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Grundstücktausch kommt trotz Einigung nicht zustande

| 20.04.2009 22:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Kurzfassung:
Tausch von Grundstücken, beide Tauschwilligen sind sich einig, was sich in einem ersten Notartermin ausdrückt. Der Vertrag kommt wegen Formalien nicht zustande. Der eine Tauschwillige verhandelt dann hinter dem Rücken des anderen mit einem anderen potenziellen Käufer (anstatt Tausch). Kurz vor dem zweiten Notartermin verkauft er an einen anderen, hatte aber zwei bzw. vier Tage davor vor Zeugen die Einigung über den Tausch und auch den (zweiten) Termin beim Notar bestätigt.


Ausführlich:
Kurz vor Weihnachten letzten Jahres habe ich einem befreundeten Landwirt im Ort das Angebot gemacht, Grundstücke zu tauschen. Dabei sollte ein Grundstück, das sich im Besitz meines Vaters befindet (und mir inzwischen überschrieben wurde) gegen ein Grundstück (ca. 2500 qm) dieses Landwirts getauscht werden. Dieses ragt in unseren Wohnort herein und wäre als Baugrundstück sehr gut geeignet. Bisher ist es allerdings nur Acker- bzw. Weideland. Bei Erteilung der Baugenehmigung war vorgesehen dem Landwirt die Differenz für das als Bauland genutzte Land zu erstatten.

Der befreundete Landwirt erklärte, zuerst mit seinem Vater sprechen zu müssen, der noch der Besitzer des Grundstücks war. Sein Vater war zu diesem Zeitpunkt allerdings, aufgrund eines Schlaganfalls, unter Vormundschaft gestellt. Dennoch hatte er in einem „klaren Moment“ dem Tausch zu gestimmt. Der Landwirt hätte auch mit dem Pächter dieses Landes gesprochen, und ihm erklärt was geplant sei. Dennoch hätte der Pächter kein Kaufinteresse bekundet. So wurde vereinbart, dass ich an Bürgermeister und Gemeinde herantreten darf. Anschließend hatte ich ihn noch gefragt, ob wir uns dann sicher einig werden. Dies wurde vom Landwirt eindeutig bejaht.

Nachdem es zunächst sehr schlecht aussah, machte der Bürgermeister letztlich den Weg frei, dass der Gemeinderat eventuell zustimmen könnte. Ich sollte eine offizielle Bauvoranfrage stellen. Dafür hat mir der Landwirt am 20.2.09 schriftlich die Genehmigung erteilt. Inzwischen war der Vater des Landwirtes verstorben, woraufhin dieser äußerte, über den Verkauf des ganzen Hofes nachzudenken. Der Landwirt hat mir dann vorgeschlagen nicht nur das besagte Grundstück zu tauschen, sondern das gesamte Land meines Vaters (ca. 12000 qm) gegen das oben besagte und ein anschließendes Grundstück, insgesamt in etwa gleicher Größe und Wertes. Daraufhin wurde vereinbart die besagten Grundstücke von seinem geplanten Komplettverkauf auszuklammern.

Einschub:
Zurzeit läuft bei uns im Ort eine Flurbereinigung, bei der verschiedene Flächen zusammengelegt und Besitzverhältnisse vertauscht bzw. verschoben werden. Meinem Vater wurde dazu Tauschland zugewiesen, das für den Landwirt etwas ungünstig lag. Um dem Landwirt den spätern Verkauf der neuen Flächen zu erleichtern, wurden diese Flächen, in Einvernehmen mit dem Landwirt und unter seiner Einflussnahme, wiederum verlegt und so gut es ging neben weiteres Land von ihm gelegt. (Zusammenhängende große Flächen verkaufen sich leichter als viele kleine Stücke, die in Summe die gleiche Größe haben). Der Landwirt war mit den uns zugewiesenen Grundstücken als Tauschobjekt gegen sein Land einverstanden.


Vor dem neuen Hintergrund, dem Tod seines Vaters, habe ich dem Landwirt wieder die Frage gestellt, ob wir uns einig werden, die wiederum eindeutig von ihm bejaht wurde. Er würde dafür das eingetauschte Land (ehemals der Besitz meines Vaters) verkaufen.

