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Gültigkeit Renovierungsklausel bei Auszug aus Mietwohnung


10.11.2006 12:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



MV geschlossen: 17.11.2003
Beginn MV: 15.12.2003
fristgemäße Kündigung: zum 31.01.2007

Bestätigung der Kündigung erhalten; Hinweis auf Mieterpflichten bei Auszug lt. Mietvertrag §11 Abs. 2a und 2b

Auszug aus Original MV-Formular:

§8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
sinngemäß
(1) Mieter anerkennt einwandfreien und frisch renovierten Zustand der Mieträume und Einrichtungen zum Einzug
(2) Verpflichtung des Mieters zur Übernahme sämtlicher Renovierungs-, Instandhaltungs-, Wartungs- und Reparaturkosten während der Mietdauer (keine Angaben von Fristen etc., jedoch Beschränkung der Kostenübernahmepflicht auf 75€ je Einzelfall bzw. 10% der Jahresmiete)
(3) - (6) Regelung bei Beschädigungen

§11 Beendigung der Mietzeit
Zitat
"(1) Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gereinigt zurückzugeben. Sämtliche Schlüssel sind dem Vermieter auszuhändigen.
(2) Bei Auszug aus der Wohnung sind unabhängig von der Mietdauer insbesondere folgende Arbeiten auf Kosten des Mieters auszuführen:
(a) Bei Rauhfasertapete - Antrich sämtlicher Decken und Wände in der Wohnung. Bei Mustertapete - entfernen der alten Tapeten, neutapezieren, Tapetenlieferung. Streichen der Decken und Wände sowie der Fußböden in den Kellerräumen.
(b) Reinigung der Wohnung nach Erledigung der Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie Räumung und Säuberung des Kellerabteils. Sofern Teppichböden vorhanden sind, werden diese durch eine Fachfirma auf Kosten der Mieters maschinell gereinigt. Bei Mängeln am Teppichbelag ist der Vermieter berechtigt, die gesamte Teppichbahn, an der sich der Mangel befindet, auszuwechseln. Soweit dabei erhebliche Farbdifferenzen oder Materialunterschiede auftreten, kann der gesamte Teppichboden ausgewechselt werden oder nach Wahl des Vermieters, Schadenersatz oder Wertminderung verlangt werden. Das gleiche gilt für Linoleum-, PVC- und Parkett-Beläge."

Meine Fragen hierzu:
1) Erfüllen die in §11 Abs. 2 gestellten Anforderungen die mit BGH Az.: VIII ZR 335/02; BGH Az.: VIII ZR 178/05 beschriebenen Kriterien für eine unzulässige (weil Zustands-unabhängige) Renovierungspflicht? Oder kurz: Muß ich renovieren oder nicht?

2) Kann der Vermieter die Reinigung des Parkett-Belages durch eine Fachfirma verlangen, oder reicht eine fachgerechte Reinigung durch mich?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung der mitgeteilten Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Die Ihnen in § 11 Abs. 2 des Formularmietvertrages auferlegte Renovierungspflicht ist im Zusammenspiel mit Ihrer Verpflichtung zur Übernahme sämtlicher Renovierungs-, Instandhaltungs-, Wartungs- und Reparaturkosten aus § 8 Abs. 2 als unwirksam anzusehen. Zwar liegt hier kein sog. starrer Fristenplan vor, es handelt sich jedoch trotzdem eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Entscheidend ist, dass die in § 11 Abs. 2 genannten Renovierungsarbeiten "unabhängig von der Mietdauer" und nur "insbesondere" durchzuführen sind. Durch letztere Formulierung kann sich der Vermieter vorbehalten, auch noch andere Renovierungsarbeiten von Ihnen zu verlangen, was nahezu einer kompletten Endrenovierung bei Auszug gleichkäme. Eine solche Verpflichtung zur Endrenovierung ohne Rücksicht darauf, welche anderen Renovierungs- oder Schönheitsarbeiten während der Mietdauer durchgeführt worden sind, wäre schon für sich unwirksam.

Diese Anknüpfung an bereits während der Mietdauer evtl. vorgenommene Schönheits- oder sonstige Reparaturen fehlt in § 11 Abs. 2. Hier hätte eine Formulierung in den Vertrag aufgenommen werden müssen, wonach Sie zur Durchführung einzelner Renovierungsarbeiten bei Auszug nicht verpflichtet sind, sofern diese bereits während der Mietdauer durchgeführt wurden und sich die betreffen Sachen noch in einem angemessenen Zustand befinden.

Durch den "Summierungseffekt", den der BGH in den von Ihnen zitierten, aber auch in anderen Entscheidungen angesprochen hat, beider Klauseln werden Sie daher durch ein Übermaß an Renovierungspflichten unangemessen benachteiligt, weswegen diese Klauseln als unwirksam anzusehen und Sie zu einer Renovierung nicht verpflichtet sind. Es greift dann die gesetzliche Regel, wonach den Vermieter die Pflicht zur Renovierung bzw. Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft.

2. Wären Sie zur Renovierung verpflichtet, würde es reichen, diese fachgerecht ausführen zu lassen. Eine Klausel, wonach die Reinigung durch einen Fachbetrieb durchgeführt werden soll, wäre unwirksam (OLG Stuttgart RE WM 93,528).
Beachten Sie jedoch, dass Beschädigungen des Parketts, die nicht mehr als Folge eines vertragsgemäßen Verbrauchs anzusehen sind, nicht unter die Renovierung fallen. Der Vermieter könnte insofern tatsächlich Schadensersatz verlangen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine hilfreiche erste rechtliche Orientierung bieten und verbleibe

mit freundlichen Grüßen,

Christian Mauritz
Rechtsanwalt
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