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Grundstückskaufvertrag Erschließungskosten


30.05.2005 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mann und ich wollen ein Grundstück kaufen - es handelt sich dabei um eine Baulücke in einem schon bestehenden Wohngebiet, das voll erschlossen ist. Verkäufer ist die Gemeinde. In dem uns vorliegenden Kaufvertragsentwurf steht bzgl. der Erschließungskosten folgender Passus: "Auf das Vertragsobjekt entfallende Erschließungsbeiträge nach §§ 127ff Baugesetzbuch sowie grundstücksbezogene Anliegerbeiträge für öffentliche Einrichtungen und Kosten für Grundstücksanschlüsse nach den aufgrund des Kommunalabgabengesetzes erlassenen Gemeindesatzungen für die heute ganz oder teilweise hergestellten baulichen Anlagen und Einrichtungen trägt der Veräußerer. Er erklärt, daß nach seiner Kenntnis diese Anlagen und Einrichtungen abgerechnet und bezahlt sind. Beiträge und Kosten, die für künftig hergestellte Anlagen und Einrichtungen anfallen oder durch Baumaßnahmen des Erwerbers oder seiner Rechtsnachfolger ausgelöst werden, trägt jedoch in jedem Fall der Erwerber."

Diese Formulierung macht uns ein wenig stutzig - denn es gibt auf dem Grundstück keine "heute ganz oder teilweise hergestellten baulichen Anlagen" oder bezieht sich das auf Einrichtungen wie die Anliegerstraße etc, die am Grundstück anliegen?
Uns wurde mündlich mitgeteilt, daß wir für unser geplantes Haus die Herstellungsbeiträge für Kanal und Wasser bezahlen müßten. Jetzt wollen wir sicher gehen, daß das auch wirklich das Einzige ist, was an Kosten bzgl. Erschließung auf uns zukommt und uns nicht hinterher noch Rechnungen für Erschließungskosten, Anschlußkosten etc. ins Haus flattern, von denen wir jetzt noch nichts ahnen.

Meine Frage konkret: Ist obiger Passus aus dem Kaufvertrag O.K. oder sollte man ihn umformulieren, damit ganz konkret ersichtlich ist, welche Kosten auf uns zukommen werden? Wenn ja, wäre ich für einen Formulierungsvorschlag Ihrerseits sehr dankbar.





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Sehr geehrte(r) Fragesteller(-in),

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Der Ihnen vorgeschlagene Vertragstext ist in der Tat widersprüchlich. Denn zunächst sollen die typischen Erschließungskosten, ich zitiere § 127 BauGB:

(1) Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten
Aufwands für Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag nach Maßgabe der
folgenden Vorschriften.

(2) Erschließungsanlagen im Sinne dieses Abschnitts sind

1. die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;
2. die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit
Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete (z.
B. Fußwege, Wohnwege);
3. Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete; Sammelstraßen sind öffentliche
Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur
Erschließung der Baugebiete notwendig sind;
4. Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, soweit sie
Bestandteil der in den Nummern 1 bis 3 genannten Verkehrsanlagen oder nach
städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu deren Erschließung
notwendig sind;
5. Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im
Sinne des Bundes- Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der
Erschließungsanlagen sind.


(3) Der Erschließungsbeitrag kann für den Grunderwerb, die Freilegung und für
Teile der Erschließungsanlagen selbständig erhoben werden (Kostenspaltung).

(4) 1Das Recht, Abgaben für Anlagen zu erheben, die nicht Erschließungsanlagen
im Sinne dieses Abschnitts sind, bleibt unberührt. 2 Dies gilt insbesondere für
Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas,
Wärme und Wasser.

von der Gemeinde getragen werden. Gleiches gilt für die Anliegerbeiträge nach dem Landeskommunalabgabengesetz bzw. die auf dessen Grundlage ergangenen Satzung der Gemeinde. Dies ist der übliche Passus bei Grundstückskaufverträgen mit der Kommune.

Sodann versichert der Veräußerer, das hinsichtlich der Punkte aus Satz 1 des Vertrages nach seiner Kenntnis keine Kosten mehr auf Sie zukämen, ohne daß die Rechtsfolge einer schuldhaften oder unverschuldeten Fehlinformation geklärt wird.

Schlußendlich wird die Kostentragungslast künftiger Anlagen / Einrichtungen bzw. von Ihnen oder Ihrer Rechtsnachfolger veranlaßter Baumaßnahmen zu Ihren / deren Lasten geklärt. Dies ist etwas pauschal („künftig hergestellte Anlagen / Einrichtungen) und „beißt“ sich mit den vorgenannten Bestimmung, wäre jedoch im Konfliktfall im Zweifel die zurücktretende allgemeine Regelung.

