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Grundstückskauf mit Pächtern, Gebäuden, Kündigung und Abriss

25.01.2011 23:44 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sachverhalt:
Es existiert ein Grundstück, dass insgesamt rund 2100 qm gross ist. Das Grundstück steht zum Verkauf. Ich möchte das Grundstück erwerben, jedoch ohne böse Überraschungen mit den 3 Pächtern (Kleingärtner) nach dem Kauf.

Das Grundstück ist nicht geteilt. Auf dem Grundstück befinden sich 3 Pächter mit je einem etwa gleich grossen Grundstücksteil.

Pachtobjekt 1: Teilgrundstück zur Wochenend- und kleingärtnerischen Nutzung. Bungalow gehört dem Pächter. Fundament und Schuppen ebenso. Bau wurde genehmigt. Pachtvertrag von 1995. Unbefristet. 6 Monate Kündigungsfrist zum Jahresende.

Pachtobjekt 2: Wie Teilgrundstück 1, nur ein Vertrag vom August 1989. Es ist ein §314 ZGB vom 19.6.1975 (veröfftl. im Gbl. I Nr. 27/75 S 465) für die Beendigung des Nutzungsverhältnisses anzuwenden(???). Unbefisteter Vertrag.

Pachtobjekt 3: Wie Pachtobjekt 2.

Meine Fragen dazu.
1. Wenn ich das Grundstück kaufe, kann ich dann sofort alle 3 Pächter mit welchen Fristen bei 2 und 3 kündigen?
2. Muss ich die Abrisskosten der Bungalows tragen? Oder muss der Pächter den Abriss zahlen und quasi "besenrein" übergeben?
3. Muss ich Frisch- und Abwasser-Anschluss an die Strasse vergüten? Welche ungefähre Höhe wird da angesetzt?
4. Gibt es aus den Altverträgen noch andere Stolpersteine, die üblich sind? Es handelt sich bei dem Ost-Verpächter um ein ehemaliges kommunales Wohnungsunternehmen, wie bei vielen anderen Kleingärten eben auch. Die Verträge sind schlank, also nicht auffälliges sonst.

Vielen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender ,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

1. Wenn ich das Grundstück kaufe, kann ich dann sofort alle 3 Pächter mit welchen Fristen bei 2 und 3 kündigen?

Sofort können Sie die Pachtverhältnisse nach dem Erwerb nicht beenden, da auch im Pachtrecht der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete (bzw. Pacht)" nach dem Gesetz gilt. Sie treten also als Erwerber grundsätzlich in alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Verpächters ein.

Dementsprechend haben Sie dieselben Kündigungsrecht und somit auch Kündigungsfristen zu beachten, wie der ehemalige Verpächter/Veräußerer.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe ist für Pachtgrundstück 2 uns 3 der § 314 ZGB anwendbar.

Hiernach kann das Verhältnis durch eine Gegenseite einvernehmliche Vereinbarung beendet werden. Hierzu müsste der Pächter allerdings zustimmen.

Ansonsten gilt der Grundsatz des § 314 Abs. 2 S. 1 ZGB. Demnach können Sie unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres kündigen.

Diese Vorschrift habe ich Ihnen zum besseren Verständnis nachfolgend beigefügt:

§ 314 ZGB Beendigung des Nutzungsverhältnisses.

(1) Das Nutzungsverhältnis kann durch Vereinbarung der Vertragspartner beendet werden.
(2) Der Nutzungsberechtigte kann unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres kündigen. Aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen kann zum Ende eines Quartals mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden.
(3) Der Überlassende kann mit einer Frist von 3 Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres kündigen, wenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen, insbesondere dann, wenn der Nutzungsberechtigte seine Pflichten wiederholt gröblich verletzt; andere Nutzungsberechtigte erheblich belästigt oder sich auf andere Weise gemeinschaftsstörend verhält. Bei besonders schwerwiegendem vertragswidrigem Verhalten kann auch zum Ende des Quartals mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden: Erfolgt die Nutzung außerhalb einer Kleingartenanlage, kann das Nutzungsverhältnis auch bei Vorliegen von dringendem Eigenbedarf gekündigt werden.
(4) Die Kündigung des Nutzungsverhältnisses durch einen Vertragspartner bedarf der Schriftform. Hat der Nutzungsberechtigte in Ausübung des Nutzungsrechts auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder eine Garage errichtet, kann das Nutzungsverhältnis gegen seinen Willen nur durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden.
(5) Endet das Nutzungsverhältnis, hat der Nutzungsberechtigte die Bodenfläche in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Wertverbesserungen sind dem Nutzungsberechtigten zu entschädigen.
(6) Im Falle der Kündigung nach Abs. 3 aus dringendem Eigenbedarf ist der Überlassende verpflichtet, auf Verlangen des Nutzungsberechtigten von ihm errichtete Baulichkeiten oder Anpflanzungen durch Kauf zu erwerben.

2. Muss ich die Abrisskosten der Bungalows tragen? Oder muss der Pächter den Abriss zahlen und quasi "besenrein" übergeben?

Gem. § 94 BGB ist der Bungalow wesentlicher Bestandteil des jeweiligen Grundstücks, so dass der Verpächter (also Sie ) auch Eigentümer ist und demnach die Abrißkosten tragen muss. Hierfür muss gegebenenfalls an die Pächter eine Entschädigung für den Verlust gezahlt werden.

3. Muss ich Frisch- und Abwasser-Anschluss an die Strasse vergüten? Welche ungefähre Höhe wird da angesetzt?

Als Eigentümer müssen Sie grundsätzlich auch diese Kosten tragen, sofern diese noch nicht vollständig durch den ehemaligen Inhaber des Grundstücks bezahlt worden sind, was ich anhand Ihrer Schilderung leider nicht beurteilen kann.

Die Höhe hängt von der Grundstücksgröße sowie der Region ab und kann daher im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider nicht abschließend festgestellt werden.

4. Gibt es aus den Altverträgen noch andere Stolpersteine, die üblich sind? Es handelt sich bei dem Ost-Verpächter um ein ehemaliges kommunales Wohnungsunternehmen, wie bei vielen anderen Kleingärten eben auch. Die Verträge sind schlank, also nicht auffälliges sonst.

Jeder Vertrag ist grundsätzlich individuell. Einen allgemeinen Standartvertrag gibt es insoweit nicht. Daher kann eine Frage nach "Stolpersteinen" erst im Rahmen einer umfangreichen Vertragsprüfung beurteilt werden. Sehr gerne wäre ich Ihnen im Rahmen einer gesonderten Beauftragung bei einer solchen Prüfung behilflich.

Im Falle einer weitergehenden Beauftragung würde ich Ihnen den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag in voller Höhe anrechnen. Sofern Sie an einer weiteren Vertretung interessiert sind, können Sie sich gerne an meine unten genannte E-Mailadresse wenden.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochmorgen!
Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Fax.0471/140244





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