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Grundstückskauf samt Verpflichtung mit einem bestimmten Bauträger zu bauen

| 09.10.2014 18:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgenden Fall: Mit meiner Familie möchte ich ein unbebautes und voll erschlossenes Grundstück erwerben, das allerdings einer privaten Baufirma gehört.

Diese Firma bietet mir das Grundstück zum Kauf unter der Bedingung an, dass ich 5000 Euro nachzahlen muss, sofern ich mich entscheide, nicht mit dieser Firma zu bauen.

So weit, so gut. Wir waren mit den zusätzlichen Kosten einverstanden und haben den Kaufvertragsentwurf nun vom Notar erhalten. Und hier ist der betreffende Abschnitt folgendermaßen formuliert:

"Die Vertragsteile sind sich darüber einig, dass das vertragsgegenständliche Grundstück vom Käufer zum Zwecke der Bebauung mit einem Wohngebäude erworben wird, wobei hierbei Bauarbeiten vom Verkäufer erbracht werden sollen.

Für den Fall, dass der Verkäufer vom Käufer nicht mit der Durchführung von Bauarbeiten hinsichtlich des vom Käufer geplanten Bauvorhabens beauftragt werden sollte, ist der Käufer verpflichtet, an den Verkäufer einen Kaufpreis in Höhe von 5000 Euro nachzuentrichten. Die Nachzahlung hat innerhalb von vier Wochen, gerechnet ab Auftragserteilung an einen anderen Bauträger auf das vorgenannte Konto der Verkäufers zu erfolgen.

Der Käufer verpflichtet sich hiermit, dem Verkäufer unverzüglich über den Abschluss eines Bauvertrages mit einem anderen Bauträger zu unterrichten. Der Käufer haftet für jeden Schaden, der dem Verkäufer aus der verzögerten Information über den Abschluss eines Bauvertrages mit einem anderen Bauträger entsteht."

Die 5000 Euro sowie eine unverzügliche Unterrichtung bei Abschluss eines Vertrages mit einem anderen Bauträger klingen für uns in Ordnung. Aber ansonsten wirkt die Formulierung teilweise schwammig. Wir haben den Notar angerufen, der den Kaufvertragsentwurf verfasst hat und nachgefragt. Er versichert, dass keine anderen Folgen, als die im Text benannten, geschehen können. Weder könne der Kaufvertrag an sich ungültig werden, noch uns eine Schadensersatzklage drohen, obwohl geschrieben steht, wir wären uns einig, gemeinsam zu bauen. Nur das Bauvorhaben sollten wir laut Notar genauer beziffern, z.B. mit "Erstellung eines Rohbaus" o.ä.

Dazu unsere Frage: Können uns aus diesem Abschnitt doch Probleme entstehen, wenn wir nicht mit dem Verkäufer gemeinsam bauen, außer die genannten 5000 Euro, wenn wir den Verkäufer unverzüglich informieren?
Wir hätten gerne eine anwaltliche Bestätigung, dass dieser Kaufvertrag für uns keine zusätzlichen Fallstricke durch die Bindung an einen Bauträger enthält, damit wir am Ende nicht noch in ein Schadensersatzklage oder ähnliches verwickelt werden.

Wir danken für Ihre Hilfe und freuen uns auf Ihre Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Fragen anhand des dargestellten Sachverhaltes.

Zunächst möchte ich Ihnen jedoch die Frage stellen, ob Sie die Umsetzung Ihres Bauvorhabens durch den Bauträger durchführen lassen möchten?

Sollte dem nämlich nicht so sein, ersparen Sie sich doch die entsprechende Passage im Kaufvertrag und zahlen Sie die vereinbarten 5.000 Euro mehr dafür.

Im Übrigen möchte ich anmerken, dass die ersparten 5.000 Euro bei Beauftragung des veräußernden Bauunternehmens keineswegs gespart sind, da Sie diese an anderer Stelle, nämlich der Grunderwerbssteuer (Bayern noch 3,5%) nicht nur auf das Grundstück selbst zu entrichten haben, sondern auch bei sogenannten verbundenen Verträgen, also soweit Ihnen auch noch der Bau eines Hauses auf dem zu erwerbenden Grundstück „mit verkauft" wird.
Regelmäßig geht die Steuerverwaltung bei solchen Vertragsgestaltungen von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand aus und wird insoweit auch von BFH unterstützt. Das geht selbst soweit, als dass auf die zu zahlende Umsatzsteuer auch Grunderwerbssteuer erhoben würde (BFH Urteil vom 27. September 2012 (Az.: II R 7/12)).
Bsp. Kaufpreis Grundstück 60.000 Euro und 200.000 Euro Errichtung des Hauses (Schlüsselfertig)  Grunderwerbssteuer = 3,5 % aus 260.000 Euro = 9.100 Euro; wobei für das Grundstück nur eine Steuer in Höhe von 2.100 Euro anfielen. Sie sehen die Differenz beträgt hier bereits 7.000 Euro.

Für die Durchführung des bestehenden Vertragsentwurf, aus dem im Übrigen wie es Ihnen Ihr Notar bereits versicherte, keine weiteren Schadensersatzansprüche beim Wahrnehmen der Option entstehen. Auch hier muss ich dem Kollegen beipflichten, bitte konkretisieren Sie, ob der zu erstellende Bau im Rohbau oder Schlüsselfertig der jeder andere Bauabschnitt zu übergeben ist.
Sie sollten diese Option jedoch in nachvollziehbarer Weise ausüben. Also am besten schriftlich und per Einwurfeinschreiben zusammen mit einer dritten Person, die als Zeuge für den Inhalt des Schreibens herangezogen werden kann.

Aus steuerlicher Sicht kann ich Ihnen zu einer Durchführung der Bauoption durch den Verkäufer nicht raten.
Aus vertraglicher Sicht ist zwar nichts gegen die allgemein Formulierung einzuwenden, jedoch empfiehlt es sich diese, soweit sie von vorherein nicht gewünscht ist, gleich vollständig aus den Vertrag herauszulassen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle
Rechtsanwalt Aachen

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2014 | 19:28

Vielen herzlichen Dank für Ihre schnelle Hilfe, das bringt uns wirklich weiter.
Ihre Frage beantworte ich gerne: Der Verkäufer, wie gesagt, eine Baufirma, rechnet natürlich damit, auch mit uns das Haus zu bauen und will nicht nur ein Grundstück verkaufen. Wir jedoch wollen uns alle Optionen offen halten, gerade auch wegen dem von Ihnen genannten einheitlichen Erwerbsgegenstand, der ja dann keiner ist, wenn wir mit einem anderen Bauträger bauen.

Aber wenn ich Sie richtig verstanden habe, können uns außer den Genannten keine Probleme entstehen, wenn wir uns gegen den Verkäufer als Bauträger entscheiden?

Das ist uns wichtig, denn der Verkäufer rückt von dieser Vertragsvariante nicht ab, gesprochen haben wir darüber mit ihm bereits.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.10.2014 | 20:57

Sehr geehrter Ratsuchender,

dann kann ich Ihnen an dieser Stelle nur raten dem Vertrag wie beschrieben zuzustimmen und unmittelbar von der Austrittsoption Gebrauch machen.
Es wird an dieser Stelle für Sie sonst einfach unwirtschaftlich, soweit der Nachlass des Verkäufers nicht die Mehrkosten der dann anfallenden Grunderwerbssteuer zumindest ausgleicht.

Am Inhalt des Vertrages ist insoweit nichts auszusetzen. Sie sollten jedoch soweit Sie von der Option Gebrauch machen wollen dies so schnell als möglich tun. Am besten mit der Unterzeichnung des Vertrages beim Notar. In diesem Fall konnte der Vertragspartner, so man ihm Unredlichkeit mit dieser Art und Weise der Vertragsgestaltung unterstellte, sich nicht auf den Bestand des Vertrages berufen und einen Vertrauensschaden einfordern.

Dies ist jedoch aus der Ferne schlecht einzuschätzen, so dass hier lediglich auf Ihre Schilderung zurückgegriffen werden muss.

Ich hoffe Ihre Fragen hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

Bewertung des Fragestellers 09.10.2014 | 19:52

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 09.10.2014 5/5,0
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