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Grundstückskauf mit Auflagen

16.05.2018 13:02 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir möchten ein Grundstück direkt von der Stadt kaufen, welches uns auch bereits angeboten wurde. Folgende Auflagen wurden uns gestellt, da es sich um ein Grundstück zum Errichten eines Doppelhauses handelt - wir möchten darauf ein EFH mit Einliegerwohnung bauen:

- Es müssen 2 Erwerber sein, 1 Erwerber allein kann das Grundstück nicht kaufen
- Es muss ein Doppelhaus gebaut werden, mit jeweils eigenen Hausanschlüssen und separaten Hauseingängen

Nun die Fragen:

- Gibt es eine Definition für ein Doppelhaus? Können wir hierdarauf ein EFH mit Einliegerwohnung bauen, sofern es auch vom Bauamt genehmigt wird?

- Kann die Stadt fordern, dass separate Hausanschlüsse und Hauseingänge geplant werden müssen? Das liegt doch in unserem ermessen bzw. es wird zwei Hauseingänge geben, von außen ist aber nur ein Hauseingang geplant. Auch soll alles nur über einen Hausanschluss laufen

- Wenn das Bauamt unser Bauvorhaben genehmigt, kann die Stadt dann trotzdem eine Vertragsstrafe o.ä. verhängen, aufgrund des einen Hauseingangs und Hausanschluss?

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,


sofern die Auflagen im Kaufvertrag vereinbart worden sind, sind sie Vertragsbestandteil und die vertragspartner haben sich dann daran zu halten. Verletzt ein Vertragspartner diese Pflicht, macht er sich grundsätzlich schadenersatzpflichtig; möglicherweise kann - je nach Formulierung im Kaufvertrag - auch zusätzlich die Rückabwicklung des Vertrages drohen.


Danach ergeben sich zu ihren Fragen folgende Antworten:

1.)
Gibt es eine Definition für ein Doppelhaus? Können wir hierdarauf ein EFH mit Einliegerwohnung bauen, sofern es auch vom Bauamt genehmigt wird?

Ein Doppelhaus im Sinne des § 22 Abs.2 BauNVO ist eine bauliche Anlage, die dadurch entsteht, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden.
Faktisch könnten Sie zwar ein EFH mit einlieferwognung bauen, müssen aber damit rechnen, dass der Grundstücksverkäufer dann gegen Sie juristisch vorgehen, da Sie sich vertragsuntreu verhalten hätten.


2.)
Kann die Stadt fordern, dass separate Hausanschlüsse und Hauseingänge geplant werden müssen? Das liegt doch in unserem ermessen bzw. es wird zwei Hauseingänge geben, von außen ist aber nur ein Hauseingang geplant. Auch soll alles nur über einen Hausanschluss laufen

Das kann die Stadt fordern, denn nur bei seperaten Hausanschlüssen und -eingängen ist es eben ein Doppelhaus.
Aufgrund der Auflage ist es eben nicht nur Ihr Ermessen, sondern auch die Frage der Einhaltung des Vertrages.


3.)
Wenn das Bauamt unser Bauvorhaben genehmigt, kann die Stadt dann trotzdem eine Vertragsstrafe o.ä. verhängen, aufgrund des einen Hauseingangs und Hausanschluss?

Ja; die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung hat nichts mit dem Grundstückskaufvertrag zu tun.




Sie beabsichtigen hier nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eine bewusste Vertragsverletzung; aus rechtlicher Sicht kann man Ihnen davon nur dringend abraten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 16.05.2018 | 14:12

Erstmal danke für die Antwort.

zu 1) § 22 Abs.2 BauNVO ist ja nicht definiert, das beide Hälften auch 2-stöckig sein müssen, oder? Unser Plan ist es, die eine Hälfte einstöckig und die andere Hälfte zweistöckig und im QG durchgebaut zu bauen.

zu 2) Hier haben wir auch zwei separate Eingänge geplant, die aber über einen Hauseingang von außen mit gemeinsamen Windfang realisiert werden sollen. In der Einverständniserklärung ist nur die Rede von zwei separaten Hauseingängen und nicht näher spezifiziert, ob diese von außen zugänglich sein müssen.

Wir haben von der Stadt noch keinen Kaufvertrag bekommen sondern nur eine Einverständniserklärung mit o.g. Punkten.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.05.2018 | 14:57

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn die Stadt vorab die Einverständniserklärung haben will, können Sie sicher sein, dass bei Verstoß gegen diese Auflage juristische Schritte gegen Sie eingeleitet werden.

Richtig; in § 22 ist von getrennten, seperaten Häusern, die nur an einen Wand verbunden sind, die Rede. Dieses "an einer Wand verbunden" wird aber dann nicht umgesetzt, wenn solche erheblichen Abweichungen wie das Weglassen eines ganzen Stockwerkes vorliegen.


Wenn zwei Eingänge durch den Vorbau derart gestaltet werden, dass diese von außen nicht zugänglich sind, liegen keine zwei seperaten Eingänge, sondern ein Miteingang vor.


Ich kann Ihnen nur die rechtliche Lage und die möglichen Konsequenzen Ihres Vorhabens aufzeigen und Sie nochmals davor warnen, Ihre Absichten umzusetzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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