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Grundstückskauf von Gemeinde / Belastung Grundbuch verschwiegen

15.05.2011 11:38 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich erbitte zu folgender Sachlage Ihre rechtliche Einschätzung:

Die Gemeinde kaufte von einem verarmten Eigentümerehepaar ein 797 qm großes Grundstück und lies ein Wohnrecht eintragen. Mittlerweile ist der Mann verstorben und die Frau im Pflegeheim.

Nun verkauft die Gemeinde dieses Grundstück gegen Gebot. Das Exposé gibt lediglich Auskunft über das Baujahr (1937), Flurstücksnr., Grundstücksfläche (797 qm) und die Wohnflächen des Wohngebäudes. Mündlich wurde mitgeteilt, dass der Nussbaum des Grundstücks stehen bleiben müsste und man sich an die Siedlungsbebauung (1 1/2 stöckig) und Baufluchten halten müsste.

Wir gaben unser Gebot ab und erhielten durch den Gemeinderat die Zustimmung, dass das Grundstück an uns verkauft werden dürfte.

Bei der Vertragseinsicht stellten wir fest, dass im Grundbuch, Abteilung 2 ein Nutzungsrecht für eine Umspannstation eingetragen ist und diese Duldung übernommen wird. In Abteilung 2 Nr. 3 und 4 steht das Wohnrecht, dass gelöscht werden soll. Die Löschungsunterlagen sind vollzugsreif beim Grundbuchamt.
Desweiteren taucht unter §8 "Besondere Bedingungen" ein Punkt auf, der mit uns ebenfalls vor Gebotsabgabe nicht besprochen wurden: "Das Grunstück ist mit einem Naturzaun (Hecke) eingezäunt. Die Einzäunung ist in dieser Form beizubehalten".

Die Umspannstation nimmt mit Grababstand 21 qm des Grundstücks in Beschlag und ist mit einem Zaun abgegrenzt, sodass wir garnicht auf die Idee kamen, das diese zum Grundstück gehört. Die ehemaligen Eigentümer erhielten 1981 eine Einmalzahlung vom Stromanbieter. Angeblich wußte die Gemeinde nichts von den Belastungen und ist selbst erst jetzt bei der Vertragsgestaltung drübergestolpert.
Wir haben bereits Kontakt mit der Gemeinde aufgenommen bezüglich einer Nachverhandlung, bzw. um eine Kompromisslösung zu finden (Angebotsreduzierung und evtl. zeitliche Eintragung der Bedingung mit der Hecke). Dies blieb erfolglos. Auf den Vertrag wird so bestanden.

Fragen:
1. Welche Vertragssituation ergibt sich aus diesem Sachverhalt?
2. Kann die Gemeinde einfach an einen anderen Bieter verkaufen?
3. Ergibt sich ein Recht auf Minderung des Kaufpreises?

Vielen Dank für eine zügige Bearbeitung und Beantwortung und viele Grüße

Dunki

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1. Welche Vertragssituation ergibt sich aus diesem Sachverhalt?

Hier sieht es vorliegend so aus, als ob die Gemeinde als Ihr Vertragspartner ihren Vertragspflichten nicht nachgekommen ist, insbesondere hinsichtlich der von dieser geschuldeten Lastenfreiheit. Dies setzt natürlich voraus, dass Ihnen das Grundstück auch lastenfrei verkauft werden sollte, wovon ich erst einmal anhand Ihrer Schilderung ausgehe. Für eine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage in dieser Hinsicht müsste aber noch der von Ihnen unterzeichnete Vertrag eingesehen und geprüft werden, was im Rahmen dieses Forums leider nicht möglich ist. Gern können Sie mir diesen aber bei Bedarf noch ergänzend im Rahmen einer Direktanfrage für eine zusätzliche Überprüfung vorlegen.

Geht man jedenfalls davon aus, dass die Gemeinde Ihnen gegenüber die Lastenfreiheit des verkauften Grundstücks vertraglich schuldet, wäre das Grundstück aufgrund der vorhandenen Belastungen mangelbehaftet, so dass Sie entsprechende Gewährleistungsrechte geltend machen könnten. Grundsätzlich bestände daneben auch die Möglichkeit, den Kaufvertrag wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung anzufechten. Insoweit müsste man der Gemeinde als Verkäuferin zumindest auch bedingten Vorsatz/Arglist unterstellen können. Hierzu müsste nachweisbar sein, dass der Gemeinde die Umstände der Belastungen des Grundstücks bereits vor dem Verkauf oder jedenfalls im Zeitpunkt des Verkaufs bekannt waren und Ihnen gegenüber dies dann nicht offenbart wurde, obwohl derartige Tatsachen ungefragt dem jeweiligen Käufer mitgeteilt werden müssen.

Zu 2. Kann die Gemeinde einfach an einen anderen Bieter verkaufen?

Nein, dies ist jedenfalls zum gegenwärtigen Zeitpunkt grundsätzlich nicht mehr ohne Weiteres möglich, jedenfalls nicht ohne das sich die Gemeinde Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig machen würde. Grund hierfür ist schlichtweg der Umstand, dass die Gemeinde bereits an Sie verkauft hat. Es kann aber dennoch die Situation bestehen, dass Sie trotz des schon erfolgten Ankaufs noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. In diesem Fall könnte die Gemeinde theoretisch – solange diese noch als Eigentümerin aus dem Grundbuch ersichtlich und zudem auch noch keine Vormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen ist– ein weiteres Mal das Grundstück an einen anderen Bieter verkaufen. Da das Grundbuch insoweit als Rechtsscheinträger gilt, könnte sich dieser andere Bieter auf diesen Rechtsschein berufen und würde gutgläubig Eigentum erwerben. Da die Gemeinde aber damit zugleich den früheren Kaufvertrag mit Ihnen vereitelt hätte, würde sie sich automatisch Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Sind Sie allerdings schon als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder es besteht zumindest zu Ihren Gunsten schon eine Auflassungsvormerkung, könnte diese Situation demgegenüber grundsätzlich nicht eintreten, ein erneuter Verkauf wäre der Gemeinde ohne Ihre Zustimmung dann nicht möglich.

Zu 3. Ergibt sich ein Recht auf Minderung des Kaufpreises?

Sofern eine Herstellung des vertraglichen Zustandes, also der Eigentumsverschaffung eines Grundstücks ohne Lasten der Gemeinde im Rahmen der schon erwähnten Gewährleistung nicht möglich sein sollte, haben Sie wahlweise anstelle eines ebenso möglichen Vertragsrücktritts auch das Recht, den Kaufpreis für das Grundstück angemessen zu mindern und einen entsprechenden Anteil von dem Kaufpreis von der Gemeinde zurückzufordern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Sonntag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2011 | 15:16

Sehr geehrter Herr Joschko,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung.

Der Kauf ist noch nicht vollzogen - der Notartermin soll Ende Mai stattfinden. Ändert sich hierdurch etwas bezüglich Ihrer Ausführungen? Kann die Gemeinde einem anderen den Vorzug geben, weil wir mit den Vertragsbedingungen nicht einverstanden sind?

Vielen Dank und viele Grüße

Dunki

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.05.2011 | 16:45

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Es kommt darauf an, ob der Kaufvertrag bereits unterzeichnet ist oder nicht. Solange der Kaufvertrag noch nicht unterzeichnet ist, kann die Gemeinde im Grunde auch immer noch einem anderen Käufer den Vorzug geben. Ist hingegen der Kaufvertrag wie Sie schreiben lediglich noch nicht vollzogen, kommt es wie aufgezeigt darauf an, ob zu Ihren Gunsten bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde oder nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt

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