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Gültigkeit der Schönheitsreparaturklausel

05.01.2010 22:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Folgende Situation liegt vor:
Mietbeginn 03/2006, Mietende 01/2010
Einzug erfolgte in einen Neubau. Die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen bezüglich Schönheitsreparaturen bzw. Abgeltung bei Auszug folgen am Ende.

Ist meine Ansicht, dass die Schönheitsreparturklausel nicht gültig vereinbart wurde, richtig?
Insbesondere fallen mit die folgenden Punkte ein, die dafür sprechen:
§12 Ziffer 1: Die Frist für die Toiletten sind gegenüber dem Mustermietvertrag des Bundesinnenministeriums (Toilette 5 Jahre) verkürzt.
§12 Ziffer 3: Die Ausführungsart ( Farbwahlklausel / Tapetenwahlklausel) ist nicht auf den Auszug eingeschränkt.
In beiden o.g. Fällen erginge m.E. bereits BGH Entscheidungen, auf denen ich meine Ansicht stütze.

Ferner könnte die Regelung des §16 als starre Frist ausgelegt werden, da ggf. keine Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung statt findet.

In wie weit kann die, durch den Vermieter hinzugefügte Individualvereinbarung sich auf die Gültigkeit auswirken.

Falls aus dem Gesamtzusammenhang ersichtlich ist, dass eine Renovierung nicht notwendig ist, reicht mir ein Hinweis darauf, ggf. mit Verweis auf die entsprechenden BGH Urteile – ohne tiefer gehende Begründung.

---
[...]
§12 Schönheitsreparaturen
1. Da in der Miete Kosten für die Instandhaltung der Wohnung nicht enthalten sind, übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen fachmännisch durchzuführen, sobald und soweit dies objektiv notwendig ist, in der Regel aber, wenn
für Küche, Bad und WC (Nassräume) 3 Jahre (= 36 Monate)
und für alle sonstigen Räume 5 Jahre (= 60 Monate)
seit Vertragsbeginn bzw. seit der letzten vollständigen, fachmännischen Herrichtung der Mieträume nach Vertragsbeginn verstrichen sind. Wurden die Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses ganz oder teilweise unrenoviert übergeben, besteht die Verpflichtet des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erstmals nach Ablauf dieser Renovierungsfristen. Zur Küche offene Räume (Eß- und evtl. Wohnbereich) werden den Nassrämen zugerechnet.

2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören im Wesentlichen:
Das Entfernen alter Tapeten, das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung bzw. des Hauses, das Streichen der Heizkörper, der Heizrohre und anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Außentüren von innen sowie der übrigen Holzteile, bei übermäßigen Abnutzungsspuren das Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, die fachmännische Reinigung der Teppichböden.

3.Eine Ausführung der Schönheitsreparaturen, die nicht den Anforderungen fachmännischer Qualitätsarbeit entspricht, braucht der Vermiete nicht zu dulden. Im Übrigen ist für die Ausführung der Schönheitsreparaturen die Ausstattung der dem Mieter überlassenen Räume maßgebend; danach richtet sich der Instadhaltungs- bzw. Wiederherstellungsaufwand. Will der Mieter Rauhfasertapeten oder Tapeten anderer Qualität anbringen, hat er die Zustimmung des Vermieters einzuholen; beim Anstreichen bedarf die Verwendung eines anderen Farbtons ebenfalls der Zustimmung des Vermieters.

[...]

§16 Beendigung des Mietverhältnisses
1.Der Mieter hat spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die gemäß §12 erwähnten Schönheitsreparaturen fachmännisch durchzuführen, sofern seit Mietbeginn oder der letzte Renovierung folgende Zeiträume verstrichen sind:
für Küche, Bad und WC (Nassräume) 3 Jahre (= 36 Monate)
und für alle sonstigen Räume 5 Jahre (= 60 Monate)

2. Endet das Mietverhältnis, bevor die Schönheitsreparaturen gemäß §12 erstmals oder erneut fällig werden, ist der Mieter zur Abgeltung der während der Mietzeit eingetretenen Abnutzung der Mieträume verpflichtet, sich an den Kosten künftiger Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines Geldbetrages zu beteiligen. Die Höhe der vom Mieter geschuldeten Zahlung richtet sich auf der Grundlage eines vom Vermieter bei einem Malerfachbetrieb einzuholenden Kostenvoranschlages nach dem Verhältnis der gemäß §12 Ziff.1 vereinbarten Renovierungsfristen zu dem Vertragsbeginn bzw. zu der letzten Renovierung.
Der Mieter hat dem Vermieter somit die wie folgt z berechnenden Renovierungskostenanteile zu erstatten:
a) Renovierung für Nassräume:
Zeitraum seit Vertragsbeginn bzw. seit letzter Renovierung in Monaten / 36 Monate (=Renovierungsfrist gemäß §12)
b) Renovierung für Trockenräume:
Zeitraum seit Vertragsbeginn bzw. seit letzter Renovierung in Monaten / 60 Monate (=Renovierungsfrist gemäß §12)
Weist der Mieter binnen einer Woche ab Zugang des Kostenvoranschlages, der für die Ermittlung des von ihm zu tragenden Renovierungskostenanteils bestimmt ist, durch den Vorschlag eines anderen Malerfachbetriebes einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Fachbetrieb die Ausführung der Arbeiten ablehnt. Der Vermieter muß jedoch das Vergleichsangebot nicht akzeptieren wenn gegen die Zuverlässigkeit und Qualität des Gegenangebotes Bedenken bestehen, insbesondere wenn das Angebot mit „Dumpingpreisen“ Zweifel an der Ausführung der Arbeit offen lässt.

