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Hälftiger Verkauf eines Hauses bei weiter bestehendem Nießbrauch

20.05.2012 15:51 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


11:28

Ausgangssituation:
Ein Haus mit zwei Wohnungen wurde vor vielen Jahren (1995) zwei Schwestern zu gleichen Teilen geschenkt (jeweils zur "ideellen Hälfte, kein Wohnungseigentumsbildung). Die Schwestern (eine davon bin ich) wohnen jeweils in diesem Haus. Die Mutter hat in der Schenkungsurkunde einen Nießbrauch vereinbart, dieser wird wie folgt differenziert, "...zugunsten der Schenkerin wird hiermit gem. djo_link ein Nießbrauch an dem Vertragsgegenstand bestellt. Die Schenkerin trägt nach § 1041 diejenigen Kosten für Áusbesserungen und Erneuerungen des Vertragsgegenstandes, ... außergewöhnliche Ausbesserungen und Wertverbessernde Maßnahmen. Darüberhinaus trägt die Schenkerin nicht nur die lfd. offentlichen und privaten Lasten gem. 1047 BGB sondern sämtliche Lasten des Vertragsgegendstandes, auch solche, die nach der gestzlichen Regelung der Eigentümer tragen müßte. Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung des Nießbrauches in Abt. II des Grundbuches."

Seit Schenkung sind ein kleinerer Teil der Kosten der Instandsetzung, Modernisierung und eines Anbaues von der Nießbraucherin getragen worden, der weitaus größere Teil von den beiden Schwestern.

Jetzt möchte eine Schwester/ich ihre Hälfte des Hauses an die andere Schwester verkaufen, da wir aus dem Haus ausziehen und selbst bauen wollen. Die Mutter (72 Jahre) möchte den Nießbrauch bestehen lassen, in einem vorliegenden Beleihungswertgutachten für die Bank wird dieser mit 23% des Wertes der Immobilie festgelegt.

Die andere Schwester (die der Mutter sehr nahe steht) möchte den Kaufpreis der Haushälfte entsprechend um die Hälfte des Wertes des Nießbrauches gemindert haben.

Ich bin bereit, für diesen geminderten Preis zu verkaufen, erwarte aber, wenn der Nießbrauch durch den Tod der Mutter wegfällt, den Betrag der hälftigen Wertminderung - ggf. auch verzinst bzw. der Teuerung angepaßt - dann ausgezahlt zu bekommen, da dann der Wert (ohne Minderung durch den Nießbrauch) bzw. der potentielle Erlös beim Verkauf des Hauses entsprechend steigt.

Meine Schwester meint, der Nießbrauch "löst" sich über die Jahre - mit steigendem Alter der Mutter "auf" und sie müßte, wenn die Mutter länger lebt als bis zu dem Alter, das laut Sterbetafel für die Berechnung des Nießbrauches zugrunde gelegt wurde, nach dem Tod der Mutter keine Zahlung mehr leisten.

Bitte eine konkret auf diesen Fall abgestimmte Antwort von einem entsprechend versierten Anwalt und keine generellen Floskeln.

20.05.2012 | 17:00

Antwort

von


(817)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

Vorab: eine gesetzliche Regelung, die diese Konstellation regelt, existiert leider nicht.

Dieses wäre auch grundsätzlich gar nicht möglich, da es sich hier um eine Frage der Vertragsfreiheit handelt und ein entsprechender gesetzgeberischer Eingriff voraussichtlich einen unzulässigen Eingriff in die Privatautonomie/Vertragsfreiheit darstellen würde.

Mit anderen Worten: genau wie niemand hier den anderen zwingen kann, einen Kaufvertrag abzuschließen, ist der Kaufpreis hier grundsätzlich frei verhandelbar. Ich gebe Ihnen natürlich vollkommen recht, dass hier eine faire und interessengerechte Lösung gefunden werden sollte, was offensichtlich auch Ihr Anliegen ist.

Nach Ihrer Schilderung ist die Immobilie also mit einem Wohnrecht belastet. Wie Sie völlig richtig in Ihrer Sachverhaltsschilderung annehmen, müsste der (sog. kapitalisierte Wohnwert des Nießbrauchsrechts) vom Veräußerungspreis abgezogen werden.

