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Grundstücksverkauf: Eintrag einer Grundschuld vor Eigentümerwechsel

| 28.07.2015 09:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Ich bin Verkäufer eines Grundstückes. Der Käufer ( GmbH) bzw. sein Makler verlangt von mir , dass ich ihm zwecks Finanzierung eine Vollmacht erteile zur Eintragung einer Grundschuld zugunsten eines oder mehrerer Kreditinstitute mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen.

Im Wortlaut laut KV Entwurf:

"Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe für beliebige Gläubiger, die der europäischen Bankenaufsicht unterliegen, mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen vor Eigentumsübergang mitzuwirken und deren Eintragung im Grundbuch samt dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu bewilligen. Zu diesem Zweck bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer - jeden einzeln - unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit dem Recht, Untervollmacht zu erteilen, den Kaufgegenstand schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zugunsten eines oder mehrerer Kreditinstitute mit Sitz im Inland in beliebiger Höhe zuzüglich Zinsen bis zu xx % p.a. und einer einmaligen Nebenleistung von bis zu xx % zu belasten. Der Käufer ist berechtigt, für den Verkäufer die insoweit erforderlichen Erklärungen abzugeben, insbesondere Rangänderungen (Rangrücktritt der Eigentumsverschaffungsvormerkung) zu bewilligen und den jeweiligen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung gemäss § 800 ZPO in den belasteten Grundbesitz unter Einschluss des haftenden Zubehörs zu unterwerfen. Eine Zahlungsverpflichtung für den Verkäufer darf damit nicht verbunden sein. Der Grundpfandrechtsgläubiger darf das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld geleistet hat. Er erkennt mit Annahme der Grundschuld an, dass er, soweit er nicht geleistet, hat zur Herausgabe und Löschung verpflichtet ist. Hat er Teilbeträge geleistet, ist er im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages Zug um Zug gegen Rückzahlung zur Herausgabe und Löschung verpflichtet. Abweichende Sicherungsvereinbarungen gelten erst ab Eigentumsübergang. Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung keine persönliche Haftung. Der Käufer stellt ihn von allen Kosten der Grundschuldbestellung frei. Von dieser Vollmacht kann nur vor dem beurkundenden Notar oder seinem amtlich bestellten Vertreter Gebrauch gemacht werden. "


Ist diese Vollmacht gängige Praxis und welche Risiken bestehen für mich dabei?

Bitte um eine schnelle Hilfe. Dankeschön.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die von Ihnen zitierte Klausel stellt eine sog. "Finanzierungsvollmacht" dar und ist, da Immobilienkäufe eher selten komplett mit Eigenkapital finanziert werden, auch gängige Praxis. Die Formulierung der Klausel differiert zwar von Notar zu Notar bzw. zwischen den einzelnen Notarkammerbezirken, enthält aber immer die Eckpunkte

- maximaler Betrag von Kapital, Zinsen und Nebenleistungen;
- Verwendung der Grundschuld nur zur Kaufpreisfinanzierung;
- keine persönliche Haftung des Verkäufers;
- Löschung bei Rückabwicklung und
- Bestellung nur bei dem den Kaufvertrag abwickelnden Notar.

Diese Eckpunkte sind auch in Ihrem Fall enthalten. Aufgrund der Maßgabe, dass der Grundpfandrechtsgläubiger die Grundschuld nur in dem Maße verwenden darf, in dem Zahlungen auf den Kaufpreis geleistet worden sind, sind Sie als Verkäufer weitestgehend geschützt. Das nicht auszuschließende Restrisiko für Sie besteht in einer möglicherweise nicht gegebenen Werthaltigkeit des Grundstücks: Wurde z.B. als Kaufpreis 100 vereinbart und hat die Bank, nachdem sie 30 an Sie bezahlt hat, die Zwangsversteigerung eingeleitet, die aber nur einen Erlös von 70 ergibt, dann darf die Bank nur die an Sie bereits bezahlten 30 behalten und muss den Übererlös von 40 an Sie herausgeben. Ihr Risiko ist dann der Differenzbetrag zwischen Versteigerungserlös und Kaufpreis. Dieses Restrisiko kann aber dadurch begrenzt werden, dass Sie als Eigentümer an der Zwangsversteigerung teilnehmen, oder durch Rückerstattung des erhaltenen Teilkaufpreises an die finanzierende Bank die Zwangsversteigerung obsolet machen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2015 | 14:32

Ich habe noch eine Nachfrage:
Wenn der Kreditnehmer die Kreditmittel von der Bank bekommt, sie aber anderweitig verwendet, könnte doch die Bank den Verwendungszweck zur Tilgung darlegen d.h. wäre aus der Haftung , die Kreditnehmer GmbH wäre nur beschränkt haftbar und ich als Grundstückseigentümer hätte dann ein wertloses Grundstück mit Grundschuld. Könnte dies passieren? Wird bei der Rückerstattung (bei Ihrem Beispiel) des Teilkaufpreises 30 an die Bank das Grundstück automatisch wieder entlastet?

Vielen Dank für die Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2015 | 15:12

Hallo

und danke für die Nachfrage. Aufgrund der Formulierung des Kaufvertrags

"Der Grundpfandrechtsgläubiger darf das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld geleistet hat."

kommt es nicht auf die abstrakte Zweckbestimmung der Zahlung seitens der Bank an, sondern auf die konkrete Tilgungsbestimmung. D.h. nur eine tatsächlich an Sie bzw. eine ggf. abzulösende Bank geleistete Zahlung führt zur Valutierung der Grundschuld, während eine Zweckentfremdung der Zahlung in das Risiko der finanzierenden Bank fällt.

Zu der Beispielsfrage: Mit der Rückzahlung der 30 wird das Grundstück insofern nicht automatisch entlastet, als die Grundschuld bestehen bleibt. Nach §§ 1192 Abs. 1, 1173 BGB wird aus der Grundschuld aber eine Eigentümergrundschuld, so dass Ihnen ein entsprechender Freigabeanspruch der Bank gegenüber zustünde.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.07.2015 | 09:48

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 30.07.2015 4,2/5,0
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