Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
1. und 2.
Nein die notarielle Vereinbarung zwischen Ihnen und den Eltern reicht nicht. Die Zustimmung des Grundschuldgläubigers, als der Bausparkasse ist erforderlich. Die Grundstücksteilung ist zwar immer zulässig. Die Grundschuld kann aber nicht ohne Zustimmung des Gläubigers geschmälert werden. Die Grundschuld lastet auf allen neuen Grundstücken, also in Ihrem Fall auf den beiden Grundstücken, fort. Die Grundschuld wird damit zur Gesamtgrundschuld an allen Teilstücken. Wenn Sie unbelastetes Eigentum übernehmen wollen ist die Zustimmung der Bausparkasse erforderlich. Diese wird die Bausparkasse nur erteilen, wenn das verbleibende Teilstück aus Sicht der Bausparkasse einen ausreichenden Sicherheiten wert für die noch offene Darlehensvaluta hat. Dies ist eine Frage der Bewertung nach den Beleihungsgrundsätzen der Bausparkasse. Sie sollten hier frühzeitig den Kontakt suchen.
3.
Der Vorteil des Bestehenlassens wäre, dass die Kosten für eine Neubestellung und Eintragung einer Grundschuld nicht anfielen. Denn Sie könnten die Gesamtgrundschuld ebenfalls für Ihre Finanzierung heranziehen. Dazu müsste aber die Grundschuld für die Bausparkasse einen ausreichenden Wert darstellen. Die Bausparkasse kann aus der Gesamtgrundschuld nur einmal Befriedigung in der Höhe des Nominalbetrages nebst Zinsen und Kosten erlangen. Aufgrund der mit Ihrem Bauvorhaben möglicherweise verbundenen Finanzierungsbedarf, könnte dies nicht ausreichend sein. Wenn 50 TEUR freie Grundschuld existiert wird ein Darlehen voraussichtlich auch maximal in dieser Höhe gewährt werden.
4.
Nein Sie können nicht auf den nicht valutierten Teil der Grundschuld zugreifen. Die Grundschuld ist ein abstraktes Sicherungsmittel und losgelöst von der Darlehensschuld. Grundschuld und Darlehensvertrag werden durch eine Zweckerklärung zwischen dem Eigentümer, Kreditnehmer und der Bank miteinander verbunden. Dies bedeutet, dass die Bank auf der Grundlage der Grundschuld ein Darlehensvertrag mit Ihren Eltern geschlossen hat. Durch die Zurückzahlung des Darlehens valutiert die Grundschuld noch mit 50 TEUR. Für die erneute Vollbelastung der Grundschuld bedarf es eines neuen Darlehens und entsprechender Zweckerklärung.
5.
Nein die Grundschuld könnte geteilt werden und sodann abgetreten werden an die Bank mit der Sie finanzieren wollen. Dies setzt voraus, dass die Bausparkasse der Teilung zustimmt (siehe Antwort zu 1 und 2). Der Gläubiger ist berechtigt, die Gesamtgrundschuld zu verteilen, vgl. § 1132 Abs. 2 BGB
. Allerdings würde dann nur eine Grundschuld in Höhe von 50 TEUR als Sicherheit für Ihre finanzierende Bank zur Verfügung stehen.
6.
Bei der Gesamtgrundschuld kann der Gläubiger dieses Gesamtrechtes einheitlich in alle beliehenen Objekte vollstrecken. Er kann aber auch Befriedigung aus einem der belasteten Objekte suchen, vgl. § 1132 Abs. 1 Satz 2 BGB
. Damit besteht für Sie die Gefahr wegen einer eventuell künftig auftretenden Zahlungsunfähigkeit Ihrer Eltern dinglich in die Haftung genommen zu werden. Noch einmal: die Teilung des Grundstückes ändert nichts an seiner gesamten Belastung.
Ich empfehle Ihnen frühzeitig Kontakt mit der Bausparkasse aufzunehmen.
Diese Antwort ist vom 26.06.2009 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Meivogel,
zunächst recht herzlichen Dank für Ihre Mühe und ausführlichen Antworten.
Zu Ihrer Antwort auf Frage 4 hätte ich noch eine Frage.
Für uns als Laien ist dieses Thema doch recht schwierig.
Die Grundschuld auf dem gesamten Objekt beträgt ja insgesamt 100000€. Als Baudarlehen wurden 50000€ ausgezahlt.
Wir als Laien denken nun, da ja nur 50000€ als Darlehen genommen wurden, bleiben noch 50000 € frei für die bestehende Grundschuld, also könnten wir ebenfalls ein Darlehen in Höhe von 50000€ aufnehmen. So stellen wir uns das vor, bitte korrigieren Sie mich, wenn wir da eine falsche Vorstellung haben.
Sorgen macht uns natürlich die Gegenseitige Haftbarkeit bei Zahlungsunfähigkeit einer der beteiligten Parteien.
Aus rechtlicher Sicht betrachtet, was würden Sie uns raten?
Die Grundschuld auf dem ganzen Grundstück bestehen zu lassen oder das Einverständnis der Bausparkasse einholen, diese nur auf eine Hälfte zu übertragen ? (mal völlig ausser Acht gelassen, ob diese sich darauf einlassen würde oder nicht)
Wir möchten hier kein finanzielles Risiko eingehen.
Sollte eine Erhöhung meines Einsatzes erforderlich sein, teilen Sie es mir bitte mit.
Sehr geehrter Fragesteller,
Sie haben keinen Anspruch den nicht valutierten Teil der Grundschuld als Darlehen ausgereicht zu bekommen. Hierfür gibt es gar keine Anspruchsgrundlage. Die Grundschuld ist nur eine Sicherheit in Höhe des genannten Nominalbetrages. Dies hat nichts mit dem Darlehensvertrag zu tun. Beide werden nur miteinander verknüpft indem man in einer Zweckerklärung sagt, dass die Grundschuld für ein bestimmtes Darlehen haftet. Das was man im vorliegenden Fall geltend machen könnte ist ein Anspruch auf Freigabe der Grundschuld soweit diese die Darlehensvaluta überschreitet, denn insoweit haftet ja das Grundstück nicht mehr. Darüber hinaus könnte man natürlich auch ein weiteres Darlehen bei der Bausparkasse beantragen und als Sicherheit die bestehende Grundschuld anbieten, da diese ja nur zur Hälfte beansprucht ist.
Ich empfehle aus rechtlicher Sicht mit dem Grundschuldgläubiger eine Regelung über die Übertragung der Grundschuld auf nur ein Grundstück zu erreichen. Somit haben Sie ein sauberes Grundbuch und können eine Finanzierung mit einer beliebigen Bank unter Eintragung einer erstrangigen Grundschuld in der benötigten Höhe eintragen lassen. Ausserdem ist das Haftungsproblem damit erledigt. Gesamtgrundschulden bieten sich eigentlich nur an, wenn unterscheidliche Grundstücke eine rechtliche bzw. wirtschaftliche Einheit bilden. Dies ist aber in Ihrem Fall ersichtlich nicht der Fall.
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