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Grundstückskauf: Zahlungsfälligkeit vor Vermessung und Ersterschließung möglich?

| 25.07.2015 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Fälligekeit eines not. Immobilienvertrages und etwaige Risiken.

Ich habe als Privatperson ein Grundstück gekauft bevor der B-Plan rechtskräftig wurde. Dieses Grundstück ist aktuell nicht erschlossen. Als Rücktrittsklausel gab es einen Termin bis wann der B–Plan rechtkräftig werden muss. Dies ist geschehen.

Desweitern jedoch gibt es in der Rücktrittsklausel einen Termin bis wann die Ersterschließung über den Verkäufer durchgeführt sein muss. Lt. Verkäufer wird die Vermessung in Kürze durchgeführt und die die Ersterschließung bis zum Ende des Jahres fertiggestellt sein.

Trotzdem habe ich ein Schreiben des Notars bekommen das die Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis fällig wird. Ich soll das Geld sehr zeitnah auf das Konto der GmbH des Verkäufers überweisen (also kein Notaranderkonto).

Damls bei Vertragsunterzeichnung hieß es bei Nachfrage, dass ich erst zahlen muss, wenn der B-Plan rechtskräftig und die Ersterschließung durchgeführt ist. Nun sehe ich die Gefahr die Ersterschließung für den Verkäufer vorfinanzieren zu müssen und das Risiko zu tragen, dass die GmbH oder der Erschließungsträger insolvent geht. Bürgschaften liegen mir nicht vor. Zudem wird mir nun auch das Rücktrittsrecht genommen, wenn durch z.B. archäologisch Funde, artenbedrohte Tiere, Fliegerbomben, Insolvenzen, etc. die Ersterschließung erