Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Haftung Verkäufer für spätere Sonderumlage


09.11.2006 17:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben im Juni eine Wohnung gekauft, wobei der Verkäufer gleichzeitig Geschäftsführer der Hausverwaltung war und ist. Bei den Besichtigungen hatten wir ausdrücklich auch nach Eigentümerstruktur und Mängeln gefragt (wobei meines Wissens nach finanzielle Mängel ohne Aufforderung genannt werden müssen) – hierzu wurde uns jeweils vom Makler nichts Negatives geschildert. Ebenso waren die Protokolle aus früheren Eigentümerversammlungen sowie die jährlichen wirtschaftlichen Abrechnungen völlig einwandfrei.

Zwei Tage nach Unterzeichnung des Vertrages am 26.6., jedoch noch 2 Wochen vor dem vereinbarten wirtschaftlichen Übergang (Kauf laut Vertrag zum 14.7.) fand eine reguläre Eigentümerversammlung statt, an der natürlich noch der alte Eigentümer teilnahm. Erst Mitte Oktober erhielten wir nach mehrmaligen Erinnerungen das Protokoll dieser Versammlung. Darin steht, dass sich zwei Eigentümer (jedoch nicht, welche) mit ihren Zahlungen im Verzug befänden. Eine Sonderumlage in Höhe von ca. 60% der allein in dem Protokoll beschlossenen Maßnahmen solle sicherstellen, dass es nicht zu Liquiditätsengpässen komme (wir nehmen an, dass unser Verkäufer seinen Anteil daran bezahlt hat). Angesichts der Tatsache, dass der Instandhaltungsposten laut Wirtschaftsplan maximal 10% der Maßnahmen abdecken konnte, war eigentlich hier bereits absehbar, dass das Geld nicht ausreichen würde.

Nun erhielten wir eine Einladung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung, um eine Sonderumlage mangels Liquidität zu beschließen. Dies soll Ende nächster Woche geschehen. Offensichtlich war daher die Sonderumlage vom Juni nicht hinreichend bemessen, zumal wir selber ja sehen, dass die meisten der damals beschlossenen Maßnahmen noch nicht durchgeführt wurden.

Dem Verkäufer war auf alle Fälle vor dem wirtschaftlichen Übergang der Wohnung, als Geschäftsführer der Verwaltung jedoch aller Wahrscheinlichkeit nach bereits lange vor Unterzeichnung des Vertrages, bekannt, dass sich Eigentümer mit ihren Zahlungen im Verzug befanden. Dies wurde uns jedoch nicht mitgeteilt.

Meine Frage daher: wofür haftet der Verkäufer? Sprich: können wir ihn erstens für die jetzt notwendige Sonderumlage haftbar machen, so sie durch den Zahlungsverzug der Eigentümer entsteht? (Wenn ja, bezugnehmend auf welche Gesetze? Welche Fristen müssten wir in diesem Kontext beachten?) Muss er zweitens für die Bezahlung per nachträglicher Sonderumlage der bereits im Juni beschlossenen Maßnahmen aufkommen, falls die Kosten in dem damals beschlossenen Rahmen bleiben? Und wenn nicht, dann evtl. bis zu diesem Rahmen?
Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn überhaupt, könnten Ihnen Ansprüche auf Anfechtung/Rückabwicklung des Kaufvertrages gegen den Verkäufer zustehen. Dann erübrigt sich die Frage der Sonderumlage für Sie von allein.

Das Problem wird hier jedoch folgendes sein: Es kann immer wieder vorkommen, dass einzelne Miteigentümer mit Ihren Wohngeldbeiträgen in Rückstand geraten. Das ist nicht unbedingt ein so außergewöhnlicher Umstand, dass damit von Ihnen nicht zu rechnen war und er daher unbedingt bei Verakuf zu offenbaren ist.

Außerdem haften Sie mit der Sonderumlage nicht für die Verbindlichkeiten der säumigen Miteigentümer, sondern dienen Ihrer eigenen Sache für die Zukunft, nämlich dem Erhalt der Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft. Sie legen in Ihrer Sachverhaltsdarstellung selbst dar, dass die von Ihnen verlangte Sonderumlage nicht dem Ausgleich von Beitragsschulden dient (dieses wäre in jedem Fall unzulässig), sondern der Verhinderung von Liquiditätsengpässen. Die Eigentümergemeinchaft wird trotz Sonderumlage Ihre Forderungen gegen die Beitragsschuldner weiterverfolgen. Ich empfehle insoweit u.a. das Nachlesen folgender Entscheidung: OLG Celle - Beschluss vom 05.01.2004 - 4 W 217/03.

Ich kann daher nicht ohne weiteres dazu raten, rechtliche Schritte gegen den Verkäufer einzuleiten. Die abschließende Prüfung der Sach- und Rechtslage sollten Sie jedoch dem von Ihnen zu beauftragenden Rechtsanwalt überlassen. Vor irgendwelchen Maßnahmen sollten Sie in jedem Fall einen Kollegen hinzuziehen.

Mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2006 | 18:18

Was ist mit den bereits beschlossenen Massnahmen? Diese sollten ja eigentlich mit der Sonderumlage vom Juni bezahlt werden. Falls die Kosten jedoch die Höhe dieser Umlage übersteigen obwohl sie im damals beschlossenen Kostenrahmen bleiben (wovon wir ausgehen, wird sich nächste Woche zeigen), müssen dann wir zahlen oder der Verkäufer? (Wie oft ist eine Klage gegen säumige Eigentümer eigentlich erfolgreich - die melden doch im Zweifel Privatinsolvenz an, so dass die WEG keinen Pfennig mehr sieht?)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2006 | 11:49

Es verbleibt auch insoweit bei meinen bisherigen Feststellungen. Alles, was die zukünftige finanzielle Entwicklung der Gemeinschaft betrifft, ist auch von Ihnen mitzutragen. Allenfalls eine direkte Einstandpflicht für Schulden anderer oder ausgeschiedener Miteigentümer scheidet aus. Selbstverständlich ist hier nur schwer eine klare Grenze zu ziehen. Schulden aus der Vergangenheit belasten die Finanzen der Gemeinschaft auch für die Zukunft. Damit müssen Sie leider Leben.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER