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Grundstückskauf mit Vorkaufsrecht

23.11.2015 16:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Guten Tag,

meine Frau und ich haben uns dazu entschlossen ein Grundstück im Land Brandenburg zu erwerben. Mit den Verkäufern sind wir uns auch schon einig.
Jedoch gab es zur Wendezeit (1990 rum) einen Pächter auf diesem Grundstück, der sich ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen lies. Da er sich finanziell die Pachtgebühr nicht mehr leisten konnte, hat er mit den Verkäufern ein Schriftstück aufgesetzt, dass er auf alle Ansprüche verzichtet. Gleiches galt für die Verkäufer, die so auf ihre fehlenden Pachtgebühren verzichtet haben. Diese Aufhebung wurde im Jahr 2002 schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet, jedoch nicht notariell beglaubig.
Nun steht der Herr aber immer noch mit dem Vorkaufsrecht im Grundbuch. Gibt es die Möglichkeit ihn dort auszutragen oder erlischt das Vorkaufsrecht mit Aufhebung des Pachtverhältnisses?
Bei einer Notarin waren wir auch schon, diese hat uns (Käufer und Verkäufer) aber mitgeteilt, dass wir uns darum kümmern müssen, dass sich der Herr persönlich austragen lässt. Ist das so richtig oder kann man die Notarin mit der Aufgabe betrauen? Wir wissen zwar wo der Herr wohnt, waren auch schon persönlich vor Ort, jedoch haben wir nie jemanden angetroffen. Auf Briefe unserer Seits reagierte er auch nicht.

Ich hoffe, dass sie mir weiterhelfen können.

Vielen Dank im Voraus.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Bei dem im Grundbuch eingetragenen Recht handelt es sich um ein sog. dinglich gesichertes Recht. D.h. dieses Recht gilt aufgrund des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gegenüber jedermann, wogegen die privatschriftliche Vereinbarung aus dem Jahre 2002 nur inter partes, also zwischen dem Pächter und den Verpächtern wirkt. Aus diesem Grunde ist es korrekt, dass das Vorkaufsrecht vor Ihrem Kauf des Grundstücks aus dem Grundbuch auszutragen ist.

Diese Austragung können aber nur die VErpächter als Verkäufer veranlassen, da nur sie die betreffende Rechtsposition aus der 2002 geschlossenen Vereinbarung innehaben. Sie als potentielle Käufer können den Vorkaufsberechtigten zwar anschreiben/kontaktieren, haben allerdings keine juristische Handhabe, den Berechtigten zum Verzicht auf sein dingliches Recht zu bewegen.
Aus diesem Grunde kann ich nur empfehlen, dass Sie den Verkäufer kontaktieren und ihn auffordern, für die Löschung des Vorkaufsrechts zu sorgen. Diese Löschungsverpflichtung kann zwar auch im Notarvertrag vereinbart werden; allerdings würden dann die Notargebühren auch in dem Fall anfallen, dass der Verkäufer die Löschung nicht veranlassen kann, so dass ich unter Kostengesichtspunkten zur erstgenannten Alternative rate.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2015 | 18:21

Danke für die Antwort.

Da ihn die Verkäufer auch nicht erreichen bzw. er nicht reagiert, gehen wir recht in der Annahme, dass die Verkäufer das Thema nur noch mit einem Rechtsanwalt klären können? Oder können sie die Löschung als Eigentümer aus dem Grundbuch selbst veranlassen?

Vielen Dank und einen schönen Feierabend.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2015 | 09:25

Hallo

und danke für Ihre Nachfrage.

Für eine Löschung des Vorkaufsrechts ist zwingend eine Mitwirkung des Vorkaufsberechtigten erforderlich, da das Grundbuchamt eine Löschung ohne sog. Bewilligung des Berechtigten nicht vornehmen wird. Lediglich die - die Grundbuchkosten auslösende - Beantragung kann von den Eigentümern vorgenommen werden.

Falls der Berechtigte unbekannt verzogen ist, besteht für die Eigentümer die Möglichkeit, ihn auf Abgabe einer Willenserklärung (= die Bewilligung der Löschung) zu verklagen. Hierfür ist nicht zwingend ein Rechtsanwalt erforderlich; falls die Eigentümer aber das erste mal eine solche Klage erheben sollten, wäre die Einschaltung eines Anwalts jedoch empfehlenswert.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 24.11.2015 | 09:27

PS: Noch kurz zur Klage: Diese wird wohl öffentlich zuzustellen sein; anschließend ist wohl ein Versäumnisurteil zu erwarten. Dieses kann dann beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Da der Berechtigte nicht erreichbar ist, werden aber die Eigentümer wohl auf den Gerichtskosten sitzen bleiben.


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