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| 06.06.2011 01:17 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christoph M. Huppertz


Mein Freund und ich stehen kurz davor eine Wohnung zu erwerben. Bisher war angedacht dass er die Wohnung allein bezahlt (Finanzierung ist durch eine Erbschaft gesichert) und dann auch alleiniger eingetragener Eigentümer ist. Um mich an möglichen Risiken und Gewinnen o.ä. zu beteiligen und auch weil uns eine Wohnung in gemeinsamen Eigentum "richtiger" erscheint sind wir mit dieser Lösung aber nie ganz zufrieden gewesen. Ich selbst habe aber im Moment einfach das Kapital nicht mich zu nennenswerten Anteilen in die Wohnung einzukaufen und ein teurer Bankkredit scheint uns unsinnig, da mein Freund das Geld ja zur Verfügung hat. Wie läßt sich nun am besten regeln dass ich z.B. mit monatlichen Zahlungen immer mehr Anteile an dem Eigentum erwerbe? Wir wollen halt nicht jeden Monat zum Notar laufen um das Grundbuch zu "aktualisieren".

Ich hoffe das Problem verständlich erklärt zu haben und warte gespannt auf eine Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und des gewählten Einsatzes beantworte ich Ihnen Ihre Fragen gerne wie folgt.


Die Übertragung von Eigentum ist rechtlich völlig unabhängig von dem zu Grunde liegenden Geschäft (z.B. Kauf, Schenkung etc.). Beides ist strikt voneinander zu trennen (sog. Trennungs- und Abstraktionsprinzip).

Somit kann das hälftige Eigentum ohne Weiteres an Sie übertragen und im Grundbuch eingetragen werden. Sie und Ihr Freund sind dann hälftige Miteigentümer. Hierfür ist ein Mal ein Notar in Anspruch zu nehmen.

Auf Grund dieser Trennung ist eine stufenweise, so zu sagen automatische Übertragung, die an das Grundgeschäft gekoppelt ist (an die Zahlung der monatlichen Rate), nicht möglich. Bei jeder auch nur bruchteilhaften Übertragung (monatlich) müsste ein Notar eingeschaltet werden, was sich natürlich nicht empfiehlt.

Unabhängig von dem sofortigen Eigentumserwerb kann dann zum Einen der Kaufvertrag (entweder mit Ihrem Freund oder direkt mit dem Verkäufer) und zum Anderen die Finanzierung (mit Ihrem Freund) geregelt werden. Sie kaufen die Hälfte der Wohnung und Ihr Freund gibt Ihnen für den Kaufpreis ein Darlehen. Im Prinzip wie bei dem Bank-Modell, nur ohne Zinsen (und sonstige Hürden).


Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Schilderung darstellt. Eine umfassende Einzelfallprüfung, bei der weitere Informationen und insb. Unterlagen berücksichtigt werden können, kann er natürlich nicht ersetzen.

Nachfrage vom Fragesteller 06.06.2011 | 09:45

Vielen Dank zunächst für diese schnelle Antwort. Ich habe versucht zu diesem Problem Informationen im Internet zu finden und oft wird bei diesem Thema der Kauf der Immobilie durch eine gemeinsame GBR vorgeschlagen. Es würde die GBR in das Grundbuch eingetragen und bei einer Erhöhung meiner Anteile an der Wohnug müsste nur die Ordnung der GBR, nicht das Grundbuch geändert werden. Eigentlich klingt das genau nach dem was wir suchen. Ich bin nun ein wenig irritiert dass dies Möglichkeit in Ihrer Antwort garnicht genannt wurde. Ist es gar keine echte Möglichkeit oder warum schließen Sie diese aus?

Vielen Dank noch einmal!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.06.2011 | 12:06

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr Nachfrage beantworte ich Ihnen gerne wie folgt.

Aufgrund des geäußerten Wunsches, dass Sie beide Eigentümer des Grundstücks werden wollen, ist die Konstruktion mit einer GbR nicht gerade die nahe liegende. In dem Fall wird nämlich die GbR Eigentümerin.

Die Eintragung nur der GbR im Grundbuch ist hingegen nach der aktuellen Gesetzeslage ausdrücklich nicht möglich (BGH, Beschluss vom 28.04.2011 - V ZB 194/10). Es müssen auch die Gesellschafter (also Sie und Ihr Freund) bezeichnet und eingetragen werden, § 47 Abs. 2 GBO.

Theoretisch ist es möglich, so vorzugehen. Allerdings sehe ich einen Vorteil nicht. Im Innenverhältnis der GbR, im Gesellschaftsvertrag, müsste geregelt werden, dass Ihr Freund die Einlage für den Erwerb des Grundstücks zunächst vollständig erbringt und Sie die Hälfte (monatlich) abzahlen.

Abschließend kurz die wichtigsten Unterschiede zwischen Bruchteilseigentum, §§ 741 ff. BGB, und einer GbR, §§ 705 ff. BGB:

Bei der Bruchteilsgemeinschaft kann jeder über seinen Anteil verfügen, § 747 BGB. Über die Wohnung im Ganzen kann nur gemeinsam verfügt werden.

Bei der GbR ist nur eine gemeinschaftliche Verfügung möglich. Es besteht eine Gesamthandsgemeinschaft, § 719 BGB. Eine direkte Beteiligung an der Immobilie von Ihnen (und Ihrem Freund) besteht nicht. Die Gesellschafter (Sie und Ihr Freund) haften gesamtschuldnerisch, dass heißt nach außen haftet jeder vollumfänglich alleine. Die Haftung umfasst auch das Privatvermögen des einzelnen Gesellschafters, § 128 HGB (analog). Schließlich wird die GbR durch den Tod eines Gesellschafters aufgelöst, wenn nicht vertraglich explizit etwas Anderes vereinbart ist, § 727 BGB.


Ich hoffe, Ihnen mit diesen ergänzenden Ausführungen geholfen zu haben.

Bewertung des Fragestellers 06.06.2011 | 12:24

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