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Gütigkeit Mietvertrag


| 13.02.2006 15:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte als Vermieter einen Mietvertrag abschließen und auf diesem Wege prüfen lassen, ob die darin enthaltenen Regelungen zulässig sind. Der Mietvertrag hat folgenden Inhalt:

Mietvertrag
für Mietverhältnisse über Wohnraum

Zwischen ……… als Vermieter
und Herrn/Frau ... als Mieter
wird folgender Mietvertrag geschlossen.

§ 1. Mieträume
(1) Vermietet werden in … folgende Räume:
Die Wohnung im 1. OG, rechts, bestehend aus 2,5 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Kellerraum zum Zwecke der Benutzung als Wohnung.
(2)Der Mieter ist berechtigt, den Wasch- und Trockenraum gemäß der Hausordnung mitzubenutzen.
(3)Dem Mieter werden vom Vermieter für die Mietzeit folgende Schlüssel ausgehändigt: ...

§ 2. Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.2006
Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Für die Zeit vom 01.03.2006 bis 28.02.2007 (Grundmietzeit) verzichten die Vertragspartner auf ihr ordentliches Kündigungsrecht, ohne dass das in § 3 geregelte außerordentliche Kündigungsrecht hiervon tangiert wird. Nach Ablauf der vorstehend genannten Grundmietzeit gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
1) Als Mieter und Vermieter werden im Folgenden die Vertragsparteien auch dann verstanden, wenn sie aus mehreren Personen bestehen.

§ 3. Außerordentliche Kündigung
Für die außerordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe (z. B. bei Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens, vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache). Diese sind im Kündigungsschreiben anzugeben.

§ 4. Miete
(1)Die Miete beträgt monatlich EUR 375,--.Vorauszahlung auf die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser EUR 60,--. Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung) EUR 100,-- = insgesamt monatlich EUR 535,--.
(2) Vereinbarung einer Staffelmiete
Die Parteien vereinbaren, dass sich die Miete, ausgenommen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, ab dem 01.03.2007 auf 390 EUR und ab 01.09.2008 auf 400 EUR erhöht.
Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sowie wegen baulicher Maßnahmen (§ 559 BGB) ausgeschlossen.
(3) Die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden nach Ablauf des jährlichen Abrechnungszeitraums nach den gesetzlichen Vorschriften abgerechnet und ausgeglichen. Der Verteilungsschlüssel ist nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen (§§ 42–44 Zweite Berechnungsverordnung), bei Eigentumswohnungen der Mieteigentumsanteile vereinbart.
Betriebskosten, die den Mieträumen nach erfasstem Verbrauch oder in sonstiger Weise konkret zugeordnet werden können (z. B. Kabelgebühren, Grundsteuer bei Eigentumswohnungen), werden mit den jeweiligen Kosten abgerechnet.
Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden entsprechend der Heizkostenverordnung abgerechnet.
(4) Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend.
(5) Nach Abrechnung über die Betriebskosten des vorangegangenen Abrechnungszeitraums kann jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(6) Die gesetzlichen Rechte des Vermieters, nämlich Verlangen der Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), Erhöhung der Miete wegen baulicher Änderungen (§ 559 BGB) oder wegen Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben auch dann bestehen, wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist.
(7) Die Betriebskosten für vom Mieter selbst und auf eigene Kosten betriebene Heizungs- und Warmwasser-Bereitungsanlagen trägt der Mieter.
Der Verbrauch von Energie in den Mieträumen geht zulasten des Mieters.
(8) Die Miete ist spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats an den Vermieter, derzeit auf Kto.-Nr. .......... bei ... BLZ ... im Voraus zu zahlen. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sind zugleich mit der Miete zu entrichten. Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.

§ 5. Kaution
Der Mieter zahlt an den Vermieter eine Kaution gemäß § 551 BGB in Höhe von EUR 750,-- , (i. W. siebenhundertfünfzig Euro) zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

§ 6. Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete
(1) Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für bei Mietvertragsabschluss vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a Abs. 1 BGB findet insoweit keine Anwendung.
(2) Der Mieter kann gegen die Miete mit Forderungen aus den §§ 536 a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Mit anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Mieter gemäß den gesetzlichen Bestimmungen aufrechnen. Mit sonstigen Forderungen kann der Mieter nur aufrechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.

§ 7. Benutzung der Mieträume
(1) Der Mieter darf die Mieträume nur zu dem vertraglich bestimmten Zweck benutzen.
(2) Tierhaltung in den Mieträumen ist ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet. Dies gilt nicht für Kleintiere im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

§ 8. Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache
(1) Maßnahmen des Vermieters, die zur Erhaltung des Hauses, der Mieträume oder zur Gefahrenabwehr notwendig oder zweckmäßig sind, hat der Mieter zu dulden. Er darf deren Durchführung nicht behindern.
(2) Bauliche oder sonstige den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitende Veränderungen innerhalb der Mieträume oder an den darin befindlichen Einrichtungen und Anlagen darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters nicht vornehmen. Sofern mit Einverständnis des Vermieters bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, sind diese bei Beendigung der Mietzeit zu beseitigen, d.h. die Wohnung ist in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.

