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Grundstücksvertrag, Grundbucheintrag

01.11.2014 01:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Zusammenfassung: zum Besitzrecht und den Eigentumsverschaffungsansprüchen eines Grundstückskäufers

Ein Kaufvertrag wurde 1962 vom Erblasser des Fragestellers geschlossen.

Im Kaufvertrag ist die Besitzübergabe eines Grundstücks mit sofortiger Wirkung vereinbart, der Kaufpreis bereits bezahlt.

Auf eine Auflassungsvormerkung wurde verzichtet, für die Auflassung der Notar beauftragt.

Diese sollte erfolgen nach Vermessung des Grundstücks, die auch erfolgte.

Auflassung und Eigentümerwechsel erfolgten nicht. Der Grund ist unbekannt. Bemerkt wurde es vom vertraglichen Besitzer nicht.


Zwischenzeitlich wechseltedas Grundstück mehrmals den Eigentümer, ohne Kenntnis des im erwähnten Vertrag bezeichneten Besitzers.

Bis zum Erbfall wurde das Grundstück von diesem Besitzer genutzt, danach bis zum heutigen Tag von seinem Erben, der jetzt auf einen aktuellen Eigentümerwechsel aufmerksam wurde.


Wie ist die Rechtslage?

Kann der Erbe des im Vertrag genannten Besitzers das Grundstück weiterhin besitzen?

Kann er das Eigentum am Grundstück beanspruchen, dessen Kaufvertrag erfüllt war bis auf die Auflassungserklärung des beauftragten Notars, die vertragsgemäß auf die Vermessung erfolgen sollte?



Mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Der Eigentümer einer Sache kann vom Besitzer Herausgabe verlangen, es sei denn, dass letzterer ein Recht zum Besitz hat. Dies folgt aus den §§ 985, 986 BGB und hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine bewegliche Sache handelt oder um ein Grundstück. Maßgeblich ist also, ob der gegenwärtige Besitzer (der durch den Erbfall in dieselben Rechte und Pflichten eingetreten ist wie sie für den Erblasser galten) ein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 BGB hat.

Ein Recht zum Besitz lässt sich grundsätzlich aus schuldrechtlichen Verträgen ableiten. Unstreitig verleihen solche Verträge ein Recht zum Besitz, bei denen Eigentum und Besitz planmäßig auseinanderfallen, wie dies z.B. bei Leihvertrag, Mietvertrag oder bei einem Kaufvertrag unter Eigentumsvorbehalt der Fall ist.

Umstritten ist diese Frage jedoch bei solchen Veträgen, bei denen in der Regel mit dem Besitzübergang auch das Eigentum übergehen soll, wie dies bei Schenkung und Kaufvertrag (ohne Eigentumsvorbehalt) der Fall ist. Die herrschende Meinung in Rspr. und juristischer Fachliteratur lehnen ein Recht zum Besitz bei solchen Verträgen ab.

In Ihrem Fall kann dieser juristische Streit jedoch dahinstehen. Denn selbst wenn man mit der Gegenauffassung auch bei einem "normalen" Kaufvertrag von einem Recht des Käufers zum Besitz an der Kaufsache ausginge, ist die schuldrechtliche Wirkung des Kaufvertrags zu beachten. Schuldrechtliche Verträge wirken stets nur "inter partes" und nicht "inter omnes", also nicht gegenüber jedermann sondern nur gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner.

Ein Recht zum Besitz könnte also nur gegenüber dem ursprünglichen Verkäufer (oder dessen Erben) bestehen, nicht aber gegenüber anderen Personen. Dadurch, dass es bereits zu mehreren Eigentumswechseln kam und der gegenwärtige Eigentümer nicht mehr identisch ist mit dem ursprünglichen Verkäufer, kann sich der gegenwärtige Besitzer leider gegenüber dem aktuellen Eigentümer nicht auf ein Recht zum Besitz berufen.

Sollte der Eigentümer also Räumung des Grundstücks beanspruchen, wäre dieser Anspruch grundsätzlich berechtigt. (Etwas anderes würde aus Treu und Glauben nach § 242 BGB nur dann gelten, wenn der gegenwärtige Besitzer verlangen könnte, das Eigentum übertragen zu bekommen - dazu sogleich mehr).

