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Grundstückskauf mit Vorkaufsrecht der Gemeinde auf eine Teilfläche

11.06.2014 08:32 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Zusammenfassung: Zu der Kostentragungspflicht bei der Ausübung von Vorkaufsrechten.

Hallo,

ich habe folgendes Problem.

Ich habe via Notarvertrag ein Grundstück mit einer Fläche von 1.532 m² erworben (in 2 Flurstücken – einmal 1.521 m² und einmal 11 m²). Nun will die Stadt ihr Vorkaufsrecht für eine Teilfläche von 32 m² ausüben (das kleine 11 m² Flurstück und eine Teilfläche vom großen Flurstück). Die Begründung liegt darin, dass diese Teilfläche als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen ist, daher das Verkehrsflächenbereinigungsgesetzt gilt. Bis Heute habe ich bereits die Auflassungsvormerkung für das gekaufte Grundstück im Grundbuch (mit der Eintragung des Vorkaufsrecht auf eine Teilfläche) und den Lageplan bezahlt.

Nun bin ich verwirrt. Es gibt zwei Aussagen, eine vom Amt und eine vom Notar. Das Amt sagt der Vertrag läuft so weiter wie bisher, mit dem vereinbarten Preis , natürlich eine um 32 m² geringere Fläche, die die Stadt nun direkt von der Verkäuferin abkauft (angeblich laut Verkehrsflächenbereinigungsgesetz für max. 10 EUR je qm). Der Notar meinte es müsse eine Ergänzungsvereinbarung geben um den eben geringeren Teil der Gesamtfläche die nicht vom Vorkaufsrecht betroffen ist, sonst geht es nicht weiter.

Ich weiß nun nicht was zu tun ist bzw. wie der weitere Ablauf ist. Natürlich erwerbe ich weniger qm und möchte dafür auch rund 2.000 EUR weniger zahlen. Aber wenn es nun eine Ergänzungsvereinbarung gibt fallen doch wieder neue Notarkosten und Gebühren für den Auflassungsvermerk im Grundbuch an? Das würde dann sogar mehr als 2.000 EUR kosten….

Zumal die Bankfinanzierung auf das gesamte Grundstück mit den Gesamtkosten gelaufen ist bzw. läuft und die Eintragungen dazu erfolgt sind.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Beide Auskünfte sind grundsätzlich korrekt. Das Vorkaufsrecht bedeutet nur, dass der Berechtigte zu den zwischen Ihnen und dem Verkäufer ausgehandelten Konditionen (teilweise) in den Kaufvertrag eintritt. Der Kaufvertrag selbst bleibt hinsichtlich der nicht von der Ausübung des Vorkaufsrechts betroffenen Teilfläche bestehen.
Allerdings kann der ursprüngliche Notarvertrag, in dem auch die Auflassung enthalten sein dürfte, zumindest nicht mehr grundbuchlich vollzogen werden. Daher sind sowohl für Ihren Teil, wie auch den von der Gemeinde erworbenen entsprechende Ergänzungsvereinbarungen erforderlich, welche im Zweifel zusätzliche Notarkosten verursachen. Die auf Ihre Teilfläche entfallenden Zusatzkosten haben (zunächst) Sie zu tragen.

Allerdings hat das OLG Frankfurt (Urteil vom 11. April 2012 - Az. 16 U 226/10) entschieden, dass der Käufer die durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts entstehenden zusätzlichen (Notar-)Kosten vom Vorkaufsberechtigten erstattet verlangen kann. Das bedeutet, dass Sie die Kosten für die Ergänzungsvereinbarungen gegenüber der Gemeinde geltend machen können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2014 | 09:59

Besten Dank für die Antwort.

Wenn ich das richtig verstehe muss ich nun eine Ergänzungsvereinbarung treffen, die daraus entstehenden Notarkosten und Kosten für den Auflassungsvermerk bezahlen und mir diese mit Verweis auf das oben genannte Urteil von der Gemeinde zurückholen?

Eine andere Möglichkeit gibt es wohl nicht?

Danke und Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2014 | 10:31

Hallo

und danke für die Nachfrage. Eine andere Möglichkeit hinsichtlich der Beurkundung durch den Notar gibt es nicht. Allerdings können Sie von der Gemeinde verlangen, Sie von zusätzlichen Kosten freizustellen, um nicht entsprechend in Vorleistung gehen zu müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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