Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Grundstückskauf vor Erbschaft - was muss beachtet werden?

07.05.2013 19:57 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Die Berechnung des Wertes der Quote am Nachlass ist von vielen Details abhängig. Dennoch lassen sich erste Anhaltspunkte für eine Auseinandersetzung erkennen. In der Auseinandersetzung kann einvernehmlich jede Regelung erfolgen. Anderenfalls ist bei Grundstücken eine Teilungsversteigerung nötig.

Hallo,

ich versuche es so einfach und dennoch so genau wie möglich zu schildern:

Mein Vater ist 1991 verstorben. Er und meine Mutter besaßen ein Grundstück und ein Haus. Wert des Hauses war damals ca. 350.000 DM die Restschuld betrug 200.000 DM.

Da es kein Testament gab, gab es lediglich die Erbschaft nach nachkommen.
Woraus sich folgende Anteile ergeben: 3/4 Mutter, 1/8 mein Bruder, 1/8 ich.
Mein Bruder und ich waren damals Minderjährig konnten also weder etwas ausschlagen noch annehmen.

Meine Mutter ist vor kurzem zu ihrem Freund gezogen und ich möchte ihr das Haus nun abkaufen.
Wert laut Gutachter heute 200.000 €, Restschuld ca. 30.000 € da neue Fenster vor einigen Jahren eingesetzt wurden.

Wie verändert sich nun diese Erbschaft in der Zeit?
Die Kreditbeiträge hat meine Mutter allein bewältigt.
Wieviel ist mein Erbe heute Wert? Besitze ich immer noch ein Anteil von 1/8 am Grund und Haus? Wie muss hier gerechnet werden? Wird der Anteil der Schulden die ich damals geerbt habe mit abgezogen?

Vielen dank.
07.05.2013 | 23:07

Antwort

von


(175)
Bönischplatz 11
01307 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Wenn es eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft gab, ist diese Auseinandersetzung entscheidend.

Anderenfalls gilt:

Die Mutter war von Anfang an zu 50% Eigentümer des Grundstückes. Sie hat (vermutlich) im Güterstand der Zugewinngemeinschaft mit ihrem Ehegatten gelebt.

Dieser hat zum einen 50% des Grundstückes vererbt. Zum anderen (Vermutung) 200.000DM Schulden.

(Wenn die Mutter zusammen mit dem Vater Gesamtschuldner des Darlehens war, ist die Berechnung etwas anders.)

Damit enthielt der Nachlass das Grundstück und 200.000DM Schulden. (Ohne Berücksichtigung von anderem Vermögen/Schulden.)

Die Erbengemeinschaft setzte sich aus den Kindern und der Mutter zusammen.

Die Quote am Nachlass beträgt für die Mutter 1/4 Erbe und 1/4 Zugewinn. Die Kinder teilen sich den Rest zu je 1/4.

Der Nachlass wurde durch Zahlungen der Mutter in Höhe von rund 70.000€ entschuldet.

Damit hat die Mutter Ansprüche an die Erbengemeinschaft in Höhe dieser Summe.

Nach Quote (im Innenverhältnis) aufgeteilt, würde sie 35T€ selbst tragen und könnte von den Kindern rund 17,5T€ Ausgleich verlangen. Gleichzeitig schuldet nach Quote (im Innenverhältnis) die Mutter noch 15T€ dem Kreditgeber und die Kinder je 7,5T€. Im Außenverhältnis könnte der Kreditgeber die 30T€ von der Gemeinschaft verlangen.

Nach Quote (im Innenverhältnis) hat die Mutter 1/2 und die Kinder haben je 1/4 von den 50% des Eigentumsanteils des Vaters am Grundstück geerbt.

Soweit die Miterben nach Quote sich auseinandersetzen und ins Grundbuch eintragen lassen, hätte die Mutter 3/4 und die Kinder je 1/8 Miteigentumsanteil am Grundstück.

