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Gutachten zu einer Zwangsversteigerung

05.04.2013 16:30 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich hoffe hier ein wenig hilfe zu bekommen bevor ich einen Fehler mache. Folgender Sachverhalt!

Grundstück ca. 620qm mit einem Einfamilienhaus Bj. 1928 Wohnfläche 110 qm (Dach neuwertig) mit einem Anbau BJ. 2011 der ohne Baugenehmung errichtet wurde und zwei Ställen soll im ersten Verfahren versteigert werden. Ein Zuschlag von 50% des Verkehrswertes wurde bereits zugesichert. Nachdem ich das Gutachten das vom Gericht beauftragt war, vom Gläubiger (Bank) erhalten habe. Habe ich mir das Objekt angeschaut. Das Gutachten wurde bereits vor einem halben Jahr erstellt.
Verkehrswert: 26.000 Euro

Nun zu meinem Problem:
1. Das Eingangstor (fast neuwertig) was noch bei der Gutachtenerstellung verbaut war ist vom Mieter des Hauses der mitlerweile ausgezogen ist entfernt worden.
2. Es gibt zwei Bj. des Hauses im Gutachten einmal in der Gebäudebeschreibung ca. 1928 Anbau ca. 2011 und in der Sachwertermittlung Wohnhaus hier wird ein fiktives Bj. von 1962 angegeben. Die Gesamtnutzungdauer wurde mit 80 Jahren beziffert.
3. in der Ermittlung der Herstellungskosten wird von einer Gesamtgröße von 180 qm ausgegangen, allerdings hat das Haupthaus nur 110 qm und der Anbau 70 qm. Da Anbau besitzt keine Baugenehmigung. (dies ist im Gutachten erwähnt)
4. Abwassersickergrube im Garten (nicht im Gutachten erwähnt).
5. Astbestplatten auf einem Stall (10 qm) nicht erwähnt

Wenn das Bj. 1928 in die Wertermittlung eingeflossen wäre, wäre die Restnutzungsdauer bei null Jahren sprich das Gebäude hätte einen Wert von 1 Euro. Genauso wie der Anbau der meiner Meinung nach nicht in die Gesamt qm Zahl einfliessen. Da dieser ja im schlimmsten Fall Rückgebaut werden müsste, wenn es keine nachträglich Baugenehmigung gibt.

Nun zu meiner Frage:
Kann ich das Gutachten im Vorfeld anfechten oder muss ich es nachträglich mit einer Schadenersatzklage gegen den Gutachter anfechten? Sicherlich reden wir hier von einem vergleichbar geringen Betrag nur will ich vermeiden gutes Geld schlechten hinterher zu werfen. Welche Möglichkeit habe ich, wenn ich das Objekt zum korrekten Preis ersteigern möchte? Meiner Meinung nach liegt der Vekehrswert bei 16.000 Euro. Respektive 8000 Euro Mindestgebot.

Viel Dank für Ihre Antwort




Einsatz editiert am 05.04.2013 19:23:35

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann, in deren Rahmen auch das Gutachten beim Versteigerungsgericht eingesehen werden sollte, wenn dies nicht vollständig veröffentlicht wurde und Ihnen noch nicht vorliegt.

Verkehrswertgutachten sind keine Verwaltungsakte und unterliegen daher nicht der Möglichkeit der Anfechtung im Rahmen eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (BVwerG, IV B 102/72, v. 29.11.1971).

Zu beachten ist bei der Zwangsversteigerung vor allem auch § 56 Satz 3 ZVG, wonach ein Anspruch auf Gewährleistung nicht stattfindet. So kann der Ersteigerer sein abgegebenes Meistgebot später nicht wegen Irrtums über das Fehlen einer verkehrswesentlichen Eigenschaft nach § 119 Abs. 2 BGB anfechten oder den Rücktritt vom Meistgebot wegen Fehlen der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB erklären, da andernfalls der gesetzliche Gewährleistungsauschluss unterlaufen würde bzw. weil § 313 BGB ausschließlich für Verträge gilt und sich der Eigentumserwerb im Zwangsversteigerungsverfahren aufgrund staatlichen Hoheitsakt vollzogen wird (BGH V ZB 44/07, v. 18.10.2007).

Eine Haftung des Sachverständigen für Fehler bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten kommt zwar grundsätzlich nach § 839 a BGB in Betracht.

So darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein Ersteigerer, selbst wenn ihm keine Mängelgewährleistungsansprüche zustehen, in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, dass das Gericht bei der Festsetzung des Grundstückswerts, die die Grundlage für die Höhe des Gebots bildet, mit der erforderlichen Sorgfalt verfahren ist (BGH III ZR 143/05, v. 09.03.2006).

Demnach kann er bei falscher Wertfestsetzung grundsätzlich im Wege einer Klage geltend machen geltend machen, dass er bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem als Schadensersatz beanspruchen; jedoch trägt der Ersteigerer hier dann die Darlegungs- und Beweislast, dass die vom Sachverständigen vorgenommene Wertermittlung objektiv unrichtig gewesen ist und ob diesem grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt (BGH ebenda).

Oft kann diese Darlegung bzw. der Beweis im Prozess nicht erbracht werden. So entschied z.B. das OLG Rostock, dass allein aus der Unrichtigkeit des Gutachtens noch keine grobe Fahrlässigkeit folge und außerdem subjektive Momente hinzukommen, die eine gesteigerte Vorwerfbarkeit begründen (OLG Rostock, 8 U 113/05, v. 21.03.2006).

Demenstprechend entschied das OLG Koblenz, dass eine teilweise unrichtige Gutachtenerstattung nicht als grob fahrlässig angesehen werden, wenn die dortigen Angaben auf der Grundlage von Plänen errechnet wurden, die nur stichprobenartig überprüft worden waren und ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, dass die Wertermittlung nicht auf selbst gewonnene Erkenntnisse gestützt wurde (OLG Koblenz, 10 U 1685/05, 14.07.2006).

Wenn Sie das Objekt zu einem angemessenen Preis ersteigern möchten, sollten Sie vorab klären, bestenfalls nach Vornahme auch einer Innenbesichtigung, welches absolute Limit angesichts der konkreten Umstände, insbesondere absehbarer Folgekosten, Steuern und Nebenleistungen nicht überschritten werden sollte, ggf. auch unter Hinzuziehung eines eigenen, beratend unterstützenden Sachverständigen sowie nach einer umfangreichen Beratung durch einen auf Immobilienrecht oder Bau- und Architektenrecht spezialisierten Rechtsanwalt, der Ihnen in deren Rahmen auch mitteilen wird, was bei dem Erwerb in der Zwangsversteigerung grundsätzlich und vor allem in Ihren konkreten Fall zu beachten ist.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um lediglich Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.

Sofern Sie eine abschließende rechtliche Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt, bestenfalls spezialisiert auf Bau- und Architektenrecht, in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

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