Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Es besteht die Möglichkeit, im Grundbuch zu Lasten der zu verkaufenden Grundstücke entweder eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten eines anderen Grundstücks (§ 1018 BGB
) einzutragen, durch dessen Inhalt bestimmte landwirtschaftliche Nutzungsarten vorgeschrieben oder untersagt werden, oder oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten eines Dritten (etwa des Verkäufers) nach § 1090 Abs. 1 BGB
mit dem gleichen Inhalt einzutragen.
Den Käufer kann sodann vom Berechtigten der Dienstbarkeit eine bestimmte Nutzung des Grundstücks gestattet werden.
Ein Verkaufsverbot kann im Grundbuch nicht eingetragen werden. (Der Inhalt von Dienstbarkeiten kann sich nur auf bestimmte Nutzungen oder die Untersagung von Nutzungen beziehen.)
Es ist allenfalls möglich, dass sich der Käufer im Kaufvertrag verpflichtet, dass Grundstück nicht weiterzuverkaufen, oder nur auf eine bestimmte Weise zu nutzen, und dies im Fall des Weiterverkaufs an einen Dritten zum Inhalt des Kaufvertrages zu machen. Eine solche Vereinbarung würde den Käufer aber nur schuldrechtlich im Verhältnis zum Verkäufer binden. Wenn der Käufer gegen eine solche Vertragsklausel verstößt, wäre der Kaufvertrag mit einem Dritten gleichwohl wirksam.
Es wäre aber denkbar, eine Vertragsstrafe im notariellen Grundstückskaufvertrag für den Fall zu vereinbaren, dass sich der Käufer an seine Pflichten aus dem Kaufvertrag im Falle eines Weiterverkaufs an einen Dritten nicht hält. Diese Vertragsstrafe könnte durch Eintragung einer Hypothek im Grundbuch gesichert werden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Neumann,
vielen Dank für Ihre klar verständliche und präzise Antwort. Ich habe dennoch einige kurze Verständnisfragen.
Ich denke, dass in unserem Fall Ihr Vorschlag der Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten (dann unseres) an den Acker angrenzenden Grundstückes am hilfreichsten wäre. Dazu folgende Fragen mit der freundlichen Bitte um eine kurze Rückmeldung:
- wäre beispielsweise eine Eintragung "...nur ökologische Landwirtschaft (ohne Ausbringung von Gülle, Herbiziden o.ä.) oder aber eine Nutzung zu Naturschutzzwecken..." möglich, und vor allem: welche Konsequenz hätte eine Nichtbeachtung für den Ackerbesitzer? Was geschieht also, wenn der Ackerbauer nach einem Jahr Gülle aufbringt und Herbizide versprüht? Klage auf Unterlassung, Schadensersatz pp. durch uns?
- geht die Grunddienstbarkeit in allen Fällen (?Zwangsversteigerung? Erbe, Schenkung, Verkauf usw.) auf den dann ggf. folgenden Käufer des Ackers über, bleibt sie also bis zur berechtigten (einvernehmlichen) Löschung für immer im Grundbuch des Ackergrundstückes? Und würden etwaige spätere Käufer unseres anliegenden (herrschenden) Grundstückes weiterhin Berechtigte bleiben oder wäre dies ein Löschungsgrund?
Im Voraus vielen Dank und freundliche Grüße!
Sehr geehrter Fragesteller,
die von Ihnen genannte Eintragung wäre möglich, wobei allerdings die Bezeichnung "ölologische Landwirtschaft" zu unbestimmt ist.
Wenn sich der Eigentümer nicht an die Bestimmungen der Dienstbarkeit hält, kann er auf Unterlassung verklagt werden.
Es kann auch eine Vertragsstrafe vereinbart werden.
Eine in Abt. II des Grundbuchs eingetragene Dienstbarkeit wird durch eine Zwangsversteigerung nicht beseitigt.
Die Grunddienstbarkeit kann in jedem Fall nur mit der Einwilligung des Berechtigten gelöscht werden.
Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt