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Grundstücks(ver)kauf mit abweichenden Grenzen


21.01.2018 12:18 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe in 2010 ein Eigenheim mit zugehörigem Grundstück erworben. An diesem Grundstück ist auch ein kleiner "Keil" (ca. 100m²), der unserem Nachbarn gehört und den wir seit Anbeginn nutzen. Auch die Vorbesitzer unseres Objektes haben diesen Keil bereits mit Einverständnis unseres Nachbarn genutzt (seit den 90er Jahren). Dieser Keil "verletzt" aber die amtlich auf den Karten eingetragenen Grenzen. Das Grundstück unseres Nachbarn war eine Pferdeweide und wurde jetzt durch die Gemeinde zum Bauland erklärt. Wir haben mit unserem Nachbarn schon seit Langem abgesprochen, dass er nun seine Pferdeweide verkauft - allerdings den Keil, den wir nutzen, eben NICHT. Diesen sollte und wollte er uns verkaufen und will es auch noch (es gibt also diesbezüglich keinerlei Streitigkeiten zwischen meinem Nachbarn und mir). Das "restliche" Grundstück hat sich ein Immobilienmakler angesehen und sich zum Kauf entschieden. Er hat eine Besichtigung durchgeführt und auch die Umstände mit dem Keil wurden ihm vor Ort erläutert.
Nun hat mein Nachbar bereits den Notartermin hinter sich gebracht und es wurde versäumt, einen schriftlichen Vermerk über diesen Keil festzuhalten. Das heißt, beurkundet ist der Kauf der Weide innerhalb der Grenzsteine.
Mir ist bekannt, dass die folgende Argumentation rechtlich sicher keinen Bestand hat - allerdings für mich moralisch von Bedeutung ist:
Mein Nachbar ist nicht in der Situation, regelmäßig solcherlei Verträge zu schließen. Auch hat er mit eigenen, großen Gesundheitsproblemen derzeit den Kopf mehr als voll und das Ganze läuft als "Last" nebenher. Das Grundstück wurde nicht auf m²-Preis-Basis gekauft, sondern als Pauschalpreis. Wir alle sind davon ausgegangen, dass die Einmessung dessen und die Eintragung dann mit allen Parteien im Nachgang erfolgt. Der Makler wußte bereits weit vor dem Notartermin, WIE das Ganze gestaltet werden soll. Wir haben uns alle auf dessen Zusammenarbeit (blind) verlassen.
Der Makler besteht nun als Käufer auf die Fakten im Notarvertrag (Grenzsteine) - räumt allerdings ein geringfügiges Entgegenkommen ein, welches mir nicht weiterhilft.
Wir fühlen uns nun alle von dem Makler "über den Tisch gezogen", haben schon mehrfach versucht mit ihm zu sprechen und ihn an den Besichtigungstermin und die erklärten Absichten zu erinnern - leider alles vergebens. Es existiert seinerseits bereits eine Planung zur Nutzung der erworbenen Fläche - und da fallen eben Teile des Keils mit rein.

Gibt es denn eine Möglichkeit dieser Sache noch irgendwie Herr zu werden oder ist das Ganze jetzt in Stein gemeißelt?
Ich habe bereits darüber nachgedacht, dem Makler mitzuteilen, dass für diesen Keil ein mündlicher Pachtvertrag besteht, dieser allerdings ja keinen Rechtsmangel beim Kauf darstellt, da eben genau dieser Keil NICHT Gegenstand des Kaufs/Verkaufs sein sollte und er das auch wußte.

Bitte helfen Sie mir/uns - wir wissen nicht, wie wir gegen solche Dreistigkeit ankommen können.

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich kurz die Sachverhalt zusammenfassen, bitte korrigieren sie mich , wenn ich etwas falsch verstanden habe.

Ihr Nachbar hat sein Grundstück verkauft. Dabei hat er leider einen Keil mitverkauft, dessen Eigentümer er zwar ist, den sie aber seit Ewigkeiten nutzen und der ihnen verkauft werden sollte. Es war keine Absicht des Nachbarn diesen Keil zu verkaufen und der Käufer war hierüber informiert. Dennoch wurden die "alten" Grundstücksgrenzen im Notartermin beurkundet. Auf die Änderungen, von denen sie sagen, dass sie gegen öffentlich-rechtliche Grenzen verstoßen, kommt es (noch nicht an) , selbstverständlich muss dies, nach einem Kauf des Grundstückes eingemessen und beim Katasteramt sowie Grundbuchamt entsprechend dokumentiert werden. Solange ihr Nachbar jedoch Eigentümer des Grundstückkeils war, kann er diesen ihnen auch zur Nutzung zur Verfügung stellen.

