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Gültigkeit von Zusatzvereinbarungen


| 25.05.2007 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag sehr geehrte Damen und Herren,

in einer Zusatzvereinbarung zu unserem Mietvertrag finden sich folgende Klauseln:

"1. Bei Auszug der Mieter aus der Wohnung - unabhängig vom Zeitraum des bestehenden Mietvertrages - ist die Wohnung vom Mieter durch einen Handwerker eines anerkannten Fachbetriebes in vollem Umfang, gemäß der mietvertraglichen Vorgaben, auf Kosten des Mieters zu renovieren.

2. Die Pflege der Gartenanlage erfolgt durch alle Mieter abwechselnd (kalendermäßige Festlegung) oder aber sie wird kostenmäßig je nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt und durch eine Gartenbaufirma oder Hausmeister ausgeführt."

Die Zusatzvereinbarung wurde handschriftlich durch die Hausverwaltung verfasst und uns zur Unterschrift vorgelegt. Mietvertrag und Zusatzvereinbarung (als "Anlage zum Mietvertrag" deklariert) wurden am selben Tag unterschrieben, Verhandlungen über die Klauseln gab es nicht.
Meines Wissens nach wurde auch den übrigen zwei Mietparteien gleichlautende Vereinbarungen vorgelegt.

Inwieweit ist diese Zusatzvereinbarung gültig oder nicht?

Vielen Dank für Ihre Beratung.
Sehr geehrter Ratsuchender,

die Zusatzvereinbarungen sind in der zitierten Form als Individualvereinbarungen für sich genommen wirksam. Der Nachweis, dass es sich nicht um Individualvereinbarungen handelt, wäre von Ihnen zu erbringen. Dies stellt sich in der Praxis meist als schwierig dar.

Eine Unwirksamkeit der Klauseln kann sich aber möglicherweise aus dem Vertrag im Ganzen ergeben, wenn hier weitere Abwälzungsklauseln hinsichtlich der Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung vereinbart sind. Unter Umständen können (müssen aber nicht) dann wegen des sog. Summierungseffektes weitere Klauseln auch an sich wirksame Individualklauseln zu Fall bringen (so z.B. BGH, Urteil 05.04.2006, VIII ZR 163/05, anders LG Hanau, 24.03.2006, 2 S 324/05). Voraussetzung ist, dass ein einheitliches Rechtsgeschäft iSd. § 139 BGB vorliegt.

Ich empfehle Ihnen daher, den Vertrag im Ganzen durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen und diesem vorab Ihr Begehren (wehren Sie sich gegen die Renovierung, die Gartenpflege oder beides) ausführlich zu schildern.

Mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.05.2007 | 23:10

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Punkt 1 der Zusatzvereinbarung wurde unterschreiben aufgrund der (leider nur mündlichen) Zusage, die Wohnung werde bis zum Einzug durch eine Fachfirma renoviert. Nach und nach zeigte sich aber, dass zumindest keine Fachfirma beauftragt worden war. Gegenüber Hausverwaltung und Vermieter wurde dies von uns gerügt, nachdem wir es bemerkt hatten.

Kann die Vereinbarung aufgrund dessen unwirksam sein? Im Zweifelsfall wird sich die Hausverwaltung natürlich nicht mehr an eine solche Aussage erinnern können.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2007 | 15:18

Zunächst ist zu prüfen, ob die Zusatzvereinbarung als mündliche Nebenabrede nach dem Mietvetrag überhaupt wirksam ist.

Selbst wenn dies der Fall ist, hat die u.U. mangelhafte Ausführung aber keine Auswirkung auf die Wirksamkeit der Individualvereinbarungen, da m.E. kein unmittelbarer Zusammenhang besteht.

Mit freundlichem Gruß

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"Ich bin nicht zufrieden und hatte eine andere Antwort erwartet.
Vor allem war ich aufgrund eigener Internet-Recherchen davon ausgegangen, dass die Beweislast, ob tatsächlich Verhandlungen geführt wurden, den Vermieter trifft. Dass bei Unterschrift keinerlei Verhandlungen geführt wurden, wurde in der Antwort nicht berücksichtigt, obwohl ich das ausdrücklich erwähnt hatte.
M.E. gilt eine solche Vereinbarung dann nicht mehr als Individualvereinbarung, sondern als Formularklausel, wenn sie mit 3 oder mehr Mietparteien abgeschlossen wurde. Auch das wurde bei der Antwort nicht berücksichtigt, obwohl auch das ausdrücklich erwähnt wurde.
Möglicherweise habe ich aber auch den Sachverhalt nicht ausführlich genug geschildert. "