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Grunstückskauf für 1 Euro wegen besonderer Umstände

08.03.2010 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ein Grundstück von 200m2 (Bodenrichtwert 100€/m2) ist total vermüllt, darauf steht ein teilweise eingestürztes Abrissobjekt. Die Kosten für die Freiräumung des Baugrundstücks übersteigen den Grundstückswert leicht.

Es liegen bereist behördliche Auflagen (Umweltamt) zur Räumung bis zu einer bestimmten Frist vor.

Das Grundstück soll nun kostenfrei an einen Abrissunternehmer abgegeben werden, welcher dieses dann auf eigene Rechnung freiräumt.

Wie ist hier am besten vorzugehen ? Soll ein Kaufvertrag über 1 € erstellt werden oder eine andere Variante wie etwa Übereignung oder ähnliches ?

Woran bemisst sich die Grunderwerbsteuer ?
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Patrick R.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Eine Grundstücksübertragung, die die Übereignung mit enthält, bedarf eines notariellen Kaufvertrags, § 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass . Die Pflicht zur notariellen Beurkundung des (schriftlichen) Kaufvertrags besteht unabhängig vom Kaufpreis. Auch die Auflassungserklärung nach § 925 BGB: Auflassung muss gegenüber der zuständigen Stelle - in der Regel der Notar - erklärt werden. Ohne notarielle Beurkundung werden Sie das Grundstück also nicht rechtswirksam übertragen können.

Die notarielle Beurkundung soll Sie vor Rechtsfehler schützen und bietet sowohl dem Veräußerer als auch dem Erwerber die größte Rechtssicherheit. Sowohl für den Notar als auch für die notwendigen Grundbucheintragungen fallen Gebühren an, die sich nach den jeweiligen Kostenordnungen richten.

Ob ein Kaufpreis von nur 1 Euro möglich ist und sich ein Notar für diese Beurkundung finden lässt, bleibt abzuwarten. Hier habe ich doch massive Zweifel, ob ein solcher Verkauf wegen des erheblichen Missverhältnisses zwischen Grundstückswert und Verkaufspreis überhaupt als angemessen angesehen wird und ob der Verkauf unter diesen Umständen überhaupt wirksam wäre. Hier wird wahrscheinlich erheblicher Erklärungsbedarf und wahrscheinlich auch eine deutliche Anpassung des Kaufwerts an den tatsächlichen Verkehrswert oder Richtwert zu erwarten sein. Erfahrungsgemäß beinhaltet ein so offenkundiger Verkauf unter Wert oftmals den Verdacht, dass nicht ganz legale Nebenabsprachen getroffen wurden oder aber sonstige rechtlich fragwürdige Vorgänge der Veräußerung zugrunde liegen. Von daher wird sich ein Kaufpreis von nur einem Euro mit großer Wahrscheinlichkeit nicht durchsetzen lassen.

Sie sollten ferner nicht unterschätzen, dass Sie als Verkäufer/Veräußerer wahrscheinlich auch gewisse Gewährleistungspflichten für Sach- und Rechtsmängel treffen werden. Deren Umfang sowie evtl. Gewährleistungsausschlüsse sowie die Verpflichtung des Erwerbers, das Grundstück auf eigene Kosten zu Räumen sollten unbedingt eingehend und abschließend in dem notariell beurkundeten Vertrag festgehalten werden.

Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich grundsätzlich nach dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Da der von Ihnen geplante Verkaufspreis jedoch absolut unwirtschaftlich und unangemessen ist, wird in Ihrem Fall wahrscheinlich auch der Bodenrichtpreis zur Berechnung dieser Kosten herangezogen werden müssen. Gleiches wird auch für die Grunderwerbsteuer gelten, die sich grundsätzlich gem. § 8 Abs. 1 GrEStG ebenfalls nach dem Kaufpreis richtet. Da hier aber der Kaufpreis offenkundig zu niedrig und weit unter Wert angesetzt ist, wird hier wohl ebenfalls annähernd auf den Verkehrswert des Grundstücks abzustellen sein. Insoweit werden ggf. die Regelungen nach § 9 GrEStG zur Anwendung kommen.

Neben einer Veräußerung käme allenfalls noch eine Schenkung an das Abrissunternehmen in Betracht, die aber ebenfalls notariell beurkundet werden muss und die von der Kostenseite kaum Vorteile bieten wird. Schließlich sollten Sie auch bedenken, dass Sie den Verkauf des Grundstücks oder ggf. auch die Schenkung dem Finanzamt mitteilen müssten. Der Verkaufserlös wäre ggf. zu vesteuern.

Ihr Wunsch, das Grundstück möglichst kostengünstig "loszuwerden" ist sicherlich nachvollziehbar, aber auf die von Ihnen angedachte Weise wahrscheinlich kaum rechtssicher und rechtswirksam durchzuführen.

Am Besten lassen Sie sich von einem Notar vor Ort ausführlich darüber beraten, wie die Abgabe des Grundstücks für Sie am besten und mit den geringsten Kosten möglich sein könnte, ohne dass Sie dadurch irgend welche Nachteile erleiden. Insbesondere sollte auch geklärt werden, wie die Verpflichtung des Erwerbers zur Räumung des Grundstücks vertraglich so sicher vereinbart werden kann, dass Sie gegenüber der Gemeinde keine Verpflichtungen und keine Haftung mehr treffen wird.

