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Grundstückskaufvertrag ohne Notar - gültig?

02.05.2013 11:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Hallo,

am 31.12.2008 habe ich mit meinem Schwager einen privatschriftlichen Kaufvertrag über ein Grundstück getroffen. Ich bin der Verkäufer.
Hintergrund ist folgender:
Mein Schwager wollte auf diesem Grundstück ein EFH bauen, die Finanzierung war allerdings sehr wackelig und wir haben diese "Vertrag" geschlossen um der Bank einen bezahlten Bauplatz vorzuweisen. Es ist aber nie zu einem Notartermin gekommen, noch wurde das Grundstück bebaut oder ähnliches.

Nach allem was ich im Internet finden konnte ist dieser Vertrag nichtig, da die Formvorschrift nicht eingehalten wurde. Ist das so richtig?

Wir haben mittlerweile keinen persönlichen Kontakt mehr und seit gestern meldet sich mein Schwager wieder bei mir und besteht auf Vollzug des Kaufvertages. Gibt es hier einen rechtlichen Anspruch?

Wie sieht es aus wenn im Kaufvertrag gestanden hat, das der Kaufpreis in bar gezahlt wurde? Dazu ist es zwar nie gekommen da wir den Vertrag ja nur als Beleg für die Bank über den bezahlten Bauplatz brauchten? Gibt es hier noch Ansprüche auf Rückzahlung oder sind diese mittlerweile verjährt? Dies müsste nach meinem Verständnis ja spätestens am 31.12.2011 der Fall gewesen sein, oder?

Seit dem 31.12.2008 wurde nie mehr über dieses Grundtsück oder die angebliche Bezahlung gesprochen.

Vielen Dank

Einsatz editiert am 02.05.2013 11:46:42
Eingrenzung vom Fragesteller
02.05.2013 | 11:53

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Der mit Ihrem Schwager abgeschlossene Grundstückskaufvertrag bedurfte der notariellen Beurkundung; dies bestimmt <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB</a> . Da eine Beurkundung nicht stattgefunden hat, ist der Vertrag nichtig, § 125 BGB .

Ihr Schwager kann daher den Vollzug des Kaufvertrages nicht verlangen.

Zur abschließenden Beantwortung der Frage hinsichtlich der Rückzahlung des vermeintlich gezahlten Kaufpreises ist es erforderlich, Einblick in den geschlossenen Vetrag zu nehmen. Dies ist hier in diesem Portal jedoch nicht möglich. Hierzu müssten Sie sich dann gesondert per e-mail an mich wenden.

Was die aufgeworfene Frage der Verjährung eines eventuellen Rückzahlungsanspruches Ihres Schwagers anbelangt, können Sie sich derzeit nicht auf Verjährung berufen, denn die von Ihnen angenommene Regelverjährungsfrist von 3 Jahren gilt vorliegend nicht. Vielmehr greift in Ihrem Fall die Sonderverjährungsfrist gem. § 196 BGB . Diese beträgt 10 Jahre.

Abschließend sei mir der Hinweis gestattet, dass es sich hier um eine erste rechtliche Einschätzung ohne Kenntnis der Unterlagen und eventuell weiterer wichtiger Sachverhaltsinformationen im Rahmen einer Erstberatung handelt. Eine ausführliche Rechtsberatung bei einem Kollegen vor Ort kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden.

Sie haben bei Verständnisproblemen in Bezug auf meine obigen Ausführungen die Möglichkeit einer Nachfrage. Neue Fragen bzw. erweiterte Sachverhaltsdarstellungen fallen allerdings nicht hierunter.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit dieser ersten rechtlichen Einschätzung zunächst weiterhelfen konnte. Bei weiteren Fragen können Sie mich gern gesondert per e-mail kontaktieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Frank Phileas Lemmer, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 02.05.2013 | 14:12

Hallo,

wenn aber doch der Kaufvertrag aufgrund der nicht eingehaltenen Form nichtig ist, dann ist der Vertrag ja im ganzen nichtig und es entsteht erst gar kein Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.

Für mich als Laien stellt es sich so dar, dass der $196 BGB ja nur für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zieht. Diese Rechte gibt es ja aber gar nicht, da der Kaufvertrag wegen Formmangel Nichtig ist...?!?

Somit würde ich es, wieder als Laie, maximal um eine Geld"spende" unter Privatpersonen bezeichnen. Wie gesagt, das Geld ist ja noch nichtmal geflossen... Ich möchte mich ja nicht bereichern, nur halt auch für keine Gegenleistung bezahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.05.2013 | 15:02

Sehr geehrter 123recht.net-Nutzer,

der Grundstückskaufvertrag, denn um einen solchen handelt es sich ja nach Ihrer Schilderung ("ein privatschriftlicher Kaufvertrag über ein Grundstück"), ist mangels notarieller Beurkundung nichtig. Daher kann Ihr Schwager dessen Vollzug (Übertragung des Eigentums an dem Grundstück) auch nicht von Ihnen verlangen.

Soweit er nachweisen könnte, dass er auf den nichtigen Vertrag Geld (z.B. Kaufpreis) an Sie gezahlt hat, kann er dieses Geld zurückfordern. Die Einzelheiten hierzu bedürfen jedoch einer genauen Prüfung anhand des Vertrages. Hierzu hatte ich Ihnen vorgeschlagen, im Rahmen einer gesonderten Beratung mir den Vertrag zukommen zu lassen, da nur anhand des Vertrages geprüft werden kann, wie die Regelungen zur Kaufpreiszahlung rechtlich einzuordnen sind. Im Rahmen dieses Protals, das einer ersten rechtlichen Einschätzung dient, kann eine Vertragsüberprüfung nicht erfolgen.

Die entsprechende Verjährungsfrist ist nicht, wie ich bereits ausgeführt hatte, die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren, sondern ein eventueller Anspruch Ihres Schwagers auf Rückzahlung des Kaufpreises unterliegt der Sonderverjährungsfrist des § 196 BGB und beträgt demnach 10 Jahre; dies erschließt sich einem Laien sicher nicht unmittelbar durch das Lesen des entsprechenden Paragraphen - ist aber bereits höchstricherlich geklärt.

Mit freundlichen Grüßen

Frank Phileas Lemmer
(Rechtsanwalt)

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