Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Grundstücksverkauf, Sicherung des bisherigen Eigentümers als Mieter

06.03.2017 18:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:07
Ich bin juristisch vorinformiert und wünsche eine Expertenmeinung zu folgender Konstellation:

Ich bin Eigentümer eines selbst bewohnten Einfamilienhauses. Es gibt's keine grundbuchrechtlichen Belastungen.

Ich habe folgende Ziele, die ich erreichen möchte:
- von den gegenwärtigen hohen Immobilienpreisen profitieren
- den Erlös (teilweise) inflationssicher anlegen in Form von kostenloser
Wohnnutzung
- von zukünftigen denkbaren Zusatzbelastungen/Steuern für
Immobilieneigentümer verschont bleiben.

Daher möchte ich das Haus verkaufen, aber für weitere 10 Jahre ein vom neuen Eigentümer bis dahin unkündbares Mietverhältnis eingehen. Nach Ablauf der 10 Jahre soll insgesamt normales Wohnraummietrecht anwendbar sein. Das Recht zur Untervermietung soll bestehen.

Ein Teil des Kaufpreises soll sofort bezahlt werden. Der andere Teil soll innerhalb von 10 Jahren als Miete abgewohnt werden. Das heißt in den 10 Jahren wird keine Miete bezahlt, sondern die Miete wird mit dem anteiligen Kaufpreis verrechnet (zum Zwecke der Inflationssicherung).

Um in einer möglichen Zwangsversteigerung (§57a ZVG</a>) oder Insolvenz des neuen Eigentümers gesichert zu sein, habe ich mir folgendes überlegt:
- Grundbuchrechtliche Eintragung eines Wohnrechts nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§1093 BGB
befristet auf das Ende des 10-Jahres-Zeitraums (1.Grundbuchrang)
- Zusätzlich Eintragung einer Hypothek für den teilweise gestundeten Kaufpreis, welche fällig wird, wenn die kostenfreie Nutzung des Hauses innerhalb der 10 Jahre nicht mehr gewährleistet ist (2.Grundbuchrang).

Meine Frage: Funktioniert dies und sind meine Risiken abgedeckt? Insbesondere das Risiko, dass der Eigentumsübergang sofort stattfindet, ein Teil des Kaufpreises aber über 10 Jahre abgewohnt wird?

Haben Sie bessere Gestaltungsvorschläge? (aber keine Bürgschaft einer Bank)

Vielen Dank.


06.03.2017 | 19:53

Antwort

von


(469)
Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Ihre Idee hört sich grundsätzlich gut an und scheint für die von Ihnen angedachte Umsetzung geeignet.

Die Verknüpfung von eingetragenem Wohnrecht und anzurechnender Miete aus den zusätzlichen Mietverhältnis könnte zu einigen steuerlichen Fragen auf der Käuferseite führen, aber das ist ja erst einmal nicht Ihr Problem.

Die garantierte 10-jährige Mindestmietzeit können Sie einfach erreichen, als dass in dem zu schließenden Mietvertrag, den Sie vor oder zumindest bei Unterzeichnung des Kaufvertrages abschließen sollten, oder zumindest eine solche Verpflichtung in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen, dass darin der Vermieter sich für eben die gewünschte Dauer verpflichtet auf seine Rechte aus § 573 BGB in dem zu schließenden Mietvertrag zu verzichten.

Grundsätzlich wäre auch eine entsprechende Kündigung des Vermieters gleich, weil dieser ja Ihr dinglich eingetragenes befristetes Wohnrecht entgegensteht, welches Sie ohnehin zur eigenen Nutzung berechtigt. Einzig die Untervermietung könnte dann ein Problem darstellen, weil diese eben nicht mit dem höchstpersönlichen Wohnrecht absicherbar ist. Dafür benötigten Sie einen Nießbrauch, welcher aber hinsichtlich der Erhaltungskosten der belasteten Sache für Sie als Verkäufer und Mieter nachteilig wäre.

Der Vorteil der Anmietung liegt eindeutig in der Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Gebrauch, so dass der Mieter hier die Kosten derer Erhaltung nicht zu tragen hat und daher das wirtschaftliche Risiko beim Erwerber und Vermieter liegt.
Ich könnte mir aber vorstellen, dass hier ein größerer Problempunkt entstehen kann, wenn die von Ihnen veräußerte Immobilie hier etwaige Mängel aufweist, die im Laufe der 10-jährigen Mindestmietzeit zum Vorschein kommen, von denen der Käufer aber bei Vertragsschluss jedoch nichts wusste. Zuweilen, sind Rohre falsch verlegt, die bei bestimmten Wetterlagen zu mittleren Katastrophen in ausgebauten Kellerräumen führen, Stromleitungen über die Jahre wild verlegt wurden usw.. Hier sollten Sie dem Käufer gegenüber offen sein und belegbar über sämtliche Widrigkeiten der von Ihnen bewohnten Immobilie informieren.
Soweit es sich hier nicht nur um einen nicht zu berücksichtigenden Sachmangel handelt kommt gern die Frage/Idee der Anfechtung des Kaufvertrages oder dessen Rückgängigmachung wegen eines versteckten Sachmangels auf.

