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Grundstücksverkauf - steuerliche Nachteile


| 15.05.2006 00:13 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von



Frau X hat innerhalb der letzten zwei Jahre zwei Grundstücke in einer Gesamtgröße von ca. 2 ha verkauft. In der Gemeinde möchte sich nun ein Investor im Gewerbegebiet ansiedeln. Die Gemeinde möchte diesem die erforderliche Fläche für die Errichtung seiner Gebäude zur Verfügung stellen. Nun soll Frau X weitere Grundstücke, die in diesem Gewerbegebiet liegen für mehrere hunderttausend Euro an die Gemeinde veräußern bzw. sich vertraglich verpflichten diese an den Investor zu veräußern. Eines der Grundstücke wurde bis vor 10 Jahren gewerblich genutzt. Um einer Besteuerung zu entgehen, soll Frau X zuvor das Grundstück auf eines ihrer Kinder überschreiben lassen. Beteiligt sich Frau X nicht an dem Vorhaben, stellt die Gemeinde alle Aktivitäten zur Ansiedlung des Investors ein, da keine Planungssicherheit bestünde. Wodurch auch zig Arbeitsplätze am Ort nicht geschaffen werden können. So das Druckmittel der Gemeinde.

Meine Fragen:

1. Mit welchen Steuern muss Frau X rechnen, wenn sie innerhalb von 3 Jahren mehr als 2 Grundstücke verkauft, bei einer Fläche von mehr als 2 ha? Wie sieht es steuerlich aus, wenn das Grundstück erst vor weniger als 10 Jahren in Privatbesitz überführt wurde und die Nutzung des Grundstücks seinerzeit abgeschrieben wurde?

2. Kann Frau X durch Überschreibung der Grundstücke auf ihre Kinder und anschließendem Verkauf der Grundstücke durch die Kinder an die Gemeinde einer Besteuerung entgehen?

3. Fallen durch die Überschreibung andere Nachteile wie z.B. Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer für die Kinder an?

4. Gibt es eine Möglichkeit auf anderem Wege eine Besteuerung sicher zu vermeiden?

Für eine rasche Bearbeitung wäre ich sehr dankbar, da die Zeit sehr drängt! Desweiteren bitte ich um Vermeidung zu spezifischer juristischer Fachbegriffe.
Herzlichen Dank!
15.05.2006 | 02:46

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Frage!

Zu Frage 1:
Es gibt für Grundstücke eine Spekulationsfrist, die von Ihnen bereits angeführten 10 Jahre. Das bedeutet, daß der Gewinn aus dem Verkauf (also Verkausfpreis minus Kaufpreis) erst nach dem Ablauf von 10 Jahren steuerfrei ist. Davor unterfällt er der Einkommenssteuer.
Es ist unwichtig, in welchem Zeitraum X welche Fläche verkauft. Der oben erläuterte Gewinn fällt bereits bei dem ersten Quadratmeter an.
Eine Ausnahme gilt nur für die selbstgenutzte Immobilie.
Die Überführung in den Privatbesitz gilt als Anschaffung im Sinne des Einkommenssteuerrechts. Wenn diese also vor weniger als 10 Jahren erfolgte, ist der Verkauf steuerpflichtig. Es ist unerheblich, ob das Grundstück vorher abgeschrieben war oder nicht.

Zu Frage 2:
Die Überschreibung ist für X steuerfrei.

Zu Frage 3:
Wenn X die Grundstücke an ihre Kinder überschreibt, dann ist es eine Schenkung (Erb- und Schenkungssteuer sind das gleiche, Erbschaft ist im Grunde eine Schenkung von Todes wegen) und die Schenkungssteuer fällt an. Hier gibt es einige Freibeträge zu beachten. Die Schenkungssteuer haben die Kinder zu tragen. Wenn es genug Kinder gibt, dann könnte der jeweilige Anteil unter die Freibetragsgrenze fallen.
Dazu kommt die Grunderwerbssteuer.

Zu Frage 4:
Es gibt die Holzhammer-Methode:
Gehen Sie zu der Gemeinde und sagen Sie denen, daß die Grundstücke nur bei Steuerfreiheit verkauft werden. Wenn die Gemeinde wirklich an der Ansiedlung interessiert ist, könnte sie bei der Finanzverwaltung einen Steuererlaß erreichen. (Wohlgemerkt: Könnte!)

Auch könnten Sie versuchen, die Gemeinde zu überzeugen, gegen X ein Enteignungsverfahren einzuleisten. Wenn dann X zur Vermeidung der Enteigung die entignungsbedrohten Grundstücke verkauft und direkt andere Grundstücke kauft, fällt keine Einkommenssteuer an.

Weitere Steuervermeidungsgestaltungen sind mir jetzt nicht ersichtlich.

Bitte beachten Sie unbedingt Folgendes:
Ihre Frage liegt im Bereich der Steuergestaltung. Hier gibt es viele Details zu beachten, die auf den ersten Blick und für den Laien unerheblich erscheinen. Daher und auch gemäß den Grundsätzen von Frag-einen-Anwalt.de kann ich Ihnen nur die grobe Richtung der Steuergestaltung darlegen. Ein Hinzuziehen eines Steueranwaltes ist unumgängtlich, da ich von hier aus nicht alle Details erkennen kann.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R.. Weber


Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2006 | 21:30

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für die rasche Antwort! Einige Dinge sind mir noch nicht ganz klar:

Zu 1) Greift nicht unabhängig von der 10jährigen Spekulationsfrist die Drei-Objekte-Regel? Auch habe ich gehört, dass bei Veräußerung von mehr als 2 ha in einem bestimmten Zeitraum ein gewerblicher Immobilienhandel angenommen werden könnte?

Zu 3) Wenn die Kinder unmittelbar nach der Überschreibung der Grundstücke diese an die Gemeinde veräußern, zählt dann die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Überschreibung neu? Wird also zusätzlich noch eine Versteuerung eines Spekulationsgewinns fällig?

Für die Beantwortung schonmal vielen Dank im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.05.2006 | 22:07

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Die "Drei-Objekte-Regel" greift unabhängig von der Spekulationsfrist. Sie ist eine Faustformel, um zu bestimmen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder nicht. Diese Faustformel kann außer Kraft gesetzt werden, wenn eindeutige Hinweise vorliegen, daß es von Anfang an keine Veräußerungsabsicht gab. Da X verkaufen soll, aber nicht will, und gerade die Gemeinde als Gewerbesteuergläubigerin den Druck ausübt, dürfte die genannte Faustformel nicht greifen.
Es wäre daher zu überlegen, ob man sich von der Gemeinde den ausgeübten Druck nicht schriftlich geben läßt, um die mangelnde ursprüngliche Verkaufsabsicht belegen zu können.
Ähnliches gilt für die zwei-Hektar-Grenze. Es sind Indizien, die jedoch widerlegt werden können.

Wenn die Kinder die Grundstücke erwerben (auch durch Überschreibung), fängt die Spekulationsfrist von neu an zu laufen. Die Kinder müßten den Gewinn dann versteuern.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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