Darüber hinaus sollten Sie den Kaufpreis für das Grundstück deutlich erhöhen, um so den bitteren "Beigeschmack" eines nicht ganz legalen Vorgehenszu beseitigen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierungshilfe für das weitere Vorgehen gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin



Rückfrage vom Fragesteller 08.03.2010 | 19:10

Sehr geehrte Frau Jacobi,
vielen Dank für Ihre Antwort, leider eröffnet mir diese keine neuen Ansatzpunkte.
Hier geht es ganz und gar nicht darum, Kosten zu umgehen.
Es ist klar nachweisbar, daß die Freiräumungskosten den Wert des Grundstücks übersteigen. Daraus resultiert nun auch der Übergang des Grundstücks zum Nullwert. Es geht hier nicht um Nebenabsprachen oder irgendwelche Grauzonen.

Das Grundstück hat einen Wert von etwa 20.000 € laut Bodenrichtwert, die Kosten für die Entsorgung des dort gelagerten Mülls und der Abriss des teils schon eingestürzten Gebäudes liegen etwas darüber. Entsorgung und Abriss sind bereits behördlich angeordnet.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist doch der Wert der Gegenleistung für die Grundstücksübertragung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), welche ja durch Übernahme bereits behördlich angeordneter Maßnahmen deutlich gemindert ist.

Wir selbst sind der Erwerber, es ging daher aucht nicht um die Haftungsfrage. Interessant für uns wäre nur eine klare Aussage zur Handhabung der Grunderwerbsteuer.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Patrick Rohrer

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.03.2010 | 19:55

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich wollte Ihnen keinesfalls ein Vorgehen in der Grauzone unterstellen, doch drängen sich gerade für die Behörden oftmals solche Verdachtsmomente auf, wenn ein Grundstück zum Nullwert oder weit unter Wert veräußert wird. Darauf muss einfach hingewiesen werden, um Nachteile für die Parteien zu vermeiden. Leider hatten Sie nicht angegeben, dass Sie der Erwerber sind, sonst hätte dies in der Antwort berücksichtigt werden können.

Unabhängig davon, ob die Räumung des Grundstücks behördlich angeordnet wurde oder nicht, bleibt es dabei, dass die Veräußerung/Übereignung nicht ohne Notarvertrag möglich sein wird und dass es insoweit auch Probleme mit dem Kaufpreis von 1 Euro geben wird, weil dieser im Verhältnis zum eigentlich Wert des Grundstücks zu gering sein wird.

Die Grunderwerbssteuer richtet sich, wie Sie richtig angeben, grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Das ist in der Regel der Kaufpreis, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Was genau als Gegenwert anerkannt wird, ergibt sich aus § 9 GrEStG.

Ist ein Gegenwert aber nicht zu ermitteln bzw. gibt es keinen adäquaten Gegenwert, z. B. weil das Grundstück zum Nullwert veräußert wird, greift § 8 Abs. 2 GrEStG. Danach wird die Grunderwerbssteuer nach dem Bewertungsgesetz, § 138 Abs. 2 bis 4, festgesetzt. Hierbei werden der Verkehrswert sowie der tatsächliche Zustand/Wert des Grundstücks berücksichtigt. Es ist daher davon auszugehen, dass die Grunderwerbsteuer sich in Ihrem Fall nicht nach dem Kaufpreis von 1 Euro richten kann, da dies keinesfalls dem Wert des Grundstücks entspricht und nicht als Gegenwert im Sinne des § 8 Abs. 1 GrEStG anzuerkennen ist. Wahrscheinlich wird der Bodenrichtpreis abzüglich der Minderung aufgrund der Räumungsanordnung für die Bemessung der Grunderwerbssteuer heranzuziehen sein. Wie hoch der Wert tatsächlich sein wird, lässt sich im Rahmen einer Erstberatung leider nicht eindeutig beantworten.

In dem Notarvertrag kann vereinbart werden, wer die Grunderwerbssteuer zu tragen hat. Sofern der Veräußerer einverstanden ist, könnte also - abweichend von der Regel - vereinbart werden, dass dieser die Grunderwerbssteuer vollständig übernimmt. Dies müsste aber eben in den Notarvertrag ausdrücklich aufgenommen werden. Denkbar ist auch eine Vereinbarung, dass die Grunderwerbssteuer von beiden Parteien zu gleichen Teilen übernommen wird. Diese Varianten dürften in Ihrem Fall zu einer gerechteren Kostenverteilung führen, zumal hier für den Erwerber noch die Räumungskosten zu berücksichtigen wären.

Eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer wegen des Erwerbs eines geringwertigen Grundstücks (Wert von weniger als 2.500,00 Euro) ist trotz der Wertminderung durch die behördlichen Auflagen wohl ausgeschlossen. Bei der Bemessung des Wertes für die Geringwertigkeitsgrenze ist wiederum auf das Bewertungsgesetz abzustellen. Der Wert des Grundstücks mit einem Bodenrichtwert von 20.000 Euro auch bei Berücksichtgung evtl. Wertminderungen wird aber mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr als geringwertig gelten, da der Freibetrag von 2.500 Euro wahrscheinlich immer noch überschritten wird. Eine genaue Wertermittlung ist aber im Rahmen dieses Forums unmöglich.

Sie sollten sich daher vorsorglich darauf einstellen, dass für die Grunderwerbssteuer eine reduzierter Bodenrichtwert zugrunde gelegt wird. Aufgrund des geringen Kaufpreises und der im Verhältnis dazu hohen Grunderwerbssteuer sollte daher versucht werden, durch den Notarvertrag die Steuerlast entweder zu gleichen Teilen auf beide Parteien oder sogar ganz auf den Veräußerer abzuwälzen. Über die genauen Möglichkeiten sowie über den genauen Bemessungswert kann Sie aber nur der Notar nach Einsicht in die Unterlagen informieren.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

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