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Grundstücksübergabe-Rechte-Pflichenübernahme-Haftung zu Dritten


| 24.01.2006 06:12 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich hatte 1995 meiner jetzigen Frau ein Haus übergeben(vorweggen.Erbfolge).
Belastet mit mehreren Eintragungen im Grundbuch ABtIII

Diese sind im Ü-Vertrag mit folgenden Wortlaut festgeschrieben.

Die Rechte in Abt.III nr... werden von der Übernehmerin "dinglich" übernommen.

Die Rechts in AbtIIInr... werden vom Übergeber "auch schuldrechtlich" übernommen.

Was heißt das grundsätzlich?

Das Problem, das Haus ist wg der Kreditkündigung in der Zwangsverwaltung, der 1. Termin d.Zwangsvollstreckung ist aus uns nicht bekannten Gründen abgesagt worden. (Kurzfristig???!! kein Grund genannt worden)

Nun ist der an uns gestellte Forderungsbetrag (Hypothek) an eine andere Bank (Bearbeitungsstelle abgetreten oder verkauft worden) Warum wieso ist nicht bekannt.


Nun sind aber vor den beiden Groß-Hypoth. noch 2 relativ kleine Hypotheken eingetragen.
Eine (die vorderste Eintragung)habe ich zurück kaufen müssen durch den mir per staatl. Zwang aufgedrückte (ehemals Zwangsenteignung eines Bruders zum damaligen Eigentümer, wg Republikflucht im Jahre 1946-1949, durch den sowj.Besatzungsrecht-Status).
Ich bin mittlerweile in der 4.Generation.
Mit murren mußte ich an diesen DeutschenStaat dieses zahlen.(Legaler Diebstahl)
Erst auf Eigentum des Volkes übergegangen,
dann Die Deutsche Investitionsbank,
dann die Staatsbank Berlin,
dann die Kfw Bank)
jetzt habe ich dieses Dokument.

Welchen Wert hat das, an wen muss ich/kann ich Ansprüche stellen?
Gehen den Eigentümer des Hauses? (meiner Frau).
Bremse ich damit die Zwangsversteigerung?
Habe ich damit ein Erstrecht?
Wie würde es sich bei einer Zwangsversteigerung auswirken (Befriedigung). Ich bin selber Schuldner der Grossdarlehen.

Die zweite Grundschuld hält meine Tante in Leipzig. Hat meine Tante durch Erbschaft an ihrer TAnte irgenwann erworben. (DIese ruht derzeit stillschweigend zwisch. uns)

Welchen Wirkungsgrad hat diese?
3,25% von 4000 Goldmark.
Bisher seit ich es übernommen hatte (1991) nicht bedient.
Welche Kosten kommen auf mich zu bei einem Streit?
Wann verjährt diese oder ein Teil der Forderung?

Sind wir im o.lfd. Verfahren als Familienbande im Vorteil, steuern wir das Schiff noch??

Ich bitte um eine überlegte Antwort, da ich auch in diesem Forum eine angemessene Summe setze und evtl. es dann weitergehen könnte







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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Das Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis (mit Angaben zu Gemarkung, Flur, Flurstück, Liegenschaftsbuch, Nutzungsart, Lage und Größe) und aus 3 Abteilungen. Abt. I gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, Abt. II gibt Auskunft über Lasten und Beschränkungen (z.B. Grunddienstbarkeiten wie Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrechte, Reallasten wie Erbbauzinsen), Abt. III gibt Auskunft über die Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek).

Ein dingliches Recht begründet das Recht einer Person zur unmittelbaren Herrschaft über eine Sache. Dingliche Rechte sind absolute Rechte, sie wirken also gegenüber jedermann (also auch dann, wenn zu diesem Dritten keine vertraglichen Beziehungen bestehen). Wird ein Grundpfandrecht dinglich übernommen, dann bewirkt dies die unmittelbare Übertragung des dinglichen Rechts auf den Erwerber. Dieser kann aus seinem dinglichen Recht somit gegenüber jedem Dritten vorgehen (die dingliche Übernahme einer Grundschuld hat demnach zur Folge, dass der Grundschuldgläubiger aus dieser Grundschuld gegen den jeweiligen Ersteher des Grundstücks direkt vorgehen kann, auch wenn er zu diesem keinerlei vertragliche Beziehungen besitzt).

Ein schuldrechtliches Recht begründet nur ein Recht nur zwischen den Parteien eines Vertrages (wirkt also nicht absolut gegenüber jedem Dritten). Wird ein Grundpfandrecht schuldrechtlich übernommen, dann kann aus diesem daher nur gegen den Vertragspartner vorgegangen werden.


