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Grundstückskaufvertrag


| 25.08.2005 16:43 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

Personen
-Meine Frau und ich als Käufer
-Verkäufer Ehepaar
-Objekt; Grundstück mit Wohnhaus und ehemalige Geschäftsräume

Im Grundstückskaufvertrag vom 19.05.2005 wird ein Grundstück für 85000,-€ verkauft.
("Der Verkauf erfolgt nebst allen Bestandteilen und Zubehör, soweit nicht Eigentum Dritter daran besteht")
Dieses Grundstück ist in Abt III mit verschiedenen Grundschulden belastet.
Unsere Verpflichtungen als Käufer bzgl Zahlung des Kaufpreises erwartet die Auflassungsvormerkung zu unseren Gunsten; sämtliche Genehmigungen und Bescheide auflagenfrei und die Löschungsbewilligung bzgl Abt III eingetragenen Belastungen auflagenfrei vorliegen.

Lt §5 soll der Kaufgegenstand dem Käufer 14 Tage nach Mitteilung des Notars über die Eintragung der
Auflassungsvormerkung zum Besitz übergeben werden.
Lt §6 verpflichtet sich der Verkäufer, uns den Kaufgegenstand frei von eingetragenen und nicht eingetragenen Rechten Dritter, insbesondere frei von Belastungen in Abt II und III des Grundbuches zu übertragen. Der Verkäufer beantragt die Löschung der Belastungen.

Am 01.06.2005 haben wir den Grunderwerbsteuerbescheid erhalten und entrichtet
Am 08.06.2005 haben wir die Eintragungsnachricht der Auflassungsvormerkung erhalten.
Am 02.08.2005 haben wir die Grundschuldbestellung unterschrieben (Kauf wird über eine Bank finanziert)
Am 22.08.2005 erhalten wir die Eintragungsnachricht der Grundschuld vom 16.08.2005

Unsere Frage, da sich nun seit kurzen ein Disput ergibt;

Sind wir schon Eigentümer, oder erst wenn nun unsere Bank den Kaufpreis überwiesen hat und kann der Verkäufer von uns verlangen, ein seit gestern neu installiertes Schloß in der Haustür zu entfernen (Urzustand herstellen)

Wir haben im Rahmen des Umzuges das Haus in einigen Räumen (im Gegenseitigen Einvernehmen) renoviert und bewohnen diese z.T. Ebenso haben wir begonnen aufgedeckte Mängel zu beseitigen.
Einige Räume nutzt der Verkäufer zur Aufbewahrung seiner Umzugsgüter.

Weiteres;

der Verkäufer hat mit uns unabhängig vom Kaufvertrag eine mündliche Vereinbarung getroffen:

In den Verkaufsgesprächen wurde uns der Kaufpreis von 85000€ für das bebaute Grundstück genannt, welchen wir akzeptieren.
In der weiteren Absprache haben wir uns über ein Abschlag geeinigt, wobei im Gegenzug Einrichtungen im Haus bleiben sollten.
Dieses Handgeld wurde per Zug um Zug zu 70% gezahlt (war so abgesprochen, da wir auf eine Auszahlung
unserer Bank warten)
Da wir vorher zu Miete (gekündigt zum 31.08.) wohnten, haben wir mit dem Verkäufer ein Zug um Zug Umzug
vereinbart, da auch dieser sich neuen Wohnraum beschaffen wollte (auch tat...jedoch mit Verzögerung)
Während der Auszugsphase des Verkäufers und unserem Einzug, stellte sich heraus, das der Verkäufer seine
Einrichtung soweit komplett ausbaute (bis auf alte Teppiche/Tapeten und einem Schrank - Badräume blieben
wie zur Besichtigung.
Nun drängt uns der Verkäufer den restlichen Betrag zu bezahlen, wobei eine klare Abmachung (wenn auch nicht
schriftlich und nicht Gegenstand des Vertrages) z.B das die Küche drin bliebe nicht eingehalten wurde.
Mündliche Vereinbarungen über den Etappenaus- und Einzug wurden immer wieder verändert und wir mußten uns anpassen.

Wie sollen wir uns verhaten, wollen wir doch im Allgemeinen einen reibungslosen Ablauf erziehlen ?
25.08.2005 | 17:32

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne summarisch (s. Hilfe-Button) beantworten möchte.

Eigentümer des betreffenden Hauses sind Sie leider abschließend erst mit Vollzug der Auflassung, also der Eintragung derselben in das Grundbuch. Weder die Eintragung einer Auflassungsvormerkung noch die Bezahlung des Kaufpreises ändert etwas daran. Ab diesem Zeitpunkt spätestens muss Ihnen die Sache – vorbehaltlich einer anderen Regelung im Grundstückskaufvertrag – übergeben werden.

Wenn Sie früher einziehen dürfen, was aufgrund Ihrer Schilderungen möglich erscheint, ist natürlich das Auswechseln des Schlosses so nicht zulässig, da ja auch der ehemalige Eigentümer noch Sachen im Haus hat, die er entfernen können muss.

Ich verstehe, dass das „Mitnehmen und Verbringen“ dieser Sachen aus dem Haus eines der Kernprobleme darstellt, allerdings werden Sie Schwierigkeiten haben, nachzuweisen, dass unabhängig vom Kaufvertrag (soweit es dort nicht geregelt war) eine Überlassung von Küche und sonstigem Mobiliar gewollt war. Wenn Sie insoweit nicht unabhängige Zeugen haben, werden Sie dies auch nicht nachweisen können, zumal die Rechtsprechung im Zweifel von einer (dann für Sie ungünstigen) Vollständigkeit einer schriftlich abgefassten Erklärung (Kaufvertrag) ausgeht.

Ich kann nur empfehlen, schnellstens eine schriftliche Vereinbarung mit dem Verkäufer bzgl. endgültiger Räumung, Schlosswechsel, Verbleib der streitigen Sachen und seines „Verschwindens“ aus dem Haus zu treffen und dafür eine extrazügige Zahlung des Restkaufpreises zuzusichern. Allerdings müssen Sie natürlich ohnehin – wie Sie es jedenfalls im Vertrag zeitlich bestimmt haben – den Restpreis bezahlen. Abzüge würden zunächst eine Vertragsverletzung bedeuten. Aber vielleicht kann das Ganze ja so beschleunigt werden!

Mehr lässt sich im Rahmen der summarischen Prüfung – ohne genaue Analyse des vorliegenden notariellen Vertrages leider nicht sagen. Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weiter geholfen zu haben. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung – soweit von Ihnen gewünscht – zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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