Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.959
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Grundstücksverkehrsrecht, Vorkaufsrecht zum Einstandspreis, Schenkungssteuer


25.07.2005 01:39 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Guten Morgen, werter Experte im Grundstücksrecht!
Meine Eltern hatten Eigentum an einem Häuschen (WFl. ca. 80 m²) auf fremdem Grund und Boden. Dieser gehörte der Stadt Berlin. 1990 schlossen sie mit dem Magistrat (Ost) einen Kaufvertrag, dem-zufolge sie das Grundstück über 817 m² für 2.451 Mark d. DDR hinzuerwarben. Bevor meine Eltern als Eigentümer eingetragen werden konnten, wurde 1994 die Nichtigkeit des Vertrages gerichtlich festgestellt. 1995 wurde mit dem Land Berlin ein Änderungsvertrag geschlossen, der die Rechtsun-wirksamkeit des ersten Vertrages heilte. Darin ist folgender Passus enthalten:
„(1) Anstelle der in § 2 Absatz 2a des vorgenannten Kaufvertrages vereinbarten Regelung über das Vorkaufsrecht vereinbaren die Vertragsparteien ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht.
Als Preis, zu dem Berlin das Vorkaufsrecht im Verkaufsfall ausüben kann, wird vereinbart:
a) für den Grund und Boden der Kaufpreis von 1.225,50 DM
(in Worten: Tausendzweihundertfünfundzwanzig Deutsche Mark).
Der Preis entspricht - unter Berücksichtigung der Währungsumstellung – dem Kaufpreis, zu dem der Magistrat von Berlin den Grund und Boden des Kaufgrundstücks mit vorgenanntem Kaufver-trag an den Erwerber verkauft hat.
b) für das Gebäude ... „ wird der Verkehrswert bezahlt.
„(2) Der Erwerber verpflichtet sich, im Falle des Weiterverkaufs dem Käufer die Verpflichtungen aus § 2 Absatz 1 dieses Vertrages zugunsten des Landes Berlin so aufzuerlegen, daß Berlin unmittelbar das Recht erwirbt, dem nachfolgenden Käufer unmittelbar das Vorkaufsrecht geltend zu machen und daß dieser verpflichtet wird, im Falle des Weiterverkaufs dem nächsten Käufer entsprechend aufzuerlegen. Der Erwerber verpflichtet sich weiter, den Käufer zu verpflichten, zur grundbuchlichen Sicherung des Vorkaufsrechts eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Landes Berlin eintragen zu las-sen, und zwar an der Rangstelle der schon für Berlin eingetragenen Auflassungsvormerkung, die dann zu löschen ist.
(3) Die sich aus § 2 Absatz 1 und 2 ergebenden Verpflichtungen gelten entsprechend für die schen-kungsweise Übertragung Übertragung des Kaufgrundstücks auf einen Dritten.“

Die Eltern wurden nun als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und eine entsprechende Auflassungsvormerkung erfolgte. Diese enthält aber keinen Hinweis auf den vereinbarten (Rück-)Kaufpreis, sondern nur den auf die UR-Nr. des beurkundenden Notars.
Folge der „Preisbindung“ war, das dieser niedrige Bodenpreis zur Findung des Einheitswertes herangezogen wurde . Er ist bis heute Bestandteil des Grundsteuerbescheides, der noch nie geändert wurde.
Inzwischen sind die Eltern verstorben. Mein Bruder hat mir seinen Anteil an Haus und Grundstück notariell übereignet. Und da hält der Fiskus seine Hand gaaanz weit auf!!
Für die Ermittlung der Schenkungssteuer wird der Bodenrichtwert herangezogen. Dieser wäre aber nur zu erzielen, wenn das Grundstück frei von Lasten ist. Es würde sich ja kein Käufer für einen höheren Preis finden, wenn er bei Weiterverkauf Gefahr liefe, es für € 610 an die Stadt herausgeben zu müssen. Ich beabsichtige keinen Verkauf, vielmehr Ausbau und Modernisierung. Unter den von mir angenommenen Bedingungen wird mir wohl keine Bank einen Kredit geben.
Das Bewertungsgesetz (BewG) habe ich gelesen und hoffentlich auch einigermaßen verstanden.
1. Geht die eingangs zitierte Verpflichtung der Überlassung zum Einstandspreis an das Land Berlin auf die Erben über? Im Vertrag ist ja nur von Kauf und Schenkung die Rede.
2. Oder ist das Vorkaufsrecht im Erbfall erloschen? Kann ich als Erbe eine Streichung des Vorkaufsrechts beantragen? Wie finde ich hierzu meinen Vertragspartner? In diesem Fall könnte ich ja mit einer Bewertung zum Verkehrswert einverstanden sein.
3. Wenn nicht, wie lange gilt das Vorkaufsrecht (bis in die wievielte Generation) zum Einstandspreis? Auf immer, auch noch in 200 Jahren?
4. Oder gilt zwar das Vorkaufsrecht weiter, aber ohne Beschränkung auf den Einstandspreis, also doch zum Verkehrswert?
5. Welcher Wert ist für die Steuerfestsetzung maßgebend? Warum?
Nach meinen Berechnungen geht es hier um Schenkungssteuer in Höhe von ca. € 1000. Plus Gutachtergebühren (ca. € 500). Oder nichts, wenn der Einstandspreis gilt. Die € 50 für Beratungskosten würde ich sehr gern für wirklich sehr kompetente und umfangreiche Beratung im Verhältnis zum Streitwert erhöhen. Ich möchte hieb- und stichfeste Argumente gegenüber dem FA haben, ggf. auch für einen Prozeß. Setzen Sie sich dann telefonisch oder per E-Mail mit mir in Verbindung.

