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Grundstückskaufvertrag - Auszug

19.09.2021 14:56 |
Preis: 80,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Bitte um Beurteilung aus der Sicht/Interessenlage des Verkäufers der Immobilie

Umsatzsteuer
Der Verkäufer und der Käufer gehen übereinstimmend davon aus, dass der Verkauf des vermieteten Grundstücks eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellt, so dass Umsatzsteuer auf den Kaufpreis nicht zu entrichten ist. Der Verkäufer erklärt, dass er Unternehmer im Sinne des § 2 UStG ist und die Veräußerung des Kaufgegenstandes im Rahmen seines Unternehmens vornimmt. Der Erwerber erklärt, dass er Unternehmer im Sinne des § 2 UStG ist und den Kaufgegenstand als Unternehmer für sein Unternehmen erwirbt.
Sollte die Finanzverwaltung aufgrund einer nach Besitzübergang eingetretenen Änderung der Verhältnisse auf Seiten des Käufers eine Berichtigung gemäß 15a UStG vornehmen und den Verkäufer hierfür in Anspruch nehmen, haftet der Käufer dem Verkäufer für sämtliche Steuern bzw. Vorsteuerberichtigungsbeträge und allen damit zusammenhängenden steuerlichen Nebenleistungen (§ 3 Abs. 4 AO), Kosten, Schäden und sonstigen Nachteilen.
Sollte die Finanzverwaltung wegen einer vor Besitzübergang eingetretenen Änderung der Verhältnisse eine Berichtigung gemäß § 15a UStG vornehmen und den Käufer hierfür in Anspruch nehmen, hat der Verkäufer den Käufer insoweit von sämtlichen Steuern bzw. Vorsteuerberichtigungsbeträgen und allen damit zusammenhängenden steuerlichen Nebenleistungen (§ 3 Abs. 4 AO) Kosten, Schäden und sonstigen Nachteilen freizustellen und dem Käufer die gemäß § 15a Abs. 10 UStG vorgesehenen Angaben auf Anforderung mitzuteilen.
Sofern und soweit das für den Käufer zuständige Finanzamt den Käufer für Vorsteuern, die der Verkäufer geltend gemacht hat, durch eine von dem Käufer zu vertretende Nutzungsänderung nach § 15a UStG in Anspruch nehmen sollte, haftet der Verkäufer dem Käufer hierfür nicht.
Sollte die Finanzverwaltung den Veräußerungsvorgang nicht als (Teil-) Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1a UStG würdigen, so ist der Veräußerungsumsatz von der Umsatzsteuer gemäß § 4 Nr. 9a UStG befreit. Der Verkäufer verzichtet hiermit gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 3 UStG auf diese Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9a UStG und optiert zur Umsatzsteuer.
Dem Käufer ist bekannt, dass er gemäß § 13b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Abs. 5 UStG Schuldner der Umsatzsteuer ist. Die gesetzliche Umsatzsteuer von derzeit 19 % berechnet sich auf den jeweiligen Kaufpreisbestandteil. Der Käufer schuldet dem Verkäufer wegen der anfallenden Umsatzsteuer keinen erhöhten Kaufpreis.

Der Veräußerungsumsatz fällt unter das Grunderwerbsteuergesetz ist daher von der Umsatzsteuer gemäß § 4 Nr. 9A UStG befreit.

Sollte die Finanzverwaltung wegen einer vor Besitzübergang eingetretenen Änderung der Verhältnisse eine Berichtigung gemäß § 15a Umsatzsteuergesetz vornehmen und den Käufer hierfür in Anspruch nehmen, hat der Verkäufer den Käufer insoweit von sämtlichen Steuern bzw. Vorsteuerberichtigungsbeiträgen allen damit zusammenhängenden steuerlichen Nebenleistungen (§ 3 Absatz 4 AO) Kosten, Schäden und sonstigen Nachteilen freizustellen und dem Käufer die gemäß § 15a Abs. 10 UStG vorgesehenen Angaben auf Anforderung mitzuteilen.



Rechte des Käufers bei Mängeln
Der Verkäufer haftet für den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden. Die Rechte in Abt. II lfd. Nr. 1, 2 und 3 werden übernommen.
Der Notar hat die Vertragsparteien über die Bedeutung von Baulasten belehrt und dass im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten auf den Käufer übergehen.
Der Erschienen zu 3. ist Bauunternehmer und Immobilienentwickler und somit fachkundig. Er hat den Kaufgegenstand zweimal besichtigt. Dem Käufer ist der altersbedingte Zustand des Gebäudes bekannt. Insbesondere sind ihm die folgenden Mängel bekannt:
• Zustand Kellergeschoss mit Zugang/Eingang u. ehem. inneren Zugang
• Zustand der Dächer ,Glauben, Anschlüsse/Kehlen etc.
• Elt-Verteilung/Anlage im Kellergeschoss. Zuordnung/Aufteilung auf die Zähleranlage sprechen den Nutzungsbereichen
• Brauchwasserverteilung- erfolgt bisher über Hauptzähler und entspr. versch. Aufteilungsschlüssel
Der Käufer kauft den Kaufgegenstand im Übrigen wie er liegt und steht. Der Verkäufer versichert, dass ihm verdeckte Mängel nicht bekannt sind.
Dem Käufer haben die Baugenehmigungen für den Gebäudekomplex zur Einsicht vorgelegen. Eventuelle Ergänzungen, sofern erforderlich bzw. genehmigungspflichtig, werden durch den Käufer veranlasst.
Wesentliche Verschlechterungen des Kaufgegenstandes bis zum Zeitpunkt der Übergabe hat der Verkäufer zu vertreten.
Alle Ansprüche und Rechte wegen eventueller Sachmängel am Vertragsgegenstand werden ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet nicht für das Flächenmaß des Grundstückes.
Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung des Verkäufers bei Vorsatz und Arglist.



