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Grundstücksverkauf gg. Geld u.Whg an Bauunternehmer - Handel?

| 13.07.2013 14:51 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Zusammenfassung: private Grundstücksveräußerung und gewerblicher Grundstückshandel

Es handelt sich um folgende Sachverhalt:
Meine Frau und ich sind Eigentümer eines Grundstücks230 qm großen Grundstücks mit einem alten Haus von ca 80 qm Wohnfläche.
Wir haben eine genehmigte Bauvorplanung für einen Neubau für 6 Wohnungen mit ca 45-55 qm Wohnfläche.
Der Bauunternehmer bietet uns für den Ankauf des Grundstücks einen Preis von 550.000,-- €. Dieser Verkauf wäre für uns steuerunschädlich, da das Objekt seit über 15 Jahren selbst genutzt wird und die Spekulationsfrist abgelaufen ist.
Unsere Absicht wäre es aber, statt des Grundstückverkaufs eine Wohnung aus dem zu errichteten Neubau selbst zu behalten und uns einen weiteren Teil in Geld auszahlen zulassen.
Wie wäre in diesem Fall eine steuerschädliche Gestaltung zu vermeiden?
1. Verkauf des Grundstücks mit Zusage für eine Wohnung von 50 qm an den
Bauunternehmer?
2. Selbst als Bauherr den Bau errichten und die Wohnungen verkaufen?
3. Gilt die 3 Objekte Regel für jeweils Partner und Ehepartner?
4. Falls Bauunternehmer Bauantrag und Bauplanung und Bau durchführt, wie müsste dann
bei Alternative 1. die Vertragsgestaltung und Bewertung von Grundstück und Wohnung
aussehen ( Stichwort Geldwerter Vorteil)

-- Einsatz geändert am 13.07.2013 15:22:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:


Nach ständiger Rechtsprechung des BFH wird bei Grundstücksverkäufen die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, "wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten --z.B. durch Selbstnutzung oder Vermietung-- entscheidend in den Vordergrund tritt" (vgl. BFH-Urteil vom 17. März 2010 IV R 25/08, BFHE 228, 509, BStBl II 2010, 622, unter II.3.b aa der Gründe, m.w.N.).

"Die typischen gewerblichen Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken unterscheiden sich von der privaten Vermögensverwaltung durch die beim Erwerb oder zum Zeitpunkt der Bebauung bestehende Veräußerungsabsicht" (vgl. Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291).

In diesem Zusammenhang hat der BFH die sog. Drei-Objekte-Grenze eingeführt, die der Beurteilung der Gewerblichkeit von Grundstücksverkäufen dient und ein gewichtiges Indiz für oder gegen eine von Anfang an bestehende, zumindest bedingte Veräußerungsabsicht ist.

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt regelmäßig vor, sofern mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren ab der Anschaffung veräußert werden (vgl. u.a. BFH-Urteil in BFHE 228, 509, [BFH 17.03.2010 - IV R 25/08] BStBl II 2010, 622, unter II.3.b aa der Gründe; Beschluss des Großen Senats des BFH in BFHE 197, 240, [BFH 10.12.2001 - GrS - 1/98] BStBl II 2002, 291, unter C.III.2. der Gründe).

Entsprechendes gilt bei der Bebauung von Grundstücken (vgl. Beschluss des Großen Senats des BFH in BFHE 197, 240, [BFH 10.12.2001 - GrS - 1/98] BStBl II 2002, 291, unter C.III.3. und C.III.5. der Gründe).

In diesen Fällen ist der Zeitraum zwischen der Errichtung der Objekte einerseits und ihrem Verkauf andererseits maßgeblich (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2002 X R 183/96, BFHE 200, 293, BStBl II 2003, 238; BFH-Beschluss vom 28. Juli 2005 X B 21/05, BFH/NV 2005, 1806, unter 2.a der Gründe).

Vorzugswürdig ist insoweit die 1. Alternative. Die Drei-Objekte-Grenze gilt für den Steuerpflichtigen.

Ausführungen zur Vertragsgestaltung bedürfen einer eingehenden Prüfung des Sachverhalts, sind darüber hinaus auch zeitintensiv - somit auch angemessen zu vergüten - und gehen über eine auf dieser Plattform in der Sache erste orientierende Beratung hinaus.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse.




Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Rechtsanwaltskanzlei K. Roth
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
http://www.kanzlei-roth.de/kontakt.php
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 13.07.2013 | 18:55

Zunächst erst einmal Vielen Dank für die umfangreiche Auskunft.

Meine Nachfrage lautet:

Bezüglich der 1. Alternative, also Teilverkauf ( Geldleistung) und Überlassung einer Wohnung( Sachleistung), kann es dort nicht, wie von mir angedeutet zu einem geldwerten Vorteil kommen, wenn man die Geldleistung für das zum Bau überlassene Grundstück zu hoch ansetzt und der Wert der Wohnung nur auf Basis der Herstellungskosten angerechnet wird, also niedriger als der Marktwert oder Verkehrswert?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.07.2013 | 21:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Diese Möglichkeit ist in Betracht zu ziehen. Sie sollten daher einen Steuerberater mit der Wahrnehmung Ihrere Interessen beauftragen.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Bewertung des Fragestellers 13.07.2013 | 18:56

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