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die einzelnen Fragen darf ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten:

zu 1.

Die Verpflichtung, das Grundstück dem Land Berlin zum Einstandspreis zu überlassen, ist an die Erben übergegangen. Das folgt daraus, dass Sie als Erbe die Gesamtrechtsnachfolge des Erblassers antreten. Sie übernehmen also sämtliche Rechte des Erblassers, aber eben auch dessen Pflichten.

zu 2.

Aus der Antwort zu 1. folgt, dass das Vorkaufsrecht nicht durch den Erbfall erloschen ist, sondern weiterhin gilt. Eine Streichung des Vorkaufsrechts können Sie also nicht verlangen. Ich halte es unter diesen Umständen auch für schwierig, einen Käufer zu finden, der den Verkehrswert zahlen möchte.

zu 3.

Wie lange das Vorkaufsrecht weiter gelten soll, kann ohne genaue Kenntnis des mit dem Land Berlin geschlossenen Kaufvertrages nicht gesagt werden. Mir ist allerdings ein Beschluss des Abgeordnetenhauses von Berlin bekannt, der für ähnliche Fälle ein Vorkaufsrecht zu einem Kaufpreis in Höhe des Einstandspreises vorsah, welches auf 30 Jahre befristet ist. Diese Befristung wurde meines Wissens auch in den jeweiligen Grundbüchern eingetragen. Ob dieser Beschluss auch in Ihrem Falle Anwendung fand, müsste konkret untersucht werden.

zu 4.

Ich denke, die Antwort zu dieser Frage ergibt sich aus der zur dritten Frage. Wenn und solange das Vorkaufsrecht gilt, kann das Land Berlin bei Eintritt der im Vertrag genannten Bedingungen das Grundstück zum Einstandspreis erwerben.

zu 5.

Eine abschließende Feststellung des Wertes, der für die Steuerfestsetzung maßgebend ist, kann hier nicht getroffen werden. Nur soviel:

Gemäß § 12 Abs. 3 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) ist Grundbesitz mit dem Grundbesitzwert anzusetzen, der nach dem Vierten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes (Vorschriften für die Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaftsteuer ab 1. Januar 1996 und für die Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 1997) auf den Zeitpunkt der Entstehung der Steuer festgestellt wird. Maßgebend für die Bewertung des Grundstücks ist deshalb insbesondere § 146 des Bewertungsgesetzes (BewG), den ich nachfolgend zitiere:

"(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der für dieses im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke auf Grund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten (§ 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung) sind nicht einzubeziehen; für Grundstücke, die nicht oder nur zum Teil Wohnzwecken dienen, ist diese Vorschrift entsprechend anzuwenden. Ist das Grundstück vor dem Besteuerungszeitpunkt weniger als drei Jahre vermietet worden, ist die Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln.

(3) Wurde ein bebautes Grundstück oder Teile hiervon nicht oder vom Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt, anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen oder an Angehörige (§ 15 der Abgabenordnung) oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet, tritt an die Stelle der Jahresmiete die übliche Miete. Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 vom Hundert, höchstens jedoch 25 vom Hundert des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 vom Hundert zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Ein niedrigerer Grundstückswert ist festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, daß der gemeine Wert des Grundstücks niedriger als der nach den Absätzen 2 bis 6 ermittelte Wert ist.

(8) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum."

Hier wird es insbesondere auf den Absatz 7 der eben zitierten Regelung ankommen. Denn das Vorkaufsrecht führt zu einer Reduzierung des Wertes des Grundstücks, so wie es Ihnen anteilig vom Bruder geschenkt worden ist - nämlich mit der Belastung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts zugunsten des Landes Berlin. Hier ist deshalb ein entsprechender Abzug vorzunehmen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER