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Grundstückskaufvertrag, Mangel aus Nichterfüllung von Bauauflagen

22.03.2006 20:43 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Timm


Guten Tag,

meine Frau und ich haben am 23.12.05 einen Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück abgeschlossen. Aufgrund einer vorher vollzogenen Grundstücksteilung waren einige Grunddienstbarkeiten zu bestellen und darüber hinaus soll eine Vereinigungsbaulast eingetragen werden, um die durch die Grundstücksteilung (beide neu enstandenen Grundstücke sind bebaut)unvermeidlich auftretenen baurechtlichen Schwierigkeiten zu lösen. Dies betrifft u. a. Leitungsführungen, Wegerecht auf unserem Grundstücksteil. Bis hier hin ist alles weitesgehend einvernehmlich abgelaufen.
Im Januar und Februar wünschte die Verkäuferin und ein Kaufinteressent für den weiteren Grundstücksteil, die Herstellung eines zusätzlichen Stellplatzes auf unserem Grundstück und die Ausdenhnug der entsprechenden Dienstbarkeiten. Wir haben abgelehnt, weil es nicht unserem Willen entsprach, ein fremdes Kfz auf unserem Grundstück zu dulden und dieses auch nicht Vertragsgegenstand gewesen ist. Meine Frage, ob es eine Verpflichtung zur Herstellung eines zusätzlichen Stellplatzes auf unserem Grundstück gäbe, die aus einer Baugenehmigung resultiere, wurde eindeutig verneint. Uns wurde sogar eine Bauakte gezeigt in der weder Stellplatznachweis oder diesbezügliche Forderungen erkennbar waren.
Am 06.03.06 habe ich aus magelndem Vertrauen in die Aussagen der Verkäuferin, Akteneinsicht in die Bauakte des Grundstückes genommen. Hier habe ich erkannt, daß vor rund 20 Jahren eine Baugenehmigung erwirkt wurde - mit Kenntnis und Zustimmung der Verkäuferin - deren Auflagen die "zwingende Herstellung und Abnahme" von insgesamt vier! Stellplätzen zum Inhalt hatte. Tatsächlich sind damals von der Verkäuferin lediglich zwei!! Stellplätze gebaut worden. Einer auf nunmehr unserem Grundstück und einer auf dem der Verkäuferin verbliebenem. Es fehlen also zwei Stellplätze, die aus Platzgründen nur auf unserem Grundstück herstellbar wären, was wir aber kategorisch ablehnen. Nach Aussage der Bauaufsicht könnte aber, aufgrund der Vereinigungsbaulast, die Herstellung eben dieser fehlenden Stellplätze von uns gefordert werden.
Wir haben aus diesem Grunde die Kaufpreiszahlung nicht geleistet und die Verkäuferin, mit Fristsetzung dazu aufgefordert, die drohenden Forderungen durch die Bauaufsicht evtl. durch eine Stellplatzablöse zu lösen. Leider gab es seit nunmehr zwei Wochen keinerlei Reaktion.
Meine Fragen:
Welche Ansprüche lassen sich aus dieser Situation ableiten?
Können wir den Kaufpreis mindern und trotzdem den Eigentumsübergang verlangen?
Können wir vom Kaufvertrag zurücktreten und die Rückabwicklung verlangen und welche Schadenersatzforderungen können wir geltend machen?
Wir müssen unsere gekündigte Wohnung in Kürze verlassen. Haben wir Anspruch auf eine Ersatzwohnung oder gar Hotel, falls keine geeigntete Wohnung in der kurzen Zeit zu finden ist?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

Nach einer ersten Prüfung liegt ein Mangel der Kaufsache vor: Eine Stellplatzauflage die nicht Vertragsgegenstand war, bedeutet ein Abweichen von der vereinbarten Beschaffenheit, zumindest eine fehlende Eignung zur gewöhnlichen Verwendung (vgl. § 434 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Nr. 2 BGB).

Damit stehen Ihnen sämtliche Gewährleistungsansprüche zu:

1. Unter der Voraussetzung, der Verkäuferin die Gelegenheit zur Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels) gegeben zu haben (Sie teilen entsprechendes mit – mit Einschreiben/Rückschein, wegen der Beweisbarkeit), können Sie vom Vertrag zurücktreten (§§ 440, 323, 326 Abs. 5 BGB). Neben dem Rücktritt können Sie den Schaden verlangen, der Ihnen im Vertrauen auf die Mangelfreiheit des Grundstücks entstanden ist (Hotelkosten, etc., wenn Sie Ihre Wohnung wegen des zu beziehenden neuen Hauses gekündigt haben).

2. Anstatt des Rücktritts können Sie den Kaufpreis mindern (§ 441 BGB). Daneben behalten Sie Ihr Recht auf Eigentumsübertragung.

3. Sie könne auch Schadensersatz verlangen statt der Leistung (also dann ohne unter Verzicht auf die Eigentumsübertragung), vgl. §§ 280, 281 BGB.

Da bei der Wahrnehmung Ihrer Rechte äußerste Sorgfalt auf die gesetzliche Voraussetzungen der Gewährleistungsansprüche (z. B. Nacherfüllungsanspruch des Verkäufers) gelegt werden muss, außerdem unter Abwägung des Für und Widers geprüft werden muss, welche Rechte für Sie am Günstigsten sind und nicht zuletzt, welche Vereinbarung mit der Baubehörde erzielt werden können, um eine Mangelbeseitigung der Verkäuferin zu ermöglichen, rate ich Ihnen dringend, einen Anwalt Ihres Vertrauens mit fundierte Kenntnis im privaten Baurecht aufzusuchen und sich erneut beraten und vertreten zu lassen. Im Rahmen des Schadensersatzanspruchs werden die Kosten Ihres Anwalts vom Verkäufer übernommen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Markus A. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

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