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Gültigkeit Teilungserklärung (Berlin)


07.12.2006 10:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Guten Tag,
Die Teilungserklärung einer mir zum Kauf angebotenen Wohnung enthält den folgenden Absatz:

" 2. Ehegatten Jeder Wohnungs- und Teileigentümer, dessen jetziger oder späterer Ehegatte nicht Wohnungs- oder Teileigentümerist, verpflichtet sich,unverzüglich zu veranlassen, dass sein Ehegatte den sich aus den nachstehenden Bestimmungen für ihn ergebenden Verpflichtungen als Gesamtschuldner beitritt und dass sich der Ehegatte der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen wegen des Wohngeldses und wegen aller sich aus dieser Erklärung ergebenden Ansprüche ebenfalls unterwirft. "

Ich habe Zweifel an der Gültigkeit dieser Klausel und somit der Teilungserklärung insgesamt.

Aus einer Teilungserklärung ergeben sich ja potentiell Ansprüche, die für ein Individuum ruinös sein können (zB Wiederaufbau), und ein potentieller Käufer einer dieser Wohnungen könnte somit einen potentiell ruinösen Vertrag ´zu Lasten Dritter´ eingehen, ohne dass dieser Dritte davon etwas mitkriegt.

Die Teilungserklärung wirkt insgesamt etwas schlampig gemacht (mehrere Rechtschreibfehler) und enthält keine ´salvatorische Klausel´, die besagen würde, dass die TE auch dann gültig ist, wenn einzelne Teile es nicht sind.

Meine Fragen:
1) Ist die o.a. Klausel zulässig?
2) Wenn nein, ist die Teilungserklärung trotzdem gültig, auch ohne salvatorische Klausel?
3) Wenn nein zu 2), gelten die Wohnungen trotzdem als abgeschlossen, und welches Recht ist diesbezüglich anstelle der TE anzuwenden?
Sehr geehrter Fragesteller,

1.
die Klausel in der Teilungserklärung dürfte unwirksam sein, da hier eine dritte Person, die grds. in keinem Zusammenhang mit dem Eigentum steht, zu einer Belastung verpflichtet wird. Es gibt auch keine gestzliche oder vertragliche Pflicht, dass ein Ehegatte hier eine Art "Bürgschaft" unterzeichnen muss. Auch würde sich das Problem ergeben, wie diese Verpflichtung vollstreckbar wäre, denn man kann den Ehegatten nur schwer zwingen, hier eine solche Erklärung abzugeben.

2.
Sofern es sich nicht um einen Formularvertrag handelt, würde hier eine Gültigkeit der gesamten Teilungserklärung und auch der o.g. Klausel bestehen. Eine Ersetzung der unwirksamen Regelung würde nicht erfolgen, sondern einfach herausfallen bzw. im Rechtsstreit dann als nicht wirksam angesehen werden.

Teilweise wird eine unwirksame Regelung auch in eine wirksame Regelung von den Gerichten umgedeutet (so zB.BayObLG, Beschluss vom 21.12.1999, Aktenzeichen: 2Z BR 115/99). Die ist aber immer einzelfallabhängig und vorliegend eher nicht anzunehmen.

Dies ist dem Charakter der Teilungserklärung zu verdanken, da dieser von allen Miteigentümern zugestimmt werden muss. Wird also zugestimmt, wird die Teilu´ngserklärung auch mit möglicherweise rechtswidrigen Inhalten wirksam,die dann nur nachträglich auf dem Rechtsweg entfernt werden können. Hier wür nur im Vorfeld die Verweigerung der Zustimung mit den o.g. Argumenten helfen, denn wenn nicht alle Miteigentümer zustimmen, wird die Teilungserklärung auch nicht wirksam.

Zudem könnte eine Öffnungsklausel in die Teilungserklärung eingebracht werden, die ermöglicht, dass auch nachträgliche Änderungen erfolgen können, zB. durch Mehrheitsbeschluss.

Ich hoffe, Ihre Fragen hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2006 | 12:55

Vielen Dank für die hilfreiche Klärung. Gestatten Sie mir bitte eine kurze Nachfrage, die auf einen Tippfehler zurückzuführen sein mag.
Sie schreiben unter 2): "Sofern es sich nicht um einen Formularvertrag handelt, würde hier eine Gültigkeit der gesamten Teilungserklärung und auch der o.g. Klausel bestehen." Unter 1) sagen Sie aber: "die Klausel in der Teilungserklärung dürfte unwirksam sein"
Ich gehe davon aus, dass Sie meinen: die Klausel ist NICHT wirksam, die Teilungserklärung ist aber - bis auf die Klausel - wirksam. Die Klausel würde vor Gericht dann vorraussichtlich ersatzlos rausfallen.
Richtig?

Hinweis: Die TE ist schon einige Jahre alt, und es wurden seitdem schon einige Wohnungen des Hauses verkauft.

Danke.

Ergänzung vom Anwalt 07.12.2006 | 13:54

Sehr geehrter Fragesteller,

richtig, bei einer gerichtlichen Überprüfung, auf die es ja im Fall einer Weigerung hinsauslaufen würde, wäre hier wohl eine Unwirksamkeit gegeben. Sofern die TE jedoch schon abgegeben worden ist, wie Sie schreiben, bleibt in diesem Fall auch gar keine andere Möglichkeit sich eben auf diese Unwirksamkeit zu stützen. Nur wenn alle Miteigentümer mit der Klausel zum Zeitpunkt der TE einverstanden sind, könnte sich etwas anderes ergeben, was aber auch durchaus kontrovers betrachtet werden kann, wie eben bei Eigentümerwechseln, bei denen sich die Eigentümer nicht an rechtswidrige Klauseln gebunden fühlen müssen.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrag hilfreich beantwortet zu haben!

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de
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