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Grundstücksübertragung/Wohnrecht

14.04.2010 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Geplant ist eine Grundstücksübertragung (Wohnhaus mit 2 Wohnungen,Grundstück, Verkehrswert ca. 120.000 €) von Mutter (59 jahre) an Tochter. "Gegenleistung": Übernahme restliches Darlehen (16.000 €) und lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht. Zudem soll das bereits bestehende Wohnrecht für die Großmutter (88) übernommen werden.Im Hinblick auf den Wert des Wohnrechts für Mutter (Jahreswert 7000 €, noch hohe "Restlebensdauer") dürfte doch eigentlich keine Schenkung vorliegen?Um was für ein Rechtsgeschäft handelt es sich aber dann ?Entspricht der Wert eines rein schuldrechtlichen Wohnrechts dem eines dinglich gesicherten oder hat letzteres einen höheren Wert (bzw. ist eine größere Belastung) so dass bei einer rein schuldrechtlichen Vereinbarung doch eher eine Schenkung anzunehmen ist? Zur Klarstellung: Geplant ist keine dingliche Sicherung. Es soll eine Schenkung vermieden werden im Hinblick auf den "verarmten Schenker" und einen etwaigen Sozialleistungsträgerregress (falls z.B. Pflegeheim). Was ist die beste Variante (dinglich gesichertes Wohnrecht besser?) oder gibt es noch eine bessere Möglichkeit einer "sicheren" Übertragung ?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft u.a. Fragen des Erbrechts, des Erbschaftssteuerrechts, des schekungsrechts, des Schenkungssteuerrechts, des Unterhalts und des Sozialrechts.


Tochter (T) erhält von Mutter (M) oder Großmutter (G) eine Immobilie und übernimmt im Gegenzug die Restdarlehen von M oder G, und ein Wohnrecht der G. Daneben lässt sich M ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen.

Sowohl der Anspruch der Bank aus dem Kreditgeschäft (Immobilienfinanzierung) auf Rückzahlung des Darlehens, als auch die Ansprüche aus dem Wohnrecht können im Grundbuch (in unterschiedlichen Abteilungen) eingetragen und dinglich gesichert werden.

Der Wert des Wohnrechts kann anhand statistischer Daten ("Sterbetafeln") zur erwarteten (Rest-)Lebensdauer des Berechtigten und dem Wohnwert festgelegt und berechnet werden. Lebt in Ihrem Beistpiel Mutter M noch 25 Jahre hat das Wohnrecht einen wert von 25X7.000,- EUR = 175.000,- EUR, wobei der Sanierungsbedarf der Immobilie in dieser Zeit und ggf. eine Indexierung zu bedenken ist. Lebt G noch 5 Jahre fallen 5X 7.000,- EUR = 35.000,- EUR rechnerisch an.

Zu bedenken ist, daß sollte M, G (oder auch T) einen plötzlichen erhöhten Finanzbedarf haben (z.B. für Pflegeleistungen), je nach der Finanzlage Situationen eintreten können, die faktisch, praktisch und wirtschaftlich den gesamten Wert einer Immobilie oder eines Vermögens (potentieller Nachlass) verzehren. Gerät ein Schenker in Vermögensverfall/ veramrt ein Schenker und wird so von den solidarischen Sozialsystemen abhängig, kann das Sozialamt vom Beschenkten unter den gesetzlichen Voraussetzungen Geschenke zurückfordern (Regress der Sozialträger). Verwandte in gerader Linie sind dabei einander zum Unterhalt verpflichtet. Im Fall der Fälle "droht" T also M oder G Unterhalt zahlen zu müssen.

Andererseits sind Schenkungen (im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, "Schenkung von warmer Hand") nach den Vorschriften des Erbschafts- und Schenkungssteuerrechts begünstigt (u.a. gibt es Freibeträge).

Es ist richtig und wichtig, selbstverständlich im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften, sein Vermögen ("die Erbschaft") vor Zugriffen Dritter (z.B. Banken) und des Vater Staates (gemeint ist die Erbschafts- und Schenkungssteuer und der Regress des Sozialträgers) zu schützen. Daneben wird oft schlicht vergessen ein gutes Testament zu machen.

