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Häuserbau fehlerhaft - was tun?

31.07.2013 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Hallo liebe Rechtsberater

Unser Bauträger, mit dem wir derzeit 2 Häuser bauen lassen, hat die Häuser fehlerhaft, abweichend von der Baugenehmigung und abweichend unseres Auftrages errichtet. Der Bauträger hat den Fall bereits schriftlich bestätigt. Es wurde vom Bauträger auch bestätigt, dass die Bauherren den Fehler entdeckten.

Haus 1 65 cm nach Osten versetzt
Haus 2 85 cm nach Osten und ca 80 cm nach Norden versetzt.

Fragen:
1. Können wir einen Abriss und einen korrekten Bau verlangen? Bisher steht der Rohbau Erdgeschoß
2. Welche rechtlichen Konsequenzen haben die Fehlstellungen der Häuser in Hinblick auf die Baugenehmigungen? Gesetze und örtliche Verordnungen wurden trotz der Fehlstellungen eingehalten. Kommen weitere Gebühren auf uns zu, wenn die Häuser so weitergebaut werden?
3. Haben wir ein Anrecht auf eine finanzielle Unterstützung, wenn wir die Fehler akzeptieren (müssen)
A. In bezug auf direkte Mehrkosten - z.B. Carport oder Anschlüsse werden teurer
B. In bezug darauf, dass wir die nebeneinander stehenden Häuser in dieser Anordnung auf den beiden Grundstücken einfach so nicht haben wollen. Uns gefiel es wirklich viel besser, wie wir es vorher geplant haben.
4. Falls 3a und 3b ja: Welche Höhe ist juristisch vertretbar, angemessen bzw. verhàltnismäßig?

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,


grundsätzlich können Sie den Abriss und Neubau an der korrekten Stelle verlangen, weil der jetzige Standort als Mangel gilt.

Der Unternehmer kann dieses nur dann verweigern, wenn dieses unverhältnismäßig wäre, was eine Einzelfallentscheidung ist.

Dass hier die Baurechtsvorschriften, Grenzabstände etc. trotz fehlerhaften Standort eingehalten werden, spielt dabei leider zu Ihren Lasten eine Rolle - allerdings sind auch der Gesamtzuschnitt des Grundstückes, die geplante Nutzung, der Versatz in Relation zur Grundstücksgröße und mögliche finanzielle Auswirkungen zu berücksichtigen.

Erst anhand dieser Abwägung, die im Zweifel im alleinigen Ermessen des Gerichtes liegt, kann dann diese Frage abschließend geklärt werden. Eine verbindliche Abwägungsregel gibt es dabei nicht, da es eben immer eine Einzelfallentscheidung ist.


Der Versatz muss dem Bauamt angezeigt werden, da diese Abweichung von der Baugenehmigung eben nicht mehr minimal sein wird. Sollte das Bauamt dann auf Abriss bestehen, wäre der erste Teil der Frage in Hinblick auf die Unzumutbarkeit dann zu Ihren Gunsten entschieden.

Ansonsten sollte unbedingt eine Nachtragsbaugenehmigung auch in Hinblick auf mögliche Anbauten (und dann die Grenzabstände) erwirkt werden.

Notwendig wird sicherlich auch eine Neuvermessen werden.

All die dadurch entstehenden Kosten sind vom Unternehmer zu tragen und Ihnen zu ersetzen.


Sofern ein Versatz unzumutbar sein sollte, das Bauamt nicht auf Abriss besteht und die Nachtragsgenehmigung erfolgen sollte, sind Ihnen alle aus diesen gleichwohl bestehenden Mangel entstandenen und noch entstehende Kosten zu ersetzen.

Die tatsächlich entstehenden Mehrkosten sind zu ersetzen; bei künftigen Kosten wären diese zu schätzen.

Ein Ersatz für das "Nichtgefallen" als eine Art Schmerzesgeld sieht das Gesetz so nicht vor; vertraglich kann man aber eine solche Entschädigungszahlung durchaus vereinbaren und sie ist auch keine Seltenheit.

Die genaue Höhe lässt sich nicht beziffern.