§ 9. Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(1) Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu heizen und zu lüften.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume im Allgemeinen alle drei Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle fünf Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle sieben Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen alle sieben Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Wände und Decken sind in weißer Farbe zu streichen. Bei den vorstehend genannten Fristen handelt es sich um Regelfristen.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt.
(3) Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie der Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 120 Euro und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand sechs Prozent der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen.
(4) Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für Instandsetzungen, die – ausgenommen bei Gefahr in Verzug – vorgenommen werden, ohne vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.
(5) Für Beschädigungen der Mieträume sowie der in den Mieträumen vorhandenen Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhuts- oder Sorgfaltspflicht von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, von seinen Untermietern oder Dritten, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, von Besuchern, deren Erscheinen ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden.
Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Schadensursache im Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde. Dem Mieter obliegt sodann der Beweis, dass der Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.

§ 10. Pfandrecht des Vermieters
Zur Sicherung seines Pfandrechts kann der Vermieter die Entfernung der seinem Pfandrecht unterliegenden Sachen nach den gesetzlichen Vorschriften auch ohne Anrufung des Gerichts verhindern und bei Auszug in Besitz nehmen.

§ 11. Betreten der Mieträume durch den Vermieter
(1) Der Vermieter, ein von ihm Beauftragter oder beide sind bei Gefahr im Verzug berechtigt, die Mieträume zur Feststellung und Durchführung der zur Gefahrenabwehr notwendigen Arbeiten zu betreten.
(2) Will der Vermieter das Grundstück verkaufen oder ist das Mietverhältnis gekündigt, sind die in Abs. (1) bezeichneten Personen berechtigt, zusammen mit dem Kauf- bzw. Mietinteressenten die Mieträume nach Terminvereinbarung zur Besichtigung zu betreten.

§ 12. Beendigung der Mietzeit
Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. § 9 Abs. (2) bleibt unberührt.

§ 13. Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters aus Gründen, die der Mieter zu vertreten hat, haftet der Mieter für den Schaden, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass die Räume nach dem Auszug des Mieters aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, nicht oder nur zu einer niedrigeren Miete vermietet werden können. Die Geltendmachung eines weiteren vom Mieter zu vertretenden Schadens ist nicht ausgeschlossen.

§ 14. Personenmehrheit als Mieter
(1) Sind mehrere Personen Mieter (z. B. Ehegatten), so haften diese für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.
(2) Willenserklärungen müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich in stets widerruflicher Weise gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt nicht für die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen, für den Ausspruch von Kündigungen, für ein Verlangen auf Verlängerung des Mietverhältnisses sowie für Mietaufhebungs- und -änderungsverträge.
(3) Der Mieter versichert hiermit rechtsverbindlich, dass er nicht beabsichtigt, mit anderen als den eingangs genannten Personen eine Wohngemeinschaft zu bilden.

§ 15. Meldepflicht
Der Mieter ist verpflichtet, sich innerhalb einer Woche nach Bezug der Wohnung bei der Meldebehörde anzumelden und die amtliche Meldebestätigung dem Vermieter innerhalb einer weiteren Woche vorzulegen.

§ 16. Sonstige Vereinbarungen
Die vorstehenden §§ 1 - 15 wurden vor Abschluss des Mietvertrages ausführlich besprochen. Mieter und Vermieter erklären ausdrücklich, dass alle aufgeführten Punkte wie vereinbart gelten sollen.
Die in der Hausordnung getroffenen Regelungen sind Bestandteil dieses Vertrags.

..., den ................................
(Ort) (Datum)

.................................................
(Vermieter) (Mieter)


-- Einsatz geändert am 13.02.2006 16:23:53
Eingrenzung vom Fragesteller
13.02.2006 | 15:37
Eingrenzung vom Fragesteller
13.02.2006 | 15:52
Eingrenzung vom Fragesteller
13.02.2006 | 15:55
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich in Anbetracht Ihres Einsatzes im angemessenen Umfange wie folgt beantworten möchte:

Bei dem von Ihnen vorgeschlagenene Vertragswerk handelt es sich offenbar um einen im Handel erhältlichen Formularmietvertrag. Dieser berücksichtigt zwar die neuere Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen und beinhaltet auch die zulässige Möglichkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes. Die genannten Klauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH gegenwärtig zulässig und nicht zu beanstanden.

Ändern sollten Sie allerdings § 4 Ziffer 1 des Vertrages: Der Verweis auf Anlage 2 zu § 27 II. BV geht nämlich ins Leere, da § 27 II. BV seit dem 1.1.2004 durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersetzt worden ist. Der Katalog der umlagefähigen Betriebskosten findet sich nun in § 2 BetrkKV, so daß die entsprechende Vertragsklausel auf diese Vorschrift verweisen sollte.

Die weiteren Klauseln sind, soweit eine Prüfung in diesem beschränkten Rahmen möglich ist, zulässig und nicht zu beanstanden. Sie entsprechen der üblichen Praxis und berücksichtigen die aktuelle Rechtsprechung.

Sofern Sie zu einzelnen Klauseln spezielle Fragen haben, dürfen Sie mich im Rahmen der Nachfragefunktion selbstverständlich gerne kontaktieren.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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