Soweit Sie eine Hypothek selbst erstanden haben, sind Sie als Hypothekengläubiger zu behandeln. Dabei gehe ich davon aus, dass Sie auch als solcher im Grundbuch eingetragen sind. Grundsätzlich können Sie aufgrund der Hypothek jedoch die Zwangsversteigerung des Hauses nicht verhindern. Die Hypothek gibt dem Hypothekengläubiger nämlich lediglich ihrerseits das Recht, sich aus dem Grundstück durch dessen Verwertung zu befriedigen. In der Zwangsversteigerung bedeutet dies, dass Sie in der Höhe, in der die Hypothek eingetragen ist, ein Recht auf Auskehr des Zwangsversteigerungserlöses haben. Der Erlös wird nach Zuschlag des Grundstücks an den Erwerber durch das Vollstreckungsgericht in einem Verteilungstermin zugeteilt. Das Recht auf Auskehr des Erlöses besteht vor allen nachrangig eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern. Ihre Rechtsposition ist also auch davon abhängig, mit welchem Rang diese Hypothek ins Grundbuch eingetragen ist. Soweit Sie davon sprechen, die „vorderste Eintragung“ erstanden zu haben, gehe ich davon aus, dass Sie hiermit zum Ausdruck bringen wollen, eine erstrangige Hypothek erworben zu haben. In diesem Falle wären Sie im Falle der Zwangsversteigerung vor allen anderen Gläubigern zu befriedigen (soweit der Erlös aus der Zwangsversteigerung zur Deckung dieser Hypothek und der vorrangig zu bedienenden Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens ausreicht). Soweit Sie jedoch selber Schuldner der Großdarlehen sind, haften Sie natürlich auch für deren Rückzahlung. Es kann Ihnen daher passieren, dass ein Darlehensgläubiger, der einen gerichtlichen Titel gegen Sie erwirkt, diese Hypothek oder Ihren Anspruch auf Auskehr des Zwangsversteigerungserlöses pfändet.

Zu erwähnen ist noch, dass ein grundbuchfähiges, eingetragenes Recht insoweit bestehen bleibt, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. Das „geringste Gebot“ ist in der Zwangsversteigerung ein Gebot, das mindestens die Kosten der Zwangsversteigerung und die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden Rechte deckt. Nur solche Gebote, die diesen Betrag decken, werden in der Zwangsversteigerung zugelassen.


Soweit Ihre Tante eine Grundschuld an dem Grundstück Ihrer Frau hält, gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld besteht im Wesentlichen darin, dass die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig ist. Die Grundschuld ist also eine dingliche Schuld und von ihrem Rechtsgrund losgelöst (während die Hypothek akzessorisch ist).

Ihre weitere Fragestellung bezüglich der Grundschuld Ihrer Tante ist mir allerdings unklar. Was meinen Sie damit, wenn Sie angeben „Bisher seit ich es übernommen hatte (1991) nicht bedient“ ? Gerne können Sie im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion eine weitere Erläuterung vornehmen.

Nach § 194 BGB unterliegen nur Ansprüche einer Verjährung. Ein Anspruch ist das Recht, von einer Person ein Tun oder Unterlassen zu verlangen. Dingliche Rechte wirken aber gegenüber jedermann, können daher nicht verjähren.


Die Kosten eines Rechtsstreits sind abhängig von dem Gegenstandswert. Dieser ist wiederum von Ihrem konkreten Rechtsschutzziel abhängig. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass es extrem schwierig ist, aus der Ferne eine zuverlässige (und vor allem seriöse) Angabe zu den Kosten eines Rechtsstreits zu machen, wenn - wie vorliegend - lediglich ein sehr kleiner und selektiver Ausschnitt aus einer Gesamtheit an Tatsachen geschildert wird. Eine genaue Abschätzung der Rechtslage ist erst dann möglich, wenn der gesamte Sachverhalt gesichtet wurde. Andernfalls gäbe ich Ihnen hier eine Antwort „ins Blaue hinein“, die Ihnen nicht weiterhelfen würde. Insoweit erschiene es sinnvoll, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit der Angelegenheit zu beauftragen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion selbstverständlich zur Verfügung.

Gerne bin ich auch bereit, Ihre weitere rechtliche Vertretung in der Angelegenheit zu übernehmen. Hierzu können Sie mich gerne per Email kontaktieren und wir besprechen die Angelegenheit in Ruhe.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com
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