Neben den tatsächlichen Kosten wird die Beeinträchtigung bei der Grundstücksausnutzung eine Rolle spielen. Schlimmstenfalls wird ein Sachverständiger diesen Wert anhand der Beeinträchtigung, der Bausumme, des Bodenwertes zu ermitteln haben - dieses lässt sich so hier nicht annährend beantworten.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/


Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2013 | 22:37

Danke zunächst für ihre Angaben. Wir sind jedoch nicht ganz zufrieden, weil wir uns bald mit dem Bauträger treffen. Wenn man verhandeln muss - sonst gibt es möglicherweise einen Stillstand mit für uns nicht absehbaren finanziellen Fogen - möchte man vorbereitet sein und weiteren Schaden abwenden. Daher brauchen wir eben Zahlen. Wir fragen hier nach ihren Erfahrungen, was ist in ähnlichen Fällen üblich. Nur mit Zahlen von Ihnen oder anderen Anwälten können wir so verhandeln, dass wir das Gefühl haben, nicht "über den Tisch gezogen zu werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2013 | 08:26

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich kann Ihren Wunsch ja nachvollziehen.

Es wurden ja in der Erstantwort bereits die wertbildenden Faktoren genannt, wobei ich auch nach der Nachfrage von Ihnen keine weiteren Informationen zu diesen Faktoren bekommen habe.


Wenn ich bei Ihnen anfrage, was eine Leistung kosten wird, werden Sie sicherlich auch erst einmal in Erfahrung bringen wollen, welche genaue Leistung aus Ihrem Angebot denn gewünscht wird und keine Zahl ohne diese Informationen mitteilen (können). Genauso ist es hier.


Ein Bauverzögerungsschaden ist zu ersetzen. Wie hoch dieser sein wird, kann man eben erst nach Fertigstellung beziffern. Eine Überschreitung um einen Monat wird einen anderen betrag ausmachen, als eine Überschreitung von sechs Monaten. Sind Mietgarantien oder Mietverträge zu erfüllen, wird die Summe anders sein, als bei einer (hier wohl kaum anzunehmenden) Eigennutzung.


Entscheidend ist dabei, dass die Haftung DEM GRUNDE NACH bestätigt wird. Sie sollten sich keinesfalls auf irgendwelche Zahlen schon jetzt einlassen, wenn der Schaden noch nicht einmal absehbar ist.

Beispiel:

Sie haben einen Verkehrsunfall und werden verletzt. Sie lassen sich eine einmalige Abfindungssumme vom Versicherer auszahlen. Dann stellt sich ein Dauerschaden heraus. Diesen dann noch geltend machen zu können, ist äußerst schwierig.


Letztlich nichts anderes ist es aber auch in Ihrem jetzigen Fall. Die Schäden lassen sich einfach noch nicht abschließend beurteilen. Gehen Sie also keinesfalls auf eine Summe zur Abgeltung ein. Denn Sie als Bauherr müssen mit möglichen Folgeschäden /-kosten leben.


Wollen Sie - entgegen meiner ausdrücklichen Empfehlung - eine Abgeltungssumme, sollte der bisherige Rohbau mit der bisherigen Bausumme im Raume stehen. Dieses ist aber wirklich nur ein so grober Hinweis, dann es eigentlich noch nicht einmal als Anhaltspunkt dienen kann.

Der Bauunternehmer wird den Schaden naturgemäß herabspielen und auf eine Abgeltung hoffen. Denn damit ist er komplett aus der Haftung.

Das kann es in Ihrem Fall aber nicht sein, zumal Sie ja ausführen, dass die jetzige Position Ihnen nicht gefällt (was ich verstehen kann).

Dann sollte der Mangel (Position) schriftlich fixiert werden und Sie den Unternehmer auffordern, unter Abriss der bisherigen Rohbauten diese an der richtigen Stelle neu zu errichten.

Denn die Sie ansonsten ärgernde Position werden Sie Ihr lebenlang ansonsten sehen - ich würde mir das nicht antun wollen.

Den dadurch entstehende Schaden (Bauüberschreitung/Mehrkosten etc.) hat der Unternehmer dann zusätzlich zu tragen.


Ob es nun für den Unternehmer wirklich unzumutbar ist, diese Mangelbeseitigung vornehmen zu müssen, lässt sich auch nach Ihrer Nachfrage nicht erahnen. Denn in der Erstantwort aufgeführte Faktoren werden von Ihnen nicht genannt.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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