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Grundstücksteilung trotz Uneinigkeit der Erben


06.08.2007 17:23 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Hallo,

wir haben vor geraumer Zeit ein Grundstück in München erworben. Wir haben einen notariellen Kaufvertrag und im Grundbuch ist bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
Bisher gestaltete sich der ganze Ablauf als sehr schwierig. Wir haben den vorderen Teil (330 m²) eines ca. 1000m² großen Grundstücks erworben. Im Laufe der Zeit hat sich herausgestellt, dass der hintere Teil des Grundstückes - sprich das des anderen Käufers - kein Bauland ist. Da bei Vetragsabschluss ein Rücktrittsrecht eingeräumt wurde für diesen Fall, hat dieser davon Gebrauch gemacht und ist zurückgetreten.
Jetzt sind also nur noch wir und der Verkäufer da. Unser Kaufvertrag bleibt durch den Rücktritt des anderen unberührt.
Nun haben wir folgendes Problem. Der Verkauf wurde bisher vom Vormund einer alten Dame abgewickelt. Zu einer Teilung des Grundstcükes ist es aufgrund der schwierigen baurechtlichen Situation für den damaligen anderen Käufer bisher nicht gekommen (hatte Teilung verweigert).
Nun steht einer Vermssung an sich nichts mehr im Wege. Dazu muss gesagt werden, dass wir erst danach zahlen müssen und werden.
Nun ist es so, dass die ältere Dame vor kurzem verstorben ist. Wir möchte aber endlich ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden und bauen (einen genehmigter Bauantrag liegt schon vor). Die Erben streiten sich jedoch noch um den Nachlass der älteren Dame und es ist für uns nicht absehbar wann sie zu einer Einigung kommen.
Was können wir tun in diesem Fall? Wir möchten endlich ins Grundbuch kommen und bauen. An wen müssen wir das Geld zahlen, solange kein Erbe feststeht? Können wir selbst einen Nachlassverwalter (o.ä.) beauftragen und wenn ja wäre es möglich die dabei entstehenden Unkosten vom Kaufpreis abzuziehen?
Wir sind bereits seit mehr als 8 Monaten damit beschäftigt unser Stück Land zu bekommen, was uns rechtlich zusteht. Wir möchten endlich zu einem Ende kommen.
Für eine schnelle Antwort herzlichen Dank im Voraus.

Beste Grüße

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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst wäre der notarielle Kaufvertrag zwischen Ihnen und der Verkäuferin zu prüfen. Ihren Angaben entnehme ich, dass die Dame einen rechtlichen Betreuer hatte. Deshalb ist für die Wirksamkeit des Kaufvertrages die Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht erforderlich. Üblicherweise werden derartige Kaufverträge unter der aufschiebenden Bedingung dieser Genehmigung geschlossen, so dass der Vertrag derzeit noch schwebend unwirksam sein könnte.

Einen Nachlassverwalter kann nur das zuständige Nachlassgericht bestellen. Dem Antrag eines Nachlassgläubigers ist statt zu geben, wenn das Verhalten des/der Erben die Besorgnis begründet, dass der Anspruch des Gläubigers vereitelt werden könnte. Ein solcher Fall liegt hier wohl nicht vor. Sie können gleichwohl einen Antrag beim Nachlassgericht stellen mit der Begründung, dass Ihnen derzeit ein konkreter Ansprechpartner fehlt und dass der Nachlass verwaltet werden muss. Wenn allerdings nicht noch weitere Umstände hinzutreten, dann dürfte allein Ihr Problem (so ärgerlich dies auch für Sie sein mag) nicht ausreichen für die Anordnung einer Nachlassverwaltung.

Es wird sich für Sie die Frage stellen, ob Sie die Sache aussitzen wollen und warten, bis zumindest feststeht, wer Erbe geworden ist oder ob Sie vom Kaufvertrag zurück treten wollen.

Ich bedaure, Ihnen keine erfreulichere Mitteilung machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2007 | 20:12

Hallo,
erst einmal vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass der Vertrag auf jeden Fall rechtskräftig ist. Das Vormundschaftsgericht hat dem schon vor längerer Zeit uneingeschränkt zugestimmt. Vom Vetrag werden und können wir auch nicht mehr zurück treten.

Jetzt habe ich noch eine Frage. Ich werde nicht ganz schlau aus der Aussage: "Sie können gleichwohl einen Antrag beim Nachlassgericht stellen mit der Begründung, dass Ihnen derzeit ein konkreter Ansprechpartner fehlt und dass der Nachlass verwaltet werden muss. Wenn allerdings nicht noch weitere Umstände hinzutreten, dann dürfte allein Ihr Problem (so ärgerlich dies auch für Sie sein mag) nicht ausreichen für die Anordnung einer Nachlassverwaltung."

Welche weiteren Umstände meinen Sie denn bzw. kämen in Betracht? wie müsste oder könnte man das formulieren? und wer muss in diesem Fall angesprochen werden?

Irgendwie verstehe ich das nicht. Die Erben müssen den Vertrag ja so übernehmen wie er ist, oder. Wie kann es dann so schwierig sein, dass wir knapp gesagt "irgendwo unser Geld loswerden" und ins Grundbuch kommen? Ich dachte es gibt keine rechtsleeren Räume und irgendeiner muss immer ansprechbar bei solchen Sachen sein?
Anders gefragt, gibt es eine andere Möglichkeit das Ganze zu forcieren oder Druck aufzubauen. Uns entstehen ja immer weitere Kosten (zusätzliche Miete + Zinsen für Kredit etc.)mit der Zeit. Kann man dafür die streitenden Erben zur Kasse bitten, die ja letztlich die Verzögerung verursachen?

Für Ihre Mühe herzlichen Dank




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2007 | 10:23

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich hatte Ihre Schilderung so verstanden, dass noch nicht feststeht, wer zu den Erben zählt. Dann wissen Sie zwar nur, dass der "Erbe" für den Vertrag gerade stehen muss, aber Sie kennen die Personen nicht. Sie können die Erfüllung des Vertrages (Durchführung der Vermessung etc.) zwar einklagen, aber dafür müssen Sie die Erben namentlich benennen können. Sollte jedoch bereits ein Erbschein erteilt sein (können Sie beim Nachlaßgericht erfragen), dann steht die Zusammensetzung der Erbengemeinschaft fest und Sie können Ihre Ansprüche gegenüber diesen Personen geltend machen. Dann käme keinesfalls eine Nachlassverwaltung in Betracht.

Es ist schon richtig, dass die Erbengemeinschaft in den Vertrag eintreten muss, und zwar rückwirkend ab dem Todestag. Aber durch Erbausschlagung bzw. Streit über eine Testamentsauslegung kann es manchmal lange dauern, bis Sie wissen, wer (rückwirkend) Erbe geworden ist.

Als Sofortmaßnahme können Sie die Erben, soweit sie Ihnen bekannt sind, anschreiben, zur Erfüllung des Vertrages auffordern, eine Frist dafür setzen und Schadensersatzansprüche androhen. Falls das nichts bringt, werden Sie nicht umhin kommen, einen Anwalt vor Ort zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin


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