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Haftung Bauträger bei nicht fristgemäßer Fertigstellung

05.12.2019 16:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


10:01

Zusammenfassung:

Bauverzögerung durch Bauträger bei vermeintlich höherer Gewalt

Ich habe Anfang 2017 bei einem Bauträger eine Eigentumswohnung in einem Sanierungsprojekt in Sachsen zum Festpreis erworben. Der Vertrag enthält den Passus: "Es wird angestrebt, dass der Vertragsgegenstand bis zum 31.12.2018 bezugsfertig hergestellt wird. Der Vertragsgegenstand ist jedoch bis zum 30.04.2019 bezugsfertig herzustellen. Behinderungen bei der Herstellung des Vertragsgegenstandes aus Umständen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, z.B. Streik, höhere Gewalt ..... verlängern die Herstellungsfristen um die Dauer der Behinderung. Bei nicht fristgemäßer Bezugsfertigstellung hat der Verkäufer dem Erwerber für die Fristüberschreitung einen pauschalen Schadenersatz in Höhe von € 7,00/qm Wohnfläche je angefangenen Monat ab dem 01.05.2019 zu zahlen. Die Geltendmachung eines weitergehenden nachgewiesenen Schadens bleibt dem Erwerber vorbehalten."
Anfang März 2018 informierte mich der Bauträger, dass die mit den Rohbauarbeiten beauftragte Baufirma Ende 2017 Insolvenz angemeldet habe, eine andere Baufirma aber ab Ende März 2018 nun bauen werde. Einen Monat später informierte der Bauträger, dass die neue Baufirma erst ab Ende Juni 2018 mit den Rohbauarbeiten beginnen könne und sich eine Verzögerung von 6 Monaten ergebe. Zur Begründung Verwies der Bauträger auf die allgemein angespannte Lage im Baugewerbe und dass sie bereits 37 Rohbaufirmen angefragt hätten, jedoch lauter Absagen erhalten hätten.
Seitdem gehen die Baumaßnahmen voran und Ende November 2019 konnte die Wohnung abgenommen werden mit dem endgültigen Fertigstellungstermin 31.12.2019.
Beim Abnahmegespräch verwies der Bauträger darauf, dass für die Verzögerung von insgesamt 8 Monaten in der Fertigstellung trotz des Abschnittes über pauschalen Schadenersatz von ihm keine Zahlung zu leisten sei, da er sich auf "höhere Gewalt" berief, bedingt durch die Insolvenz der beauftragten Baufirma. Als freiwillige Leistung ist er jedoch bereit - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - eine Zahlung von einer Monatsmiete zu leisten.
Meine Fragen:
- Besteht die Argumentation des Bauträgers zurecht, dass die Insolvenz einer von ihm beauftragten Baufirma unten den Passus "höhere Gewalt" fällt, oder tritt hier eine Art Durchgriffshaftung ein?
- Die Finanzierung des Vorhabens erfolgt durch entsprechende Baukredite, für die durch den verspäteten Abruf Bereitstellungszinsen in erheblicher Höhe anfielen. Fallen diese zu zahlenden Zinsen unter den Passus des "weitergehenden nachgewiesenen Schadens"?

05.12.2019 | 17:46

Antwort

von


(304)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

selbst in der anwaltlichen Praxis berufen sich Bauunternehmen immer wieder darauf, dass vermeintlich höhere Gewalt zu einer Verzögerung geführt hat. Grundsätzlich ist dabei zunächst festzuhalten, dass das Bauunternehmen die Beweislast für den Verspätungsgrund trägt. Ihr Bauträger müsste im Streitfall mithin sämtliche Gründe die nach seiner Auffassung ursächlich für die Verzögerung waren unter Beweis stellen (können).

Ungeachtet der Beweisschwierigkeiten muss der Bauträger nach überwiegender Rechtsprechung, jedoch grundsätzlich mit Schwierigkeiten rechnen und hierfür in seiner Bauzeitplanung einen ausreichenden Puffer einbauen und dabei insbesondere auch bei der Auswahl seiner Vertragspartner und Subunternehmer darauf achten, dass diese tatsächlich fristgerecht ihre Bauleistungen erbringen können.

Der Verweis Ihres Bauträgers auf eine etwaige Insolvenz der ursprünglich beauftragten Baufirma sowie der Hinweis, dass im Anschluss "37 Baufirmen abgesagt hätten" dürfte daher nicht unter die Begrifflichkeit der höheren Gewalt fallen.

Insgesamt bin ich daher der Auffassung, dass die Einwendungen Ihres Bauträgers untauglich sind und im Streitfalle auch einer gerichtlichen Prüfung kaum standhalten dürften.

Soweit die Bereitstellungszinsen die vereinbarte Vertragsstrafenpauschale überschreiten sollten, so wären auch diese erstattungsfähig.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der außergerichtlichen oder gerichtlichen Durchsetzung Ihres Schadensersatzanspruchs gegenüber dem Bauträger anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Rückfrage vom Fragesteller 06.12.2019 | 09:52

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Meine Rückfrage: Der Kaufvertrag enthält ja den Passus: "Behinderungen bei der Herstellung des Vertragsgegenstandes aus Umständen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat ... verlängern die Herstellungsfristen um die Dauer der Behinderung." Die Insolvenz einer beauftragten Baufirma ist - zumindest nach laienhafter Ansicht - ein "Umstand, den der Verkäufer nicht zu vertreten hat". Kann sich der Bauträger bei der Verweigerung eines Schadenersatzes wegen Fristüberschreitung darauf berufen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.12.2019 | 10:01

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

auch unter Berücksichtigung der von Ihnen zitierten Vertragsklausel bleibt es grundsätzlich bei der hier vertretenen Rechtsauffassung, da der Bauträger gerade bei der Auswahl seiner Vertragspartner und Subunternehmer darauf zu achten hat, dass diese tatsächlich fristgerecht ihre Bauleistungen erbringen können. Der bloße Hinweis des Bauträgers auf die Insolvenz einer beauftragten Baufirma dürfte daher nicht ausreichend um Schadensersatzansprüche auszuschließen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben. Soweit Sie bei der außergerichtlichen oder gerichtlichen Durchsetzung Ihres Schadensersatzanspruchs gegenüber dem Bauträger anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

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90451 Nürnberg
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