Meiner Einschätzung nach ist der Gedanke Ihrer Schwester nicht verkehrt. Rein rechtlich gesehen löst sich der Nießbrauch zwar über die Jahre nicht auf (sondern er besteht zu Lebzeiten Ihrer Mutter und erlischt automatisch mit Tod der Mutter, er besteht also uneingeschränkt und erlischt plötzlich von einem Moment auf den anderen),er schränkt aber das Eigentum Ihrer Schwester ( sowie natürlich auch momentan Ihr Miteigentum) wertmäßig ein.

Wenn eine Immobilie, die mit einem solchen Wohnrecht belastet ist, veräußert wird, geschieht dieses in der Praxis regelmäßig dadurch, dass der Wert des Wohnwertes berechnet/kapitalisiert und vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird.

Vereinfacht ausgedrückt nimmt man die ortsübliche Vergleichsmiete und multipliziert diese mit der Anzahl der Jahre, de zwischen dem tatsächlichen Lebensalter und der statistischen Lebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten liegen.

Selbstverständlich kann es im Einzelfall sein, dass der Wohnrechtsberechtigte (gebenenfalls noch weit vor Ereichen der statistischen Lebenserwartung) verstirbt. In diesem Fall wird üblicherweise der Kaufpreis nicht rückwirkend angepasst ( selbstverständlich ist dieses rechtlich im Rahmen der Vertragsfreiheit möglich, aber unüblich).

Es könnte ja auch genau andersherum sein, dass der Berechtigte des Wohnrechts deutlich länger als die statistische Lebenserwartung vorsieht, lebt. Dann wäre rückwirkend den Nießbrauchwert objektiv betrachtet zu niedrig angesetzt worden.

Gemessen an der üblichen Praxis ist der Vorschlag ihrer Schwester aus meiner Sicht vorzugswürdig.

Wie bereits mitgeteilt handelt es sich hierbei aber um reine Vertragsfreiheit.

Nur weil der von Ihrer Schwester vorgeschlagene Weg der in der Praxis verbreitetere ist, Bedeutet dieses noch nicht, dass Sie sich auch hierauf einigen müssen.

Gegebenenfalls wäre hier empfehlenswert, eine einvernehmliche Regelung zu treffen, wonach Sie sich in der „goldenen" Mitte treffen. Hierbei könnte man zum Beispiel Ihren Vorschlag so modifizieren, dass eine rückwirkende Anpassung des Kaufpreises in Betracht kommt,jedoch keine Verzinsung erfolgt und auch nur die Hälfte der Differenz zu zahlen wäre.

Wie bereits gesagt, es ist reine Vertragsfreiheit und Sie sollten dieses mit Ihrer Schwester nochmals aushandeln.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagnachmittag!




Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 05.06.2012 | 22:11

Bei "professionellen" Verkauf an jemand drittes ist der Abzug des Niesbrauches vom Verkehrswert verständlich, da ggf. zeitnah ein Weiterverkauf anstehen kann.

Wenn es sich um eine sehr familiäre Situation handelt, und die Schwester, die die Haushälfte kaufen soll - nach eigenen Angaben - niemals vor dem Tod der Niesbraucherin (=Mutter - weil diese sich dies wünscht) das Haus verkaufen wird, dann wird die Schwester den finanziellen Nachteil des Niesbrauches nicht realisieren. Eine Berücksichtigung diese Sachverhaltes bei dem hälftigen Verkauf an die Schwester, mit z.B. einer geringeren Minderung des Verkaufspreises auf Grund des Niesbrauches, wäre dann nicht unlogisch, aber - so wie ich Sie verstehe - dennoch unüblich?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.06.2012 | 11:28

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für den Nachtrag.

Ja, das haben Sie richtig verstanden.

Wie bereits gesagt handelt es sich letztendlich um eine Verhandlungssache, das außerachtlassen des Niessbrauchs wäre möglich ( und auch keinesfalls unlogisch vor diesem Hintergrund) aber dennoch unüblich.

Sie haben es sehr schön zusammengefasst.

Ich wünsche Ihnen dann noch weiterhin viel Erfolg bei den Verhandlungen und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag und verbleibe


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste


Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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