Eine weitere Frage wäre - was soll passieren, wenn ein Umstand eintritt, der Sie zur Minderung der Miete berechtigen würde. Da der Mietzins mit dem Kauf und den zugehörigen Vertraglichkeiten bereits entrichtet ist, haben Sie hier kein Druckmittel mehr, um den Vermieter zur Abstellung des Mangels an der Mietsache zu bewegen. Sie wären insoweit genötigt selbst tätig zu werden und Ihren Vermieter zu Beseitigung des Mangels zu verklagen. Nur in besonderen Fällen könnten Sie selbst den Mangel beseitigen und nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag Ersatz Ihrer Aufwendungen verlangen.
Ggf. empfiehlt es sich hier solche Ansprüche aus dem verbundenen Mietverhältnis in den Hypothekenschuldvertrag einzubeziehen, so dass auch solche Forderungen hieraus geltend gemacht werden können.

Es handelt sich hierbei zwar nur um Kleinigkeiten, im Vergleich mit dem Verkauf der Immobilie und dem vorbehaltenen Wohnrecht, aber oft genügen schon solche Kleinigkeiten, um Vertragsverhältnisse ins Wanken zu bringen und die Fronten zwischen den Parteien zu verhärten.

Soweit hier auf Ihrer Seite weitere Anregungen und Fragen bestehen, bitte ich diese in einer Nachfrage zu konkretisieren.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen



Rechtsanwalt Andreas Wehle

Rückfrage vom Fragesteller 07.03.2017 | 10:42

Sehr geehrter Herr Wehle,

vielen Dank zunächst für Ihre Antwort.

Ergänzend:
Müsste nicht der gesamte Mietvertrag mit notariell beurkundet werden, weil er wesentlicher Bestandteil des Gesamtgeschäfts "Kaufvertrag" ist?
Was passiert, wenn das Haus abbrennt? Meine Hypothek nutzt mir dann ja nichts mehr.
Haben Sie insoweit einen Gestaltungsvorschlag?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.03.2017 | 14:07

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Grundsätzlich kann jeder Vertrag bzw. sogar jede Willenserklärung, soweit diese zumindest in Textform abgefasst ist, notariell beurkundet werden.

Die Frage vielmehr ist, ob dies auch hier aufgrund des Grundstücksübertragungsvertrages nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB</a> notwendig ist. Hier heißt es, dass ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf.

Nun kommt die Frage auf, ob auch der Mietvertrag dieser Formvorschrift unterliegt, weil ein Teil des Kaufpreises durch Aufrechnung von geschuldeten Mietzahlungen geleistet wird.

Nach der vorherrschenden Trennungstheorie und vor allem wegen des grundlegenden Abstraktionsprinzips im deutschen Recht, würde ich davon ausgehen, dass hier zwar schuldrechtliche Rechtverbindungen bestehen, es sich aber dennoch nicht um verbundene, sondern voneinander anhängende vertragliche Schuldverhältnisse handelt, die lediglich aufeinander einwirken.

So werden Sie für Ihr Vorhaben einen Grundstückskaufvertrag (notariell beurkundet), einen Darlehnsvertrag mit Besicherungsabrede und einen Mietvertrag mit Aufrechnungserklärung gegenüber dem Darlehnsversprechen benötigen.

Für den Fall, dass das gemietete Objekt abbrennt, haben Sie aus dem Mietverhältnis einen Schadensersatzanspruch und aus dem Darlehnsvertrag eine Restschuld zu der das Besicherungsgut nur noch das reine Grundstück ohne darauf aufgestelltes Haus herhält. Je nach Höhe der Restschuld, kann der Wert des Grundstücks ohne Bebauung ja durchaus noch ausreichen.

Ggf. sollten Sie den Darlehnsvertrag nicht durch eine akzessorische Hypothek, sondern durch eine entsprechende Grundschuld absichern. Im Gegensatz zur Hypothek, bezieht sich die Grundschuld nicht allein auf die abgesicherte Forderung und ist von deren Bestand abhängig. Letztlich hat bei Erfüllung der mit der Grundschuld besicherten Forderung der Sicherungsgeber einen Anspruch auf Löschung bzw. Übertragung der Grundschuld auf sich.

Ihr gewählter Notar wird sicherlich anderer Auffassung sein und hier eine Beurkundung von allen Verträgen für notwendig erachten, je nach Ausgestaltung hat er hier ggf. sogar recht mit seiner Auffassung, aber letztlich erhöhen sich damit auch u.U. die abrechenbaren Gebühren für ihn.

Ich schlage daher vor, sie gehen hier zu einem im Vertragsrecht versierten Kollegen vor Ort, sprechen mit diesem und Ihrem potentiellen Käufer über Ihr Vorhaben, setzen zusammen die entsprechenden Verträge auf und gehen mit dem Grundstückskaufvertrag zum Notar und lassen sich diesen beurkunden.
Hierbei wird es immer noch Gezeter geben, denken Sie dann daran, Sie sind der Auftraggeber und entscheiden nach der erfolgten Beratung durch den Notar, der zum zu beurkundenden Vertrag Sie über Inhalt und Tragweite zu beraten und über mögliche Alternativen hinzuweisen hat (§ 17 Abs. 1 BeurkG ), welcher Vertrag mit welchem Inhalt beurkundet werden soll.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

ANTWORT VON

(469)

Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Gesellschaftsrecht, Steuerrecht, Erbrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 80342 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr gute Einschätzung und Erklärung des Sachverhalts! Hat mir geholfen die bestehenden Vereinbarungen zu verstehen und zu deuten. Klare Empfehlung! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Wie freundlich würde ich auf Sachlich umändern wollen, denn eine Sachauskunft hat wenig mit freundlichkeiten zu tun. Antwort Top. Sachlich und Verständlich erklärt. Danke für die schnelle Antwort ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Leicht Verständlich. Bestens! ...
FRAGESTELLER