[...]

Individualvereinbarungen – Anlage 3
Ergänzung zu §16 – Renovierung bei Auszug:

Sollte die Mietzeit weniger als fünf Jahre betragen, verpflichten sich die Mieter, spätestens vier Wochen vor dem Mietende (am besten direkt mit der Kündigung) schriftlich mitzuteilen, ob sie bei Auszug selbst renovieren oder nur den dafür fälligen Kostenanteil bezahlen wollen. Sollte die Mitteilung nicht eingehen, so wird die Wohnung vom Mieter komplett renoviert und die Zahlung eines Kostenanteils entfällt.

Wollen die Mieter bei Auszug vor einer Zeit von fünf Jahren nicht renovieren und den dafür fälligen Kostenanteil bezahlen, so verpflichten sich die Mieter, fünf Arbeitstage vor dem Mietende die Wohnung komplett zu räumen, damit bis Mietende die Renovierung möglich ist. Die Miete ist dennoch bis zum Monatsende zu zahlen. Diese Regelung ist im Mietpreis bereits berücksichtigt.

Die Höhe der vom Mieter geschuldeten Zahlung richtet sich auf der Grundlage eines vom Vermieter bei einem Malerfachbetrieb einzuholenden Kostenvoranschlages nach dem Verhältnis der gemäß §12 Ziff.1 vereinbarten Renovierungsfristen zu dem Vertragsbeginn bzw. zu der letzten Renovierung.

Weist der Mieter binnen einer Woche ab Zugang des Kostenvoranschlages, der für die Ermittlung des von ihm zu tragenden Renovierungskostenanteils bestimmt ist, durch den Vorschlag eines anderen Malerfachbetriebes einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Fachbetrieb die Ausführung der Arbeiten ablehnt. Der Vermieter muß jedoch das Vergleichsangebot nicht akzeptieren wenn gegen die Zuverlässigkeit und Qualität des Gegenangebotes Bedenken bestehen, insbesondere wenn das Angebot mit „Dumpingpreisen“ Zweifel an der Ausführung der Arbeit offen lässt.
---

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich vorbehaltlich einer genauen Prüfung des vollständigen Mietvertrages gerne wie folgt beantworten darf:

Zunächst gehe ich davon aus, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt, dessen Klauseln nicht einzeln ausgehandelt wurden, sondern Ihnen vom Vermieter vorformuliert und unterschriftsreif vorgelegt wurde.

Eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vermag ich dann nicht zu erkennen.

Zwar enthält der Mietvertrag in § 12 Ziffer 1 zunächst keine starre Fristenregelung, da dort auf den Zustand der Räume und nicht auf feste Fristen abgestellt wird.

Allerdings konstituiert § 16 des Mietvertrages eine unbedingte Endrenovierungspflicht aufgrund starrer Fristen, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume.

Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH NJW 1998, 3114, 3115 mwN; 2003, 2234; s. auch BGH NJW 2005, 2006).

Somit wird eine starre Fristenregelung wieder über die Hintertür eingeführt.

Aufgrund des Summierungseffektes führen die Klauseln der §§ 12 und 16 insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und dürften daher gem. § 307 BGB einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten.

Zudem schränkt § 12 Ziffer 3 die Ausführungsart ein. Dem Mieter soll damit vorgegeben werden, mit welchen Tapeten und welchen Farben er zu wohnen hat - das ist selbstverständlich unzulässig und führt ebenfalls zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen, BGH NZM 2008, 605.

Selbst wenn es sich bei der Ergänzung zu § 16 des Mietvertrages um eine konkret ausgehandelte und zur Disposition gestellte Individualvereinbarung handeln sollte - woran ich meine Zweifel habe - kommt dieser aufgrund der Unwirksamkeit des § 16 keine Bedeutung zu. Denn eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist durch § 16 ja gerade nicht wirksam begründet worden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Bei Bedarf kontaktieren Sie mich bitte unter <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-3559205.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt





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