In Ihrem Fall wäre es angezeigt einmal für T, M und G konkret durchzuprüfen, was der Weg des geringsten Riskios wäre, wie die jeweiligen Interessen und Vermögen gelagert sind, und wo Handlungsbedarf besteht. Eine entsprechende Einigung Vorausgesetzt könnte ein Wohnrecht etwa auch (ohne dingliche Sicherung) nur aufgrund eines Mietvertrages bestehen. T könnte die Wohnung/die immobilie schlicht kaufen.

Einen immer gültigen Königsweg gibt es dabei nicht.

Es ist gut und richtig, daß Sie Sich frühzeitig an einen Rechtsanwalt wenden. Ich habe versucht hier einige erste Aspekte aufzuzeigen, die es ggf. gilt weiter zu durchleuten gilt. Ich rate Ihnen Sich an einen Anwalt zu wenden. Die Investition in die überschaubaren Kosten einer fundierten Rechtsberatung lohnen sich - gerade im Erbrecht. Sie machen Sich keine Vorstellung welchen Verlauf Rechtsstreitigkeiten um die hier angeschnittenen Fragen nehmen können, wenn hier nicht handwerklich sauber ein Paket geschnürrt wird.


Ich hoffe, Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.




Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim



Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt und Diplom Jurist

Rückfrage vom Fragesteller 16.04.2010 | 08:55

Erstmal vielen Dank für die schnelle Antwort. Im Rahmen meiner kostenlose Nachfrage folgendes:


M als alleinige Eigentümerin (EU-Rentnerin) ist alleinstehend und könnte das Grundstück allein nicht halten, so dass eine „Übernahme“ durch T auch für M günstig ist.
Ein Kauf ist wegen des hohen Kaufpreises (der sich ja am Verkehrswert orientieren müsste da ja sonst wohl gemischte Schenkung) nicht gewollt.
T hat keine weiteren Geschwister. Somit dürften sich erbrechtliche Rechtsstreitigkeiten doch nicht ergeben bzw. die Erbschaftssteuer kein Problem darstellen.
Schenkungssteuer dürfte wegen der hohen Freibeträge keine Rolle spielen.
Letztlich ist klar dass immer ein Risiko verbleibt- gerade im Hinblick auf den Sozialleistungsträgerregress. Und für diesen dürfte es doch wohl keinen Unterschied machen ob das Wohnrecht nur schuldrechtlich vereinbart oder dinglich gesichert wurde- es sei denn bei einem dingl. abgesicherten Wohnrecht ist das Risiko doch größer. Ich dachte jedenfalls, dass in diesem Fall durch die „Gegenleistung“ keine Schenkung mehr gegeben sein dürfte, gerade in Anbetracht des von Ihnen dargestellten Wertes des Wohnrechts im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie.
Wenn dem so ist, bleibt nur fraglich, ob die dingliche Sicherung einen Unterschied hinsichtlich des Wertes/ der Gegenleistung ausmacht. Bei einer dinglichen Absicherung ist doch die Belastung des Grundstücks viel größer bzw. der Wert kleiner. Also- um eine Schenkung zu verhindern bzw. den Schenkungsanteil zu vermindern- ist hierfür ein rein schuldrechtliches Wohnrecht ausreichend, weil dies den gleichen Kapitalwert hat oder ist die dingliche Absicherung im Hinblick auf den Gegenleistungswert für T günstiger?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.04.2010 | 12:53

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),


zunächst vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ein (dinglich) gesicherter Anspruch ist grundsätzlich für den Anspruchsinhaber mehr wert, weil er ja (üblicherweise nebst Zinsen und Nebenansprüchen) gesichert ist. Über die Sicherung hinaus (au sder etwa zinsgünstigere Kredite folgen können) kann ich aber keinen zusätzlichen Mehrwert erkennen.

Ob ein Anspruch aber gesichert wird, ist natürlich eine andere Frage die die Vertragsschließenden zu beantworten haben.

Im Fall der Fälle ist es immer so, der Gegenwert der Übertragung von Vermögenswerten noch plausibel (nachvollziehbar) und erlaubt (z.B. keine Umgehung von Unterhaltspflichten) sein muß.

Vielleicht wäre noch kurz anzudeuten, daß auch ein "geschicktes ausschlagen" einer Erbschaft, oder ein Erbvertrag zielführend wäre.

Sollten Sie weitere Fragen haben, bin ich gerne bereit Ihren konkreten Fall genauer in den Blick zu nehmen.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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