Ich gehe jedoch davon aus dass sie weder vertraglich noch grundbuchrechtlich gesichert sind. Sollten sie mit dem Nachbarn einen Pachtvertrag über das Keilgrundstück haben, so tritt der neue Eigentümer in diesen Pachtvertrag ein ( Analogie zu § 566 BGB ), denn " Kauf bricht nicht Miete". Gleiches gilt für den Pachtvertrag. Der Erwerber muss den Pachtvertrag, wie er ist übernehmen, er tritt in alle Rechten und Pflichten daraus ein. Ein Pachtvertrag kann auch mündlich bestehen, er und seine Konditionen wäre durch Zeugenbeweis eventuell nachweisbar. Sollte ein Pachtvertrag bestehen, der bei Grundstückskauf nicht angeben wurde, aber in die Grenzen des Grundstücks fällt, so kann der Erwerber den Kaufpreis wegen eines Mangels mindern oder anpassen, es sei denn sie können ihm nachweisen, dass der Vertrag falsch beurkundet ist.


Was haben sie nun für Möglichkeiten?

Zunächst ist die Situation dennoch problematisch, denn sie haben mit dem Kaufvertrag rechtlich nichts zu tun. Nur Nachbar und Käufer sind Parteien des Kaufvertrages. Nun kann ihr Nachbar den Kaufvertrag wegen Irrtums anfechten, da er eine Erklärung dieses Inhalts nicht abgeben wollte, er meinte nur das Grundstück ohne den Keil. Dies muss unverzüglich gegenüber dem Käufer geschehen ( und zwar durch den Verkäufer nicht durch sie) und auch der Notar sollte informiert werden ( §§ 119 , 121 BGB ). In diesem Fall ist das vereinbarte nichtig, der Kaufvertrag ist rückwirkend als nicht bestehend anzusehen. Allerdings wäre ihr Nachbar dann schadenersatzpflichtig und muss dem Makler, alle Kosten erstatten, die er im vertrauen auf den Vertragsbestand aufgewendet hat ( § 122 Abs. 1 BGB ) . Hier können sie als Zeuge bestätigen, dass ihr Nachbar einem Irrtum erlag und die falschen Grenzen benannt sind und sie können auch bezeugen, dass der Makler dieses wusste, also auf den Bestand des Vertrages nicht vertrauen durfte, ihm also ein Schadenersatz ( teilweise) nicht zusteht ( § 122 Abs. 2 BGB ).
Selbstverständlich könnte der Vertrag so dann einvernehmlich korrigiert werden, es kann aber auch passieren, dass ein neuer Käufer gesucht werden muss, da der alte Käufer das Grundstück nicht möchte.

Die Geltendmachung einer Täuschung durch den Makler liegt allerdings keineswegs auf der Hand, denn ihr Nachbar muss schon wissen, welche Erklärungen er abgibt und sich notfalls sachkundiger Hilfe bedienen. Also, selbst wenn der Makler hier unsauber agiert hat, ist eine Anfechtung ´wegen Täuschung durch den Makler ( mit der Folge dass kein Schadenersatz anfällt) nicht erfolgversprechend.

2. Eventuell enthält der Kaufvertrag eine Rücktrittsklausel. Wenn diese vorhanden ist und ihre eventuellen Voraussetzungen ( in den Vertrag schauen) vorliegen, kann auch das Rücktrittsrecht gegenüber dem Käufer durch schriftliche Erklärung des Rücktritts und dem Notar geltend gemacht werden. Hierfür muss aber in den Notarvertrag geschaut werden und es können je nach Gestaltung Kosten für die Ausübung des Rechts entstehen.

3. Wenn ein Pachtvertrag besteht und durch Zeugen nachweisbar ist, so könnte man das Recht aus diesem Pachtvertrag geltend machen und die Nutzung verlangen. Zeuge wäre z.B. ihr Nachbar. Der Erwerber muss den Pachtvertrag dann weiterführen bis zur ordnungsgemäßen Kündigung.
Der Käufer kann allerdings gegen über dem Verkäufer einen Rechtsmangel geltend machen und die Anpassung des Kaufpreises oder Schadenersatz verlangen. Hier wäre der Verkäufer dann in der Beweispflicht , dass der angebliche "Mangel" bei Kauf bekannt war und deswegen keine Mängelrechte bestehen. Sie wären hierfür Zeuge. Aber: Ein Pachtvertrag ist kündbar, so dass ich zum 1. Vorgehen mit der Anfechtung wegen Irrtum und dem Bezeugen, dass der Makler wusste, dass nur ein Teilgrundstück verkauft werden sollte und ihm deswegen kein Schadenersatz zusteht, rate.

Fazit: Ich rate dazu, dass ihr Nachbar als Verkäufer den Kaufvertrag anfechtet, weil ein Inhaltsirrtum vorlag, da die Grundstücksgrenzen so gerade nicht erklärt werden sollten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Sollten sie in dem Fall Hilfe benötigen stehe ich ihnen unter meinen Profildaten gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)


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