Grunddienstbarkeit

Das zu veräußernde Flurstück 139/66 - als Teil des zu veräußernde Gesamtgrundstückes und bebaut mit einem Teil des zu veräußernden Objektes - grenzt nördlich an das Nachbargrundstück 339/62 an.
Alleiniger Eigentümer und Nutzer des Nachbargrundstücks, Flurstück 339/62 (nachstehend „herrschendes Grundstück") ist derzeit Herr xxxx.
Im Grundbuch von Wettmar, Blatt 1578, ist der Verkäufer als Alleineigentümer des Grundstückes, Flurstück 339/62 (nachstehen „herrschendes Grundstück") eingetragen.
Der Käufer des Flurstücks 139/66 – als Teilgrundstück ……räumt dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Recht ein, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan rot umrandete und schraffierte Fläche dauerhaft zum Zwecke der Herstellung und Aufrechterhaltung eines Gartens, der Nutzung zu Einstellplätzen bzw. der Zugänglichkeit oder Zufahrt zu Einstellplätzen welcher sowohl durch den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstückes als auch die aktuellen Bewohner oder auch Gäste des Eigentümers oder der Bewohner als Gartenfläche genutzt werden darf.
Eine Einfriedung der Gartenfläche muss einen Mindestabstand von der aktuellen Bebauung des dienenden Grundstückes von mindestens 3,00 Metern einhalten. Schuldrechtlich wird vereinbart, dass die Kosten für die Unterhaltung und Nutzung der Fläche bei dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstückes liegt.
Die Grunddienstbarkeit ist einzutragen in den Grundbüchern von Wettmar Blatt 1722 – 1727 („dienendes Grundstück"). Käufer und Verkäufer bewilligen und beantragen die Eintragung der Dienstbarkeit in den vorbezeichneten Grundbüchern.
Bei einer Bebauung, Bebauung, Aufstockung etc. des Grundstücks 339/66 ist hinsichtlich der Höhe der vorgenannten Maßnahmen die baurechtlich geregelten Abstandsbemessungen/Höhen auf eine ideelle Grenze in 3 m Abstand von der aktuellen Bebauung zu beziehen. D. h. bei einer Neubebauung/Aufstockung oder ähnlichen wird die künftige Bebauung/Aufstockung so durchgeführt, als würde die Grundstücksgrenze in 3 m Abstand zur aktuellen Bebauung verlaufen.


►Alternative

mit der Einschränkung, dass von dem jeweils unter Paragraf 1 Nummer 2-7 aufgeführten Anteil an dem Flurstück 339/66 (bisherige Größe von 807 m²) nur eine noch zu vermessene Teilfläche in Größe von etwa 726 m² mit allen vorhandenen Baulichkeiten verkauft wird.
Die neue Flurstücksgrenze soll in 3 m Abstand nördlich parallel zu den vorhandenen Gebäude verlaufen. Lage und Grenzen der Teilfläche des noch zu vermessenden Flurstücks 139/66 ergeben sich aus den dieser Niederschrift als Anlage beigefügten Lageplan; die nicht verkaufte Grundstücksfläche ist rot gekennzeichnet.
Durch die Teilung unterschreitet das bestehende Vordach des Teilgebäudes auf dem Flurstück 339/66 den notwendigen Grenzabstand zur künftigen Grenze der abzutrennenden Teilfläche. Zwecks Abstandsregelung ist auf der abzutrennenden Teilfläche eine Abstandsbaulast, gegebenenfalls unter Berücksichtigung eines verringerten Abstandes als untergeordneter Gebäudeteil, einzutragen.
Die Teilung erfolgt im Verlaufe des Jahres nach der Übergabe.


Mietverhältnisse


Der Verkäufer erklärt, dass der Kaufgegenstand vermietet ist.
Der Käufer erklärt, dass ihm die Mietverträge bekannt sind.
Der Verkäufer erklärt, dass keiner der bestehenden Mietverträge gekündigt ist und dass hinsichtlich keines Mietverhältnisses Rückstände hinsichtlich der Zahlung der Kaltmiete, der Nebenkosten und hinsichtlich eventueller Nebenkostennachzahlungen vorhanden sind.

Dem Käufer sind die bestehenden Verhältnisse insgesamt bekannt und das derzeit Mietverhältnisse kündigt bzw. in Neuvermietung sind.
Es sind dies:
Dachgeschoss Wohnung über dem Anbau West (zurzeit in Neuvermietung)
innenhofseitige Praxis für Homöopathie (zurzeit Nachfolger für Praxisbetrieb durch bisherigen Mieter gesucht)
Leerstand/Neuvermietung ehemalige Fahrschule, (Eckladen Hauptstraße)-sofern Neuvermietung durch Verkäufer erfolgt diese in Absprache mit Käufer. Mietrückstände bestehen nur für den Leerstand der Fahrschule.

19.09.2021 | 15:39

Antwort

von


(1227)
Hallestr. 101
53125 Bonn
Tel: 0228 629 46 462
Tel: 0179 4822457
E-Mail:

Sehr geehrter Fragensteller,

die zitierten Passagen sind nicht weiter ungewöhnlich und bewegen sich im Rahmen des marktüblichen.

"Wesentliche Verschlechterungen des Kaufgegenstandes bis zum Zeitpunkt der Übergabe hat der Verkäufer zu vertreten." könnte man allerdings auch so abbedingen, dass nur wesentliche Verschlechterungen, die Sie auch zu verantworten haben, hierunter fallen sollen.

Ansonsten sollte man noch darauf achten, dass der Käufer die Notarkosten trägt usw..

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Saeger


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