Grundstücksteilung bei bestehender Grundschuld

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1. und 2.
Nein die notarielle Vereinbarung zwischen Ihnen und den Eltern reicht nicht. Die Zustimmung des Grundschuldgläubigers, als der Bausparkasse ist erforderlich. Die Grundstücksteilung ist zwar immer zulässig. Die Grundschuld kann aber nicht ohne Zustimmung des Gläubigers geschmälert werden. Die Grundschuld lastet auf allen neuen Grundstücken, also in Ihrem Fall auf den beiden Grundstücken, fort. Die Grundschuld wird damit zur Gesamtgrundschuld an allen Teilstücken. Wenn Sie unbelastetes Eigentum übernehmen wollen ist die Zustimmung der Bausparkasse erforderlich. Diese wird die Bausparkasse nur erteilen, wenn das verbleibende Teilstück aus Sicht der Bausparkasse einen ausreichenden Sicherheiten wert für die noch offene Darlehensvaluta hat. Dies ist eine Frage der Bewertung nach den Beleihungsgrundsätzen der Bausparkasse. Sie sollten hier frühzeitig den Kontakt suchen.

3.
Der Vorteil des Bestehenlassens wäre, dass die Kosten für eine Neubestellung und Eintragung einer Grundschuld nicht anfielen. Denn Sie könnten die Gesamtgrundschuld ebenfalls für Ihre Finanzierung heranziehen. Dazu müsste aber die Grundschuld für die Bausparkasse einen ausreichenden Wert darstellen. Die Bausparkasse kann aus der Gesamtgrundschuld nur einmal Befriedigung in der Höhe des Nominalbetrages nebst Zinsen und Kosten erlangen. Aufgrund der mit Ihrem Bauvorhaben möglicherweise verbundenen Finanzierungsbedarf, könnte dies nicht ausreichend sein. Wenn 50 TEUR freie Grundschuld existiert wird ein Darlehen voraussichtlich auch maximal in dieser Höhe gewährt werden.

4.
Nein Sie können nicht auf den nicht valutierten Teil der Grundschuld zugreifen. Die Grundschuld ist ein abstraktes Sicherungsmittel und losgelöst von der Darlehensschuld. Grundschuld und Darlehensvertrag werden durch eine Zweckerklärung zwischen dem Eigentümer, Kreditnehmer und der Bank miteinander verbunden. Dies bedeutet, dass die Bank auf der Grundlage der Grundschuld ein Darlehensvertrag mit Ihren Eltern geschlossen hat. Durch die Zurückzahlung des Darlehens valutiert die Grundschuld noch mit 50 TEUR. Für die erneute Vollbelastung der Grundschuld bedarf es eines neuen Darlehens und entsprechender Zweckerklärung.

5.
Nein die Grundschuld könnte geteilt werden und sodann abgetreten werden an die Bank mit der Sie finanzieren wollen. Dies setzt voraus, dass die Bausparkasse der Teilung zustimmt (siehe Antwort zu 1 und 2). Der Gläubiger ist berechtigt, die Gesamtgrundschuld zu verteilen, vgl. § 1132 BGB: Gesamthypothek . Allerdings würde dann nur eine Grundschuld in Höhe von 50 TEUR als Sicherheit für Ihre finanzierende Bank zur Verfügung stehen.

6.
Bei der Gesamtgrundschuld kann der Gläubiger dieses Gesamtrechtes einheitlich in alle beliehenen Objekte vollstrecken. Er kann aber auch Befriedigung aus einem der belasteten Objekte suchen, vgl. § 1132 BGB: Gesamthypothek . Damit besteht für Sie die Gefahr wegen einer eventuell künftig auftretenden Zahlungsunfähigkeit Ihrer Eltern dinglich in die Haftung genommen zu werden. Noch einmal: die Teilung des Grundstückes ändert nichts an seiner gesamten Belastung.

Ich empfehle Ihnen frühzeitig Kontakt mit der Bausparkasse aufzunehmen.