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Grundstücksschenkung trotz Vorkaufsrecht - Anfechtung?

| 11.04.2012 14:38 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Guten Tag,
ich stelle folgenden Sachverhalt zur juristischen Erstbewertung wie folgt vor:
DDR-1979,Erblasser A vererbt ein Grundstück an seine Tochter B. Das notariell beurkundete Testament sieht ein Vorkaufsrecht für den Sohn C des Erblasser A am vererbten Grundstück der Tochter C vor. 1989 (also ein Jahr vor der Wiedervereinigung) überträgt die Tochter B an einen Dritten D mittels notariellem Schenkungsvertrag das ererbte Grundstück. Verschenkt wohl deswegen weil ein Verkauf durch den Vorkaufsberechtigten C (Bruder der B) nicht zugestimmt worden wäre, er hätte wohl selbst gekauft. Vor diesem Hintergrund vereinbaren die Erbin (Tochter) C mit dem Dritten (Erwerber) D eine inoffizielle Zahlung i.H.v. XX Ostmark (1989). Diese wird von den Schenkungsvertragsparteien in Notarvertrag nicht erwähnt! Der Sohn Z der Tochter C ( diese ist nun ins hohe Alter gekommen) fragt sich nun ob dieser Schenkungsvertrag anfechtbar ist bzw. von Anfang an unwirksam gewesen sei, weil offensichtlich die testamentarische Verfügung des Erblassers A durch die Tochter C inoffiziell umgangen wurde. Evtl. ist der Erwerber D durch dieses Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurden. Besteht heute 2012 mithin 23 Jahre später eine Möglichkeit, dieses Übereignungsgeschäft anzufechten und rückabzuwickeln? Wie ist die Rechtslage?

-- Einsatz geändert am 11.04.2012 16:27:28

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Wenn tatsächlich damals zwischen C und D etwas falsch beurkundet wurde (wie hier Kaufpreis anstelle "Schenkung"), dann wäre das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde erst einmal nichtig. Nach § 311b I2 BGB wäre allerdings Heilung eingetreten durch die Eintragung im Grundbuch.

Eine Anfechtbarkeit wäre nur dann gegeben, wenn diese nach Kenntnis unverzüglich (= "ohne schuldhaftes Zögern") erfolgt wäre. Außerdem gilt eine Frist von 10 Jahren, § 121 II BGB , sodass keine Anfechtung möglich wäre.

Für eine genauere Beurteilung und um evtl. zu einem anderen Ergebnis zu kommen, wäre aber die Vorlage der entsprechenden Verträge erforderlich.

Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, stehe ich Ihnen dazu selbstverständlich zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 11.04.2012 | 20:44

Sehr geehrter Herr RA Zürn,
Ihre Antwort irritiert etwas, denn wie ich in meiner Fragestellung ausführte wurde ein Schenkungsvertrag zwischen B und D und nicht wie Sie ausführen zwischen C und D geschlossen. Aber sicher handelt es sich Ihrerseits dabei um ein Bezeichnungsversehen! Egal, seis drum.
Frage daher: Wenn aber die Schenkungsparteien B und D um ein bestehendes Vorkaufsrecht des C vor Notarieller Beurkundung des Schenkungsvertrages wissen und genau deswegen eine Schenkung und nicht den "üblichen" Verkauf des Grundstückes vereinbaren, dann umgehen diese doch den Testamentarischen Willen (Bedingung) des Erblassers A. Und dies scheint doch die Möglichkeit einer Anfechtung zu eröffnen? Ganz abgesehen davon, dass der den Schenkungsvertrag beurkundende Notar sich von bestehenden Rechten Dritter (hier das Vorkaufsrecht) hätte vergewissern und erforderlichenfalls Information und verzichtserklärung hätte einholen müssen. Oder irre ich mit meinem laienhaften juristischen Verständnis? I.Ü. der heutige Grundstückswert dürfte heute bei ca. 1.500.000,-€ liegen, so kann Leben sein.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.04.2012 | 10:42

Sehr geehrter Fragesteller,

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Natürlich haben Sie recht und es handelt sich um einen Schreibfehler, denn gemeint waren B und D als Vertragsparteien.

Es mag zwar sein, dass die beiden Vertragsparteien das Vorkaufsrecht umgehen wollten (nach Ihren Worten "wohl deswegen", was andere Interpretationen ebenso offen lässt), aber der Eintragung heilt den Mangel wie beschrieben.

Als Rechtsnachfolger von B (so verstehe ich Ihre Angaben) hätten Sie zwar grundsätzlich ein Anfechtungsrecht, aber dieses müsste unverzüglich erfolgen, was ich Ihren Angaben so nicht entnehmen kann.

Allenfalls hätte ein Anfechtungsrecht, wenn er bis dato keine Kenntnis gehabt hätte.

Der Notar hat jedenfalls richtig gehandelt, denn die beurkundete Schenkung (er wusste es ja nicht besser) hat das Vorkaufsrecht ja nicht ausgelöst und je nach Typ des Vorkaufsrechts besteht dieses ja auch noch evtl. weiter, sofern es eingetragen war.

Da Sie einen hohen Verkehrswert angeben, rate ich Ihnen dringend, den Vertrag und die Umstände genau von einem Kollegen prüfen zu lassen.
Hier kommt es auch auf die genauen Umstände an. Ist also tatsächlich ein Vorkaufsrecht Inhalt des Testaments oder ist dieses anderes zu bewerten. Ist das Testament wirklich von einem Notar errichtet oder bestand nur eine amtliche Verwahrung bei ihm oder einem staatlichen Notariat. Auch die Übergangsvorschriften vom ZGB zum BGB müssten dann anhand der genauen Daten eingehend geprüft werden, was aso aufgrund Ihrer Angaben nicht möglich ist und den Rahmen dieser Plattform auch sprengt.

Selbstverständlich würde ich Ihnen für eine solche Prüfung zur Verfügung stehen.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können, andernfalls müssten Sie sich einfach nochmals melden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.04.2012 | 13:05

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"Danke Herr RA Zürn für Ihre freundliche und kompetente Antwort. Natürlich ist mir die Komplexität des Falles bewusst. Auch daher habe ich mich gefreut, dass es doch noch Rechtsanwälte gibt die nicht wie zuerst durch einen anderen Rechtsanwalt vorab mit einer Kostennote wedeln. Genau solchen Rechtsanwälten vergebe ich keine Aufträge. Dazu zählen Sie offensichtlich nicht, daher nochmals besten Dank und freundlichen Grüße."
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