Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Nutzung von frag-einen-anwalt.de.
Sehr gern beantworte ich Ihre Anfrage basierend auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:
Gemäß § 535 BGB
ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Instandhaltung -hier die Reparatur der defekten Heizung- nicht nach, so macht er sich grundsätzlich nach Maßgabe des § 536a BGB
schadensersatzpflichtig. Grundsätzlich notwenig ist ein Verschulden des Vermieters, welches vorliegend jedoch bejaht werden kann, denn trotz Kenntnis des Vermieters wurde hier die gebotene Reparatur nicht vorgenommen.
Ein Schaden ist hier in dem, durch den Defekt der Heizung verursachten, Mehrverbrauch im Vergleich zu dem Verbrauch, den Sie verursacht hätten, hätte die Heizung ordnungsgemäß funktioniert, zu sehen. Von der Verpflichtung zur Leistung des sich aus dem Mehrverbrauch ergebenden Nachzahlungsbetrages wären Sie dann befreit.
Dieser Mehrverbrauch kann allerdings nicht konkret quantifiziert werden. So dass § 9a HeizkostenV die Möglichkeit der Schätzung des Verbrauches durch den Vermieter ermöglicht.
§ 9a HeizkostenV besagt diesbezüglich:
"(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen."
Der Vermieter darf hier wählen:
1. Er schätzt den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen.
oder
2. Er schätzt den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum.
Ihren Angaben ist leider nicht zu entnehmen, dass der Vermieter überhaupt geschätzt hat, geschweige denn, welche der beiden Schätzmethoden er heran gezogen hat. Sie sollten daher weiterhin die Abrechnung bezüglich der Heizkosten zurückweisen und zur Erstellung einer korrekten Abrechnung auffordern. So lange eine korrekte Abrechnung für den betreffenden Zeitraum nicht vorliegt, brauchen Sie den auf die Heizkosten entfallenden Nachzahlungsbetrag auch nicht leisten.
Hinweise: Eine Berechnung der auf Sie entfallenden verbrauchsunabhängigen Heizkosten nach der Gradtagszahlentabelle ist immer dann zulässig, wenn ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stattfindet und keine Zwischenablesung stattgefunden hat. Dies bezieht sich jedoch nur auf den verbrauchsunabhängigen Anteil (30-50 %) und ist unabhängig von dem verbrauchsabhängigen Anteil.
Dass sich an einem Heizkörper 2 Zähler befinden, ist nicht unüblich. Ab welcher Heizkörpergröße 2 Verteiler angebracht werden, ist vom dem jeweiligen Meßdienst bzw. den verwendeten Verteilermodellen und der Größe des Heizkörpers abhängig. Die Verwendung 2er Verteiler bedeutet nicht, dass auch doppelt abgerechnet wird. Bei der Errechnung der Umrechnungsfaktoren, wird berücksichtigt, ob ein oder mehrere Verteiler an einem Heizkörper montiert sind.
„Wann können wir mit der Rückerstattung der Kaution rechnen? Wir werden ab dem 1.6. keinen Zutritt mehr zur Wohnung haben und sind von der Ausführung der Schönheitsreparaturen befreit. Somit müsste das doch eigentlich schnell gehen."
Die höchstrichterliche Rechtsprechung geht noch immer davon aus, dass der Vermieter ein Recht hat, die Kaution 6 Monate nach Ende der Mietzeit einzubehalten.
Darüber hinaus ist der Vermieter berechtigt, einen angemessenen Teil der Mietkaution für bis zu 12 Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses einzubehalten, wenn aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung über dafür geleistete Vorauszahlungen eine Nachforderung zu erwarten ist.
Spätestens nach 6 Monaten könnten Sie vorliegend den größten Teil der Kaution heraus verlangen. Es gibt bereits einige Amtsgerichtsurteile, die die 6-Monatsfrist deutlich verkürzen. Eine einheitliche Linie lässt sich hier allerdings noch nicht feststellen, so dass die höchstrichterliche Rechtsprechung weiterhin als maßgeblich angesehen werden sollte.
Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten oder Nachfragen können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin
Diese Antwort ist vom 10.05.2015 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwältin Jenny Weber
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Rechtsanwältin Jenny Weber
Hallo,
danke für die Antwort. Der erste Teil erscheint mir irrelevant (Schadenersatzforderung, da der Schaden vorsätzlich nicht sofort behoben wurde). Die HV wusste von dem Problem. Das das Abstellen des Mangels erst im Frühjahr erfolgen konnte kann ich denen vermutlich nicht zum Vorwurf machen. Es war Winter und hätte man dann die komplette Anlage runtergefahren wäre das gesamte Haus kalt geworden. Und: Die HV hat ja gleich im Januar die Mietgutschrift von 100,- angeboten.
Zu §9a: "Er schätzt den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen. " Da wir erst im Dez 2013 eingezogen sind gibt es leider keine Vergleichswerte.
"2. Er schätzt den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum." Das schon eher. Daher hatte ich der HV ja auch geschrieben (s.oben) "Die folgenden Räume sind in etwas gleich gross (genaue Quadratmeterzahlen kann ich auf Wunsch gern nachliefern): Wohnzimmer mit Problemheizung 0068873 hat laut Abrechnung 20 Einheiten. Esszimmer 0090466 und 0059195 haben laut Abrechnung zusammen 11,5 Einheiten 3. Zimmer 0079478 und 0079443 haben laut Abrechnung zusammen 4 Einheiten. Die 20 Einheiten stehen als in absolut keinem Verhältnis zu den anderen Werten. " Antwort HV (s.o.) "Aufgrund der Größe des Raumes und der gesamten Wohnung von 135 m² sind die Ihnen angerechneten Gesamtverbrauchseinheiten von 35,66 nachvollziehbar, auch im Vergleich zu den Durchschnitten der Verbräuche kleinerer Wohnungen. "
Zu Ihrem Kommentar: "Ihren Angaben ist leider nicht zu entnehmen, dass der Vermieter überhaupt geschätzt hat, geschweige denn, welche der beiden Schätzmethoden er heran gezogen hat." Ich beziehe mich auf die Werte von "ista", also der Firma die die Leser stellt und abliest. Das sind die tatsächlichen Werte die somit den Tatsächlichen Verbrauch dokumentieren. Somit soll ista auch dafür bezahlt werden, nur eben nicht komplett von uns, da wir bedingt durch die nicht richtig funktionierende Heizung nicht für den hohen Verbrauch verantwortlich sind.
Gemäß der offiziellen ista Abrechnung die mir durch die HV weitergeleitet wurde, hatten wir einen Verbrauch von Küche 3, Flur 2,5, Bad 2, Wohnzimmer 20, Esszimmer 5,5+6, weiteres Zimmer 2+2, Schlafzimmer5 Einheiten. Auf das Thema Schätzung geht die HV nicht ein, sondern sagt nur, dass die Werte nachvollziehbar sind, etc. s.o.
"Eine Berechnung der auf Sie entfallenden verbrauchsunabhängigen Heizkosten nach der Gradtagszahlentabelle ist immer dann zulässig, wenn ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stattfindet und keine Zwischenablesung stattgefunden hat. Dies bezieht sich jedoch nur auf den verbrauchsunabhängigen Anteil (30-50 %) und ist unabhängig von dem verbrauchsabhängigen Anteil. " Was heisst das konkret für meinen Fall?
Mein Problem ist, dass ich nicht nachweisen kann wie viel weniger wir verbraucht hätten, wenn die Heizung nicht über Monate hinweg 24h am Tag gelaufen wäre und ich weiss nicht was ich der HV noch entgegenbringen kann. Die HV hält alles für richtig und geht in keinster Weise auf das ursprüngliche Angebot ein (100,- Mietgutschrift. Meiner Meinung nach sollte die Abrechnung um rund 200,- zu unseren Gunsten korrigiert werden.
Es steht also Aussage gegen Aussage in einem Fall, bei dem der eigentliche Wert nicht ermittelt werden kann. Ich hoffe auf die Kulanz der HV, bin aber inzwischen sehr pessimistisch und hoffe daher auf Ihre Unterstützung. Neben den Heizkosten wird nämlich auch eine Betriebskosten-Nachzahlung von über 140,- gefordert. Wir haben hier im Abrechnungszeitraum nur 7 Monate gewohnt. Es gibt 8 Mietparteien und auch das finde ich völlig überhöht zumal die HV bestätigt hat, dass es keine ungewöhnlichen oder außerplanmäßigen Aufwendungen gab. Ich fühle mich daher regelrecht abgezockt.
Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfragen, die ich hiermit wie folgt beantworte:
1. Dass die komplette Heizungsanlage hätte runter gefahren werden müssen, wenn lediglich eine Heizung im gesamten Objekt sich nicht regulieren lässt, halte ich für nicht glaubwürdig, vorbehaltlich einer genaueren Kenntnis über die Heizungsanlage selbst. Wenn hier der Handwerker den Thermostat im ersten Anlauf richtig gewechselt hätte (den Regulierstift überprüft, korrekt eingesetzt und auch den Thermostat selbstverständlich für den konkreten Heizkörper auch zugelassen war), hätte die Temperatur sich regulieren lassen. Wenn hingegen zum Beispiel völlig verdreckte oder verstopfte Leitungen vorgelegen hätten, welche ein Herunterfahren der gesamten Anlage notwendig gemacht hätten, dann würde hier eine mangelnde Wartung vorliegen, welche selbstverständlich einen Schadensersatzanspruch zur Folge hätte. Insofern wäre die Erklärung der Hausverwaltung für die Behauptung zu überprüfen.
2. „Ich beziehe mich auf die Werte von "ista", also der Firma die die Leser stellt und abliest. Das sind die tatsächlichen Werte die somit den Tatsächlichen Verbrauch dokumentieren. Somit soll ista auch dafür bezahlt werden, nur eben nicht komplett von uns, da wir bedingt durch die nicht richtig funktionierende Heizung nicht für den hohen Verbrauch verantwortlich sind „
§ 9 HeizKostenV bezieht sich darauf, dass z.B. aufgrund eines Defektes die Abrechnung nach Verbrauch nicht möglich ist. Die Hausverwaltung hätte hier schätzen müssen, dies tat sie aber nicht, vielmehr rechnete sie auf Basis der durch den Mangel verursachten höheren Verbrauchswerte ab. Daher sollte die Abrechnung diesbezüglich zurückgewiesen werden.
3. "Eine Berechnung der auf Sie entfallenden verbrauchsunabhängigen Heizkosten nach der Gradtagszahlentabelle ist immer dann zulässig, wenn ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stattfindet und keine Zwischenablesung stattgefunden hat. Dies bezieht sich jedoch nur auf den verbrauchsunabhängigen Anteil (30-50 %) und ist unabhängig von dem verbrauchsabhängigen Anteil. " Was heisst das konkret für meinen Fall?
Dies bedeutet, dass der verbrauchsunabhängige Teil der Wärmekosten nach mit Hilfe der Gradtagszahlentabelle ermittelt werden darf, sofern keine Zwischenablesung stattgefunden hat.
4. „Mein Problem ist, dass ich nicht nachweisen kann wie viel weniger wir verbraucht hätten, wenn die Heizung nicht über Monate hinweg 24h am Tag gelaufen wäre und ich weiss nicht was ich der HV noch entgegenbringen kann."
Und weil eben der Mehrverbrauch nicht konkret berechnet werden kann, muss eine Schätzung erfolgen. Sie sollten daher darauf verweisen, dass aufgrund des Defektes hier eine Schätzung hätte erfolgen müssen und daher die Abrechnung nicht korrekt ist. Leider genügt in einem solchen Falle nicht „das Herumreiten" darauf, dass hier der Wert im Vergleich zu anderen Werten anderer Geräte in anderen Räumlichkeiten unverhältnismäßig hoch erscheint. Dieses Argument allein würde einer richterlichen Überprüfung nicht standhalten.
5. „Neben den Heizkosten wird nämlich auch eine Betriebskosten-Nachzahlung von über 140,- gefordert. Wir haben hier im Abrechnungszeitraum nur 7 Monate gewohnt. Es gibt 8 Mietparteien und auch das finde ich völlig überhöht zumal die HV bestätigt hat, dass es keine ungewöhnlichen oder außerplanmäßigen Aufwendungen gab. Ich fühle mich daher regelrecht abgezockt."
Letztendlich bedarf es einer konkreten Prüfung der Abrechnung. Ohne Einsicht in die Abrechnung und die dieser Abrechnung zugrunde liegenden Originalbelege verbietet sich hier jegliche Aussage. Pauschal kann nicht mit Erfolg behauptet werden, dass der Nachzahlungsbetrag zu hoch erscheint. Die Abrechnung muss eingesehen und einzelne Positionen überprüft und ggf. zurückgewiesen werden.
Auch hier könnte man evtl. über einen Schadensersatzanspruch Ihrerseits nachdenken, wenn der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen absichtlich zu niedrig angab, um die Wohnung günstiger vermieten zu können. Diese Behauptung kann man jedoch nur aufstellen, wenn man die Vorauszahlungsbeträge vergangener Jahre für die anderen Wohnungen im Objekt kennt.
Gern würde ich Ihnen weitere Nachfragen kostenfrei beantworten. Kontaktieren Sie mich zu diesem Zwecke bitte direkt unter den in meinem Profil angegebenen Daten, da diese Plattform nur die Möglichkeit der einmaligen kostenfreien Nachfrage bietet.
Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin
