Grundstücksteilung Ackerland - Eintragung im Grundbuch o.ä.

Question

Es soll ein 5 ha großes Grundstück mit Resthofstelle verkauft werden. Derzeit besteht das gesamte Objekt aus einem Flurstück.

Im Rahmen des Verkaufes sollen nun durch Teilung aus dem Flurstück drei Flurstücke werden. Das neue Flurstück mit der Resthofstelle wird separat verkauft, die beiden anderen neu entstehenden Flurstücke (jeweils 2 ha Ackerland) sollen an einen weiteren Käufer veräußert werden.

Nun soll jedoch die Gewissheit bestehen, dass diese beiden Ackerflächen nicht konventionell ackerbaulich, sondern für Naturschutzzwecke oder aber im Sinne von Bio-Ackerbau (ohne Ausbringung etwa von Gülle oder künstlichen Pflanzenschutzmitteln pp.) genutzt werden. Gibt es hier Möglichkeiten der Absicherung (außer etwa ein Vorkaufsrecht) für den neuen Besitzer der Resthostelle (wie etwa "Verpflichtung" im Grundbuch der Ackerflächen o.ä.), damit nicht etwa in einigen Jahren an einen konventionellen Landwirt weiterverkauft oder sogar bereits bald wider etwaiger mündlicher Absprachen konventionell bewirtschaftet wird? Falls es eine solche Möglichkeit gibt, welche Rechtsfolgen ergäben sich bei Nichteinhaltung durch den Käufer der Ackerflächen?

Vielen Dank für eine Antwort!

Rechtsanwalt Carsten Neumann · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es besteht die Möglichkeit, im Grundbuch zu Lasten der zu verkaufenden Grundstücke entweder eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten eines anderen Grundstücks (§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit ) einzutragen, durch dessen Inhalt bestimmte landwirtschaftliche Nutzungsarten vorgeschrieben oder untersagt werden, oder oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten eines Dritten (etwa des Verkäufers) nach § 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit dem gleichen Inhalt einzutragen.

Den Käufer kann sodann vom Berechtigten der Dienstbarkeit eine bestimmte Nutzung des Grundstücks gestattet werden.

Ein Verkaufsverbot kann im Grundbuch nicht eingetragen werden. (Der Inhalt von Dienstbarkeiten kann sich nur auf bestimmte Nutzungen oder die Untersagung von Nutzungen beziehen.)

Es ist allenfalls möglich, dass sich der Käufer im Kaufvertrag verpflichtet, dass Grundstück nicht weiterzuverkaufen, oder nur auf eine bestimmte Weise zu nutzen, und dies im Fall des Weiterverkaufs an einen Dritten zum Inhalt des Kaufvertrages zu machen. Eine solche Vereinbarung würde den Käufer aber nur schuldrechtlich im Verhältnis zum Verkäufer binden. Wenn der Käufer gegen eine solche Vertragsklausel verstößt, wäre der Kaufvertrag mit einem Dritten gleichwohl wirksam.

Es wäre aber denkbar, eine Vertragsstrafe im notariellen Grundstückskaufvertrag für den Fall zu vereinbaren, dass sich der Käufer an seine Pflichten aus dem Kaufvertrag im Falle eines Weiterverkaufs an einen Dritten nicht hält. Diese Vertragsstrafe könnte durch Eintragung einer Hypothek im Grundbuch gesichert werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Grundstücksteilung Ackerland - Eintragung im Grundbuch o.ä.

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke

Rechtsanwalt Carsten Neumann

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