Daraufhin wurde ein Notartermin vereinbart (am 16.3). Anwesend waren der Landwirt, mein Vater und ich. Leider konnte der Vertrag nicht an Ort und Stelle unterschrieben werden, da auf den Grundstücken des Landwirtes noch eine Grundschuld eingetragen war. Außerdem war noch eine Klausel in den Vertrag gerutscht, dass der Landwirt ewig die Rechte am Mehrwert seiner alten Grundstücke behalten sollte, falls noch mehr davon Bauland werden würde. Da dies aber sehr unwahrscheinlich ist, stimmte der Landwirt nach dem Notartermin zu, diese Rechte auf fünf Jahre zu begrenzen. Die Änderung wurde dann von mir dem Notar via e-mail, mit Kopie an den Landwirt, weitergegeben. Ferner sollte der Landwirt einen neuen Termin mit dem Notar vereinbaren, wenn die Angelegenheit mit der Grundschuld geklärt ist. Ich habe ihm die Woche vor Ostern vorgeschlagen, mit der er einverstanden war. Als er sich dann längere Zeit nicht gemeldet hatte und ich ihn auch nicht erreichen konnte, habe ich direkt beim Notar nachgefragt (am 3.4.09). Leider wurde von dem Landwirt kein Termin vereinbart. Dies habe ich dann sofort nachgeholt, und mir zwei mögliche Termine reservieren lassen. Leider war das nicht mehr, wie ursprünglich mit dem Landwirt vereinbart, in der Woche vor Ostern möglich.
Im Anschluss an das Telefongespräch mit dem Notar hatte ich den Landwirt doch noch erreicht. Er (der Landwirt) wäre sich nicht mehr so ganz sicher und würde mal mit mir reden wollen. Am folgenden Montag (6.4.09) war ich dann zu einem persönlichen Gespräch bei ihm. Er wollte von mir Geld haben, für den Fall, dass die Gemeinde die Bauvoranfrage doch noch ablehnen würde und sprach von 10 T€ Anzahlung für den Mehrwert, wenn es denn Bauland würde, die er auch behalten könnte, wenn es kein Bauland würde. Ich hatte ihm darauf hin angeboten, die Hälfte des Landes abzukaufen (Wert: ca. 8 T€) und ihm 10 T€ dafür zu bezahlen, also 2 T€ als Anzahlung. Der Rest sollte wie geplant getauscht werden. - Er war dem nicht abgeneigt, und hat sich sofort telefonisch mit seinem Viehhändler abgesprochen, ob er an dem von mir genannten Tag Zeit für den Notartermin hätte. Schließlich wurde der 14.4.09 um 10 h (Dienstag nach Ostern) als Termin beim Notar vereinbart. Allerdings wollte er sich nochmals bei mir melden, wegen der zusätzlichen Änderung des Vertrages. Dies hatte er nicht getan, woraufhin ich davon ausging, dass alles so bleiben sollte wie beschlossen bzw. beim Notar noch kleine Änderungen vorgenommen werden sollten.

Am 9.4.09 (Gründdonnerstag) hatten der Landwirt, zwei weitere Freunde und ich ein private Verabredung (Kneipenabend). Von einem der beiden Freunde angesprochen, wie es denn nun bei uns aussähe antwortete ich, dass im Prinzip alles klar sei. Dem hat der Landwirt zugestimmt. Nach dem Abend hatte ich den Landwirt noch nach Hause gefahren. Er verabschiedete sich mit den Worten „ bis Dienstag (14.4.) beim Notar, falls wir uns vorher nicht mehr sehen“. Sonst wurde nicht über das geplante Geschäft gesprochen.
Am 11.4.09 (Ostersamstag) haben wir uns nochmals gesehen, diesmal beim Osterfeuer unseres Ortes. Wir haben zusammen angestoßen, und die Frage eines weiteren Bekannten, dass ich ja bald in seiner Nachbarschaft bauen würde, wurde vom Landwirt mit keiner Silbe angezweifelt. Wir verabschiedeten uns wieder mit den Worten „bis Dienstag“ (Notartermin) ohne über weitere Details zu sprechen.

Soweit so gut.
Allerdings rief mich der Landwirt am Dienstag (14.4.) gegen 7:30 h an, dass er den Notartermin absagen müsse, da er das Land den Abend zuvor (Ostermontag) anderweitig verkauft hätte. Käufer wäre der bisherige Pächter, der inzwischen auch erfahren hatte, dass der Landwirt den gesamten Hof verkaufen wolle und ihm völlig überraschend angeboten hätte, das Land zu kaufen, also erst nachdem bereits Einigkeit über den ursprünglich geplanten Tausch bestand. Meiner Frage nach dem Preis, wich er mit den Worten „versuchs erst gar nicht, kommst Du nicht ran“ aus.
Als ich dann abends mit dem Pächter sprach, bestätigte dieser den Kauf. Der Landwirt hätte ihm ca. vier Wochen zuvor (wahrscheinlich kurz nach dem ersten Notartermin, meine Vermutung) das besagte Land zum Kauf angeboten.



Fragen
Kann ich den ursprünglich vereinbarten Tausch vom Landwirt einfordern oder könnte ich einen Verkauf an mich zum gleichen Preis (den Betrag, den der andere Käufer zahlt) erzwingen?
Was wäre in diesem Fall, wenn der Landwirt und der Käufer schon bei Notar waren und das Grundbuch geändert wäre?

Falls es nur noch um Entschädigung (aus Anbahnung eines Vertrages) geht:
Ab welchem Zeitpunkt kann ich Schadensersatz verlangen?
Und was müsste mir alles ersetzt werden? (neben Fahrtkosten, Telefonkosten, auch mein Zeitaufwand, und wenn ja zu welchem Stundensatz, zu dem meines normalen Bruttostundenlohns?)
Ich gehe davon aus, dass ich weitere Kosten, die mir dadurch entstehen werden, dass ich in diesem Jahr nicht mehr mit dem Bauen beginnen kann, nicht einfordern kann.

21.04.2009 | 00:16

Antwort

von


(513)
Groner Landstr. 59
37081 Göttingen
Tel: 05513097470
Web: http://www.Kanzlei-Lars-Liedtke.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ein Anspruch auf Übergabe und Übereignung des streitgegenständlichen Grundstücks setzt einen wirksamen schuldrechtlichen Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung) voraus. Solange das Gesetz nichts anderes vorsieht, ist ein Vertragsschluss grundsätzlich formfrei, das heißt sogar mündlich, möglich. Nur ausnahmsweise bestehende besondere Formvorschriften, etwa das Erfordernis der Textform, der Schriftform oder der notariellen Beurkundung.

Da die Übereignung eines Grundstücks ein besonders weitreichendes Rechtsgeschäft, besteht hier eine solche Formvorschrift. § 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass sieht vor, dass ein Vertrag (egal ob Schenkung, Kauf oder Tausch), aufgrund dessen ein Grundstück übereignet werden soll, nur dann wirksam ist, wenn er notariell beurkundet wird. Dazu ist es im vorliegenden Fall jedoch gerade nicht gekommen. Dieser Formmangel ist nach § 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass nur heilbar, wenn Auflassung und Eintragung ins Grundbuch später erfolgen. Auflassung ist nach § 925 BGB: Auflassung die Einigung über den Eigentumsübergang, die ebenfalls vor dem Notar und zwar unter gleichzeitiger Anwesenheit erfolgen muss (Dies klingt für Laien oft unverständlich, aber juristisch sind der kausale Vertrag - hier Tausch -, durch den die Verpflichtung zur Einigung zum Eigentumsübergang begründet wird, und die Einigung selbst zwei von einander unabhängige Rechtshandlungen.)

Das heißt also, dass der zugrundeliegende Tauschvertrag nur dann wirksam wird, wenn die Auflassung noch formwirksam vorgenommen wird und die Eintragung ins Grunsbuch erfolgt. Ansonsten ist er unwirksam. Aufrund des unwirksamen Kausalgeschäfts haben Sie leider keinen gegen den Landwirt gerichteten Anspruch auf Übergabe und Übereignung des Grundstücks und können auch nicht den Abschluss eines entsprechenden Vertrags zu den bisherigen Konditionen erzwingen.

Solange jedoch auch mit dem Pächter kein formwirksames Kausalgeschäft geschlossen worden ist, ist der Landwirt auch diesem gegenüber nicht zur Übereignung verpflichtet. Sie können also mit ihm noch verhandeln und versuchen, ihn erneut umzustimmen. Da von Seiten des Landwirts keine Verpflichtung Ihnen gegenüber besteht, geht dies nur einvernehmlich, was wiederum heißt, dass er einem Vertrag auch nur unter anderen Konditionen zustimmen kann.

Wenn Sie auch nicht die Übereignung des Grundstücks verlangen können, können Ihnen Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zustehen. Gem. § 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse II, § 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis II, § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung I, III, § 284 BGB: Ersatz vergeblicher Aufwendungen ist eine Vertragspartei zum Schadens- oder Aufwendungsersatz verpflichtet, wenn sie pflichtwidrig das Vertrauen der anderen Partei auf das Zustandekommen des Vertrags zuerstört. Diese Pflichtwidrigkeit kann hier darin gesehen werden, dass Sie sich eigentlich schon in allen Punkten einig waren und der Landwirt sogar in Anwesenheit von zeugen bekundet hat, den Vertrag mit Ihnen zu schließen. Ersatzfähig sind hier alle Vermögenseinbußen, die Ihnen durch das Vertrauen in den Vertragsschluss entstanden sind. Ihr Zeitaufwand ist hierbei nicht ersatzfähig, wenn Sie angestellt sind und es sich um Freizeit handelt, sondern nur, wenn Ihnen (als Selbstständiger) Gewinn entgangen ist.

Die Frage, ob und in welcher Höhe Sie finanzielle Ersatzansprüche haben, ist im Einzelfall schwierig und hängt von weiteren Details ab, so dass eine diesbezüglich endgültige Beurteilung der hier allein vorzunehmenden Erstberatung nicht vorgenommen werden kann. Bevor Sie diese Ansprüche geltend machen, sollten Sie in diesem Punkt einen Rechtsanwalt mit der ausführlichen Überprüfung des Falles beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.


Rechtsanwalt Lars Liedtke

Bewertung des Fragestellers 23.04.2009 | 22:57

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