Zu Ihren Fragen:

Soweit Ziffer 1 auf „heute ganz oder teilweise hergestellte bauliche Anlagen o. Einrichtungen“ abstellt, kann diese Bestimmung wegen der in dem „Monstersatz“ eingangs als Bezugspunkt genommenen grundstücksbezogenen Einrichtungen / Anschlüsse nur so verstanden werden, daß in der Tat auch die Anliegerstraße u.ä. gemeint ist. Sonst macht nämlich die Bestimmung wegen der noch nicht erfolgten Bebauung keinen Sinn. Verträge sind, gerade wenn eine Seite sie vorformuliert zur Vertragsgrundlage machen will, so zu verstehen, wie ein objektiver Empfänger sie verstehen würde (BGH, Urteil vom 22.10.2004, Aktenzeichen V ZR 7/04 – zur erschließungskostenrechtlichen Regelung im Kaufvertrag bzw. BVerwG, Urt. v. 16.5.2000 - 4 C4/99-, zu erschließungskostenrechtlichn Regelungen mittels öff.-rechtl. Vertrag.

Auf die mündliche Zusage, daß Sie nur Kanal / Wasser zahlen müssen, würde ich mich deshalb nicht verlassen. Ein Formulierungsvorschlag wäre der Folgende:

(nach Satz 1 , also S.2 neu): Dies gilt auch für die öffentliche Straße (bitte benennen) nach § 37 Abs.2 Nr.1 BauGB.

(nach Satz 2alt, also S.4 neu): Sollten entgegen der Zusicherung des Veräußerers noch Beiträge und Kosten der in Satz 1 bezeichneten Art anfallen, trägt diese der Veräußerer bzw. sein Rechtsnachfolger.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

Tel.: +49 (0)39 483 97825
Fax: +49 (0)39 483 97828
E-Mail: ra.schimpf@gmx.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.06.2005 | 09:47

Sehr geehrter Herr Schimpf,

zunächst einmal vielen Dank für die rasche und ausführliche Beantwortung meiner Fragen.
Wir werden versuchen, die von Ihnen vorgeschlagenen Ergänzungen in den Vertragsentwurf einzubringen.
Allerdings habe ich noch einen Frage zu der von Ihnen vorgeschlagenen Ergänzung:
(nach Satz 1 , also S.2 neu): Dies gilt auch für die öffentliche Straße (bitte benennen) nach § 37 Abs.2 Nr.1 BauGB.

Unter betreffendem Paragraphen habe ich folgendes gefunden:

BauGB § 37 Bauliche Maßnahmen des Bundes und der Länder
(1)....
(2) Handelt es sich dabei um Vorhaben, die der Landesverteidigung, dienstlichen Zwecken des Bundesgrenzschutzes oder dem zivilen Bevölkerungsschutz dienen, ist nur die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erforderlich. Vor Erteilung der Zustimmung hat diese die Gemeinde zu hören. Versagt die höhere Verwaltungsbehörde ihre Zustimmung oder widerspricht die Gemeinde dem beabsichtigten Bauvorhaben, entscheidet das zuständige Bundesministerium im Einvernehmen mit den beteiligten Bundesministerien und im Benehmen mit der zuständigen Obersten Landesbehörde.

Habe ich da beim Nachschlagen den falschen Paragraphen erwischt oder ist das schon der richtige? Dann verstehe ich aber den Zusammenhang mit den Erschießungskosten nicht ganz. Vielleicht könnten Sie mir das noch erklären bzw. - falls ich den falschen Gesetzestext rausgesucht habe - mir den entsprechend richtigen Gesetzesauszug mailen.

Vielen herzlichen Dank,
(da ich mir nicht sicher bin, ob auch diese Nachfrage veröffentlicht wird, möchte ich hier meinen Namen nicht nennen)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.06.2005 | 09:58

Guten Morgen,

das kommt davon, wenn man alles selber tippt ;-) .

Es heißt natürlich § 127 Abs.2 S.1 BauGB, NICHT § 37 Abs.2 S.1 BauGB. Dieser durch einen Zahlendreher aufgetauchte Paragraph hat mit Ihrem Anliegen wirklich nichts zu tun. Danke für die Korrektur.

Mit freundlichen Grüßen

RA Schimpf

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