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Gutachter: Seit Jahren feuchte Wände. Schimmel. Was ist maximal möglich?

4. September 2020 21:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:58

Zusammenfassung:

Was tun bei Schimmelbefall in der Mietwohnung?

Hallo,

wir wohnen seit Jahren in einer eigentlich schönen Wohnung von 180 qm mit einem großen Garten, zentrumsnah, in Berlin.

Durch einen alten Baufehler gibt es jedoch seit Jahren ein Feuchtigkeitsproblem. In jedem Zimmer finden sich offen feuchte Stellen, wo sich Schimmel bildet. An einer Wand ist es sogar ungewöhnlich stark.

Ein Gutachter hat nun festgestellt, dass erstaunlich viele Wände extrem hohe Feuchtigkeitswerte haben. Nach seiner Einschätzung zieht die Feuchtigkeit vom feuchten Keller hoch, da es sich um eine EG-Wohnung handelt und die Schimmelprobleme des Kellers bekannt sind.

Ein Umzug ist unausweichlich. Es kam heraus, dass der Vormieter die gleichen Probleme hatte. Der Schaden ist offenbar so groß, dass der Eigentümer sich über die Feuchtigkeitswerte ausschweigt.

Was kann ich tun, um dem privaten Vermieter das Leben schwerzumachen? Wohlgemerkt, bei einer rechtlichen Auseinandersetzung sind die Kosten unwichtig. Es geht vielmehr darum dem Eigentümer zu schaden, da er so unverschämt und unehrlich war.

- Lohnt es das Wohnungsamt zu verständigen, dass Teile dieser Wohnung unbewohnbar sein könnten? Wie geht so etwas vonstatten? Bestellt das Wohnungsamt eigene Gutachter?

- Lohnt es für die verbliebene Wohnungsdauer eine Mietsminderung von 50 % einzuklagen?

Viele Grüße

4. September 2020 | 22:51

Antwort

von


(987)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
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Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
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Gerne zu Ihrem Fall:

Nicht jeder Schimmelbefall ist in dem Maße gesundheitsschädlich, dass eine außerordentliche oder gar fristlose Kündigung (letzteres wäre der Super-GAU für den Vermieter) begründet ist. Denn dann müsste der Vermieter sogar für Kollateralschäden (Hotel, Wohnungssuche, Maklerkosten etc.) aufkommen.

Eine Mietminderung ist nach Anzeige des Mangels an den Vermieter möglich und ab Verzug der Mängelbeseitigung auch rückwirkend.

Die Rechtsprechung quotiert das in der Regel, wenn z.B. - wie vorliegend - ein ganzes Zimmer unbewohnbar wäre, nach Rauminhalten im Verhältnis zur gesamten Wohnung. Die übrigen Räume nach Schätzung oder Sachverständigengutachten. Vorliegend aus der Ferne geschätzt: Ca. 40 - 50 %, weil im übrigen auch feuchte Wände OHNE Nachweis eines gesundheitsschädlichen Schimmels ein nicht hinzunehmender Mangel darstellt.

Ansonsten bedarf die Minderung lediglich ihrer Schadensmeldung, nicht jedoch der Genehmigung durch den Vermieter.

Um vor einer Gegenreaktion des Vermieters geschützt zu sein ,z.B. durch Kündigung wegen Mietzinsverzugs, kann man sofort (ggf. auch rückwirkend) mindern und vorerst die volle Miete "unter Vorbehalt ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht" überweisen. Damit sichern Sie sich nach abschließender Klärung der Rechtslage im Obsiegensfall Ihren Anspruch auf Rückzahlung der ungerechtfertigten Bereicherung der Minderungssumme.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 16. September 2020 | 09:34

Hallo Herr Burgmer,

vielen Dank für die prompte Antwort.

Könnten Sie kurz ein paar § nennen, auf die ich verweisen könnte? Unverbindlich.

Es hat sich mittlerweile nämlich herausgestellt, dass der Eigentümer die Hausversicherung und viel Geld betrogen hatte, wo ich durch Zufall Beweise habe und nun also als Zeuge auftrete, als auch einige der Miteigentümer. Auch wenn es ein Nebenschauplatz ist, sagt es viel über seine Geisteshaltung aus, was wiederum -- mit der Zeit -- bei einer Schadensersatzklage bezüglich der Mietkosten helfen könnte.

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16. September 2020 | 11:58

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Das Thema ist nicht ganz so einfach, um es mit ein paar §§ plakativ abzudecken, die Sie aber den Urteilen am Anfang entnehmen können.

Eine mit Schimmel und Freuchtigkeit befallende Wohnung ist mangelhaft und hat damit verschiedene Folgen für die Parteien (Beweislast, Wohnverhalten, Art des Schadensersatz, Einwendungen des VM etc.) Ich denke, dass Ihnen einige Urteil besser weiter helfen:

Beweislast bei Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen in Wohnung
BGB §§ 215 , 241 , 280 , 281 , 362 , 535 , 538 , 551 , 556 III 2, 556 b, 812
Absandungen und Abblätterungen bei nicht imprägnierten Naturstein-Fliesen im Bad auf Grund der Verwendung von Duschgelen und Shampoos sind kein von den Mietern zu ersetzender Schaden (§§ 241 , 280 , 281 BGB ), sondern Abnutzungen iSv § 538 BGB , AG Brandenburg, Urt. v. 24.2.2017 – 31 C 179/14


„Mangelgefahr": Schimmelursache Wohnverhalten und Wärmebrücken
BGB §§ 535 , 536 , 536  a; ZPO §§ 256 , 291
1.Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht, BGH, Urteil vom 5.12.2018 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20271/17" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.12.2018 - VIII ZR 271/17: "Schimmelpilzgefahr": Keine Mietminderung für Wärmebrücken be...">VIII ZR 271/17</a>

Allerdings gibt es auch Kürzungen der Minderung durch das Gericht:
Hier LG Berlin, Urteil vom 15.10.2010 - 65 S 136/10

"Die Feuchtigkeitsmängel, die ihren Ausgangspunkt offensichtlich im Bad haben, rechtfertigen gemeinsam mit den Mängeln am Fenster bzw. der Balkontür des Wohnzimmers und des Badfensters sowie der Wohnungstür insgesamt nur eine Minderung von 20%, so dass die Klägerin im Vergleich zum angefochtenen Urteil des Amtsgerichts weitere 5 x 8,77 € = 43,85 € von der Beklagten nicht verlangen kann und nur einen Anspruch auf Zahlung 5 x 135,70 € (5x[438,38 € x 0,8 - 215,00 €])= 678,50 € für diesen Zeitraum hat. Das berücksichtigt die ganz erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Küche infolge der nassen Wand zum Bad mit dem Schimmelbefall, den Zustand des Bades und die geringeren Auswirkungen auf den Flur sowie die Gebrauchsbeeinträchtigung im Wohnzimmer ausreichend und angemessen. Dabei entfällt auf die Küche eine Minderung von 15% und auf die übrigen Mängel der Wohnung insgesamt eine weitere Minderung von 5%, wovon auf das Bad 4% und auf das Wohnzimmer 1% entfallen. Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte auf eine noch höhere Minderung der Miete in diesem Zeitraum".

Dennoch ist das Urteil für Sie vielleicht lesenswert, weil es insgesamt die Art und Weise darstellt, wie ein Gericht so etwas berechnet. Wenn Sie mir eine Email schreiben, stelle ich Ihnen das Urteil im Volltext gerne als PDF zu Verfügung.

Freundliche Grüße
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt


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