2.) Unabhängig vom Besitz am Grundstück ist vor allem die Frage entscheidend, ob der gegenwärtige Besitzer das Eigentum am Grundstück erlangen kann.

Aus dem Kaufvertrag könnte er einen entsprechenden Übereignungsanspruch geltend machen (wenn dieser nicht bereits verjährt wäre). Aufgrund der schuldrechtlichen Natur dieses Vertrags besteht der entsprechende Anspruch jedoch nur gegenüber dem ursprünglichen Verkäufer (oder dessen Erben). Da dieser inzwischen das Eigentum verloren hat, da das Grundstück mehrfach weiter übereignet wurde, hilft dies nicht weiter, da für den Verkäufer insoweit Unmöglichkeit gem. § 275 BGB eingetreten ist.

Fraglich kann also nur sein, ob der Besitzer auch von demjenigen das Eigentum beanspruchen kann, der gegenwärtig im Grundbuch eingetragen ist. Das wäre nach § 894 BGB der Fall, wenn das Grundbuch unrichtig wäre, etwa weil der Besitzer (bzw. dessen Erblasser) bereits Eigentum erworben hätte. Dies ist aber nicht der Fall, weil die Auflassung unterblieben ist. Nach deutschem Recht geht das Eigentum an einer Sache nicht bereits mit Abschluss eines Kaufvertrags auf den Erweber über sondern erst mit späterer Übereignung. Bei einem rechtgeschäftlichem Grundstückserwerb ist die Auflassung hierfür zwingend. Durch die unterlassene Auflassung ist das Grundbuch nicht zum Nachteil des Besitzers unrichtig.

Letztendlich gilt, wenn ein Veräußerer ein Grundstück einer ersten Person verkauft und es später - ohne dass der Käufer bereits durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch Eigentum erworben hat - an eine zweite Person übereignet, dass der erste Käufer dann in Bezug auf das Eigentum leer ausgeht. Um dieses Risiko zu verhindern, hat der Gesetzgeber extra das Rechtsinstitut der Auflassungsvormerkung zur Verfügung gestellt, durch das der Betreffende ein Anwartschaftsrecht erwerben und vor ihn belastenden Zwischenverfügungen geschützt werden kann. Wenn im vorliegenden Fall jedoch auf eine solche Vormerkung verzichtet wurde, wird der Besitzer keine Eigentümerstellung mehr erlangen können.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der gegenwärtige Besitzer leider weder ein Recht zum Besitz hat noch das Eigentum am Grundstück erlangen kann. (Denkbar wären allenfalls Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer oder u.U. auch gegen den Notar, die allerdings höchstwahrscheinlich verjährt sind.) Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2014 | 22:21

Für Ihre explizite Antwort danke ich Ihnen, möchte aber fragen, ob es einen Aspekt gibt, den ich übersehen haben könnte.

So wurde aufgrund des vorläufigen katasteramtlichen Veränderungsnachweises eine Grundbuchberichtigung der Liegenschaftszugehörigkeit vorgenommen und das vom damaligen Nachbarn erworbene Grundstück der Liegenschaft des Erblassers zugeschrieben. Der im Veränderungssnachweis ebenfalls ausgewiesene neue Eigentümer wurde nicht in das Grundbuch übernommen.

Kann die Berichtigung der Liegenschaftszuschreibung helfen, wenn eine Auflassungserklärung nicht gefunden werden sollte?


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2014 | 22:38

Sehr geehrte Fragestellerin,

es sind mehrere Konstellationen denkbar, die zu einem anderen Ergebnis führen könnten. Allerdings sind diese alle äußerst unwahrscheinlich, wie z.B. der Fall, dass die erfolgte Weiterübereignung vom ursprünglichen Eigentümer nichtig ist. Allerdings ist es im Rahmen der hier durchzuführenden Erstberatung und ohne Unterlagen nie möglich, alle Eventualitäten zu berücksichtigen. Leider sehe ich jedoch nicht, dass der in der Nachfrage geschilderte Sachverhalt etwas an der Rechtslage zu ändern vermag.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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