Sie müssten rechnerisch die Mutter mit 3/4 von 200T€ = 150T€ und den Bruder mit 1/8 von 200T€ = 25T€ auszahlen.

Soweit zum Rechnerischen.

Wenn die Auseinandersetzung noch nicht erfolgt ist, können Sie auch folgendes tun. Bruder und Mutter verkaufen Ihren Erbanteil (<a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/2033.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2033 BGB: Verfügungsrecht des Miterben">§ 2033 Abs. 1 BGB</a> ) für eine Summe X an Sie. Damit sind Sie zu 100% Erbe am Nachlass. Ihnen gehört dann 50% vom Grundstück und Sie müssen noch 30T€ tilgen.


Zudem kann Ihre Mutter Ihnen die anderen 50% am Grundstück zum Verkehrswert verkaufen. Dies hätte keinen Einfluss auf den späteren Erbfall Ihrer Mutter.

Oder Ihre Mutter verschenkt Ihnen den restlichen Anteil am Grundstück. Dann bestehen im Erbfall der Mutter möglicherweise Ausgleichsansprüche oder Ergänzungsansprüche gegenüber den Erben/Pflichtteilsberechtigten.


Im Detail kann sich der Sachverhalt und damit das derzeitige Ergebnis schnell verändern.

Rein praktisch kann die Erbengemeinschaft in gegenseitigem Einvernehmen fast alle erdenklichen Aufteilungen regeln.

Ohne Einverständnis aller wird es auf eine Teilungsversteigerung des Grundstückes hinauslaufen, mit entsprechend ungewissem Ausgang.


Unberücksichtigt blieben die Kosten des Grundstückes, die zur Hälfte die Erbengemeinschaft aus dem Nachlass zu tragen hatte und die möglichen Erlöse, soweit eine Vermietung erfolgte oder ein Miterbe nicht an der Nutzung teilhaben konnte.

Hinweis:

Möglicherweise besteht wegen <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/1944.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1944 BGB: Ausschlagungsfrist">§ 1944 Abs. 2</a> i.V.m. <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/210.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 210 BGB: Ablaufhemmung bei nicht voll Geschäftsfähigen">§ 210 BGB</a> noch die Möglichkeit der Erbausschlagung aufgrund Verjährungshemmung bis zur Volljährigkeit. Wobei dies offenbar nicht in Betracht kommt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

<!--dejureok-->


Rechtsanwalt Heiko Tautorus

Rückfrage vom Fragesteller 08.05.2013 | 02:05

Noch einmal kurz als Ergänzung:

1. Die Grundschuld von 200.000 DM wurde gemeinsam von Mutter und Vater aufgenommen, anders als von Ihnen angenommen.

2. Mutter, Bruder und ich stehen schon im Grundbuch seit ca. 2004, nach der Beschriebenen Aufteilung. (durch die Fenster Umschuldung wurde hier wohl etwas nachgetragen und dies gleich mitgemacht)

3. Von den 30.000 Restschuld sind 20.000 € "nach neu Verschuldung" für die genannten Fenster von der Mutter allein als Darlehen nachträglich aufgenommen.

Zu 1.:
Dadurch sollte sich die Grundschuld nur anders aufteilen als von Ihnen genannt:
Somit würde sich 100.000 DM nur auf die EG aufteilen (nach Erbquote):
75.000DM -> Mutter, 12.500 DM je Kind
Korrekt?

Meine Ergänzungsfragen:

zu 2., 3.: hat das etwaige Auswirkungen oder Veränderungen der Berechnungen zur Folge?
3. Hätte die Modernisierung wohl "gemeinschaftlich" gezahlt werden müssen von der EG , da aber immer noch Minderjährig, bin ich mir da nicht sicher.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.05.2013 | 22:19

Sehr geehrter Fragesteller,

nach Ihrer Aussage steht im Grundbuch eine Quote.

Dies kann wegen <a href="http://dejure.org/gesetze/GBO/47.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 47 GBO">§ 47 Abs. 1 1.V GBO</a> nur für eine Bruchteilsgemeinschaft und nicht für eine Gesamthandsgemeinschaft (z.B. die Erbengemeinschaft 2.V) gelten.

Praktisch stünde im Grundbuch entweder

Bruchteilsgemeinschaft:

Eigentümer:
Mutter zu 75%
Bruder zu 12,5%
Schwester zu 12,5%

oder bei Gesamthandsgemeinschaft:

Eigentümer:
Mutter zu 50%

Mutter, Bruder und Schwester in Erbengemeinschaft zu 50%

Eine Eintragung nach Bruchteilen wäre ein Indiz, dass mit Hilfe von Ergänzungspflegern die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfolgte.

Wie dem auch sei, im Grundbuch steht nunmehr Bruchteilseigentum. Damit ist für die Frage der Grundstücksübertragung allein die Bruchteilseigentumsquote maßgebend. Auf die Erbengemeinschaft wird keine Rücksicht mehr zu nehmen sein.

Sie können also anhand des Verkehrswertes und soweit die noch valutierende Grundschuld nicht im Verkehrswert berücksichtigt wurde, diese mit einrechnend, genau den realen Kaufpreis für die Eigentumsanteile Ihrer Mutter und Ihres Bruders bestimmen.

Bezüglich der Erbengemeinschaft ist auszuführen, dass diese grundsätzlich nicht mehr bestehen dürfte. Denn die Auseinandersetzung kann wegen <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/2046.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2046 BGB: Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten">§ 2046 BGB</a> erst nach Begleichung der Nachlassverbindlichkeiten bzw. unter Zurückbehalt entsprechender Mittel erfolgen.

"Zu 1.:
Dadurch sollte sich die Grundschuld nur anders aufteilen als von Ihnen genannt:
Somit würde sich 100.000 DM nur auf die EG aufteilen (nach Erbquote):
75.000DM -> Mutter, 12.500 DM je Kind
Korrekt?"

Rechnerisch war dies bis zur Auseinandersetzung der Fall.

Rechtlich ist die Grundschuld für den Nachlass ohne Belang, da sie abstrakt und somit von den zu sichernden Forderungen zu trennen ist. (Sie hat dennoch einen Einfluss auf den Verkehrswert.)

Die Summen ergeben sich aus den (Kredit/Darlehens-) Forderungen.

"Meine Ergänzungsfragen:
zu 2., 3.: hat das etwaige Auswirkungen oder Veränderungen der Berechnungen zur Folge?"

Für die Berechnung der Ausgleichszahlungen für den Erwerb der Bruchteile der Miteigentümer am Grundstück hat es keine Auswirkungen, nein.

"3. Hätte die Modernisierung wohl "gemeinschaftlich" gezahlt werden müssen von der EG , da aber immer noch Minderjährig, bin ich mir da nicht sicher."

Vor der Auseinandersetzung war der Betrag zu 50% (Erbteil des Vaters am Grundstück) vom Nachlass mit der internen Quote und zu 50% von der Mutter allein zu tragen.

Nach der Auseinandersetzung bilden die Miteigentümer mit der eingetragenen Quote eine Gemeinschaft, welche die Kosten entsprechend aufteilt.

In Summe jedoch gleich.


Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt


service@ra-tautorus.de<!--dejureok-->

ANTWORT VON

(175)

Bönischplatz 11
01307 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Baurecht, Miet und Pachtrecht, Verwaltungsrecht, Erbrecht, Zivilrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 80259 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Herzlichen Dank für die ausführliche Antwort! So stelle ich mir anwaltliche Beratung vor. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Freundlich, schnell, kompetent und entgegenkommend. Frau Türk ist absolut empfehlenswert! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr geehrter Herr Klein. Vielen Dann für Ihre ausführliche Antwort, das hat mir sehr weitergeholfen. ...
FRAGESTELLER