der Versorger das Nebengelass als Verursacher des Stromverbrauchs ansieht.)

Beim Stromversorger habe ich dann erneut im Mai/Juni 2009 per Einschreiben/Rückschein nochmals Wiederspruch gegen die Abrechnung eingelegt und eine schriftliche Zeugenaussage beigelegt, die unter anderem folgendes beinhaltet:

- Schlüsselrückgabe am 30.12. in Briefkasten ohne Protokoll
- Eingeschaltete Verbraucher im Objekt (hauptsächlich Innen- und Außenbeleuchtung) in der Zeit vom 1.10. bis 31.12.
- Kein Zugang durch Vermieter/Vertreter zum Objekt in der Zeit vom 1.10. bis 31.12. möglich
- Abgelesener Zählerstand am 13.01. von 10.000kwh
- Verbrauch Nebengelass in der fraglichen Zeit ca. 50 kwh

Dieses Schreiben ist bis heute durch den Versorger nicht beantwortet. Vielmehr erhielt ich jetzt im Februar 2011 - ca. 18 Monaten nach meinem letzten Schreiben- eine erneute ‚letzte Mahnung vor Einleitung rechtlicher Schritte‘durch einen den Versorger vertretenden Rechtsanwalt.

Meine Frage: Muss ich für die durch den Mieter verursachten Kosten aufkommen, obwohl offensichtlich ist das sowohl der Versorger als auch ich als Vermieter durch den Mieter getäuscht wurden? Wie kann ich einen drohenden Mahnbeschied abwenden bzw. dagegen vorgehen?

Anmerkung: Der geschilderte Zeitverlauf stimmt grob mit dem tatsächlichen überein, die angegebenen Werte zum Stromverbrauch sind vereinfacht.

Ich bin mir nicht sicher, ob diese Frage eher in die Kategorie Mietrecht oder Vertragsrecht passt. Ich bitte um entsprechende Prüfung und Behandlung.

Recht herzlichen Dank!

04.03.2011 | 11:30

Antwort

von


(1973)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein Zahlungsanspruch seitens des Stromversorgers gem. § 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag für den Verbrauch besteht nur, wenn Sie als Vermieter zum Zeitpunkt des Verbrauchs Vertragspartner des Unternehmens waren.

Da entgegen § 2 Abs. 1 StromGVV, nach dem Grundversorgungsverträge über die Lieferung von Elektrizität grundsätzlich in Textform geschlossen werden sollen, ein Vertrag in der dort vorgeschriebenen Form mit Ihnen nicht geschlossen wurde und der Vertrag zwischen Versorgungsunternehmen und Mieter wohl bereits durch den Mieter gekündigt war, kommt ein Vertragsschluss nur in der Form des § 2 Abs. 2 StromGVV in Betracht. Dort ist der allgemein anerkannte Rechtsgrundsatz normiert, wonach in dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens ein Vertragsangebot in Form einer sogenannten Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrages zu sehen ist, das von demjenigen konkludent (=durch schlüssiges Verhalten) angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität entnimmt (vgl. u.a. BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202003,%203131" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.04.2003 - VIII ZR 279/02: Zustandekommen eines Wasserversorgungsvertrages; Festsetzung ...">NJW 2003, 3131</a>).

Für die Frage, wem der Stromverbrauch zuzurechnen ist, kommt es daher darauf an, an wen aus der Sicht des den Strom Nutzenden das Versorgungsunternehmen ihr Angebot in Form der Bereitstellung von Energie richtet und wer aus Sicht des Versorgungsunternehmens unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte dieses Angebot durch die Entnahme von Energie angenommen hat und dadurch erklärt hat, Vertragspartner werden zu wollen. Bei der Auslegung ist zu berücksichtigen, wer die nach außen sichtbare tatsächliche und rechtliche Verfügungsgewalt über den Anschluss hat.

Entsprechend der üblichen Handhabung in der Praxis sollte in Ihrem Fall der Mieter selbst Vertragspartner des Leistungserbringers werden und auch die insoweit anfallenden Kosten außerhalb der Miete unmittelbar tragen. Aus Sicht des Mieters war die Realofferte deshalb an ihn als denjenigen gerichtet, der auch nach den Vereinbarungen mit dem Vermieter dafür zuständig war, den Strombezug zu regeln. Auch aus Sicht des Versorgungsunternehmens sollte sich das Angebot aufgrund der bisherigen Praxis vorrangig an den jeweiligen Mieter der Wohnung richten. Zudem hatte der Mieter bis zu seinem Auszug die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Anschluss.

Ein konkludenter Vertragsschluss zwischen Ihnen und dem Stromversorger hinsichtlich des Stromverbrauchs während der Mietdauer kann nach Ihrer Schilderung daher nicht angenommen werden. Dementsprechend ist der Mieter mit der weiteren Stromentnahme Vertragspartner des Versorgers geworden (bzw. geblieben) und vertragliche Entgeltansprüche sind allein ihr gegenüber geltend zu machen.
Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Mieter seiner Pflicht, die weitere Abnahme von Strom unverzüglich mitzuteilen (§ 2 Abs. 2 S.1 StromGVV) nicht nachgekommen ist. Die StromGVV sieht eine irgendwie geartete Ausfallhaftung des Vermieters für derartige Fälle nicht vor, zudem soll die Möglichkeit eines konkludenten Vertragsschlusses dem Versorgungsunternehmen nicht dazu dienen, einen weiteren Vertragspartner zu erhalten (LG Itzehoe Urteil vom 3.3.2009, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20S%20179/08" target="_blank" class="djo_link" title="LG Itzehoe, 03.03.2009 - 1 S 179/08: Stromlieferungsvertrag: Vertragspartner bei einem konklude...">1 S 179/08</a>).


Zusammenfassend:

Meines Erachtens müssen Sie für die Stromkosten mangels Vertragsverhältnisses nicht aufkommen. Dies gilt natürlich insbesondere auch für den Nebengelass, da Sie hiervon ja nicht einmal Eigentümer sind.
Sie sollten den Stromversorger daher letztmalig unter Hinweis auf die Rechtslage auffordern, die Forderung nicht weiter gegen Sie geltend zu machen. Wenn die Gegenseite dennoch ein Mahnverfahren einleitet, können Sie innerhalb von 2 Wochen Widerspruch hiergegen einlegen. Das Verfahren wird dann gegebenenfalls vor dem zuständigen Gericht als normale Klage weitergeführt und die Gegenseite müsste eine ausführliche Begründung ihres Zahlungsbegehren einreichen, gegen das Sie sich dann (wenn nötig mit Hilfe eines Anwalts) verteidigen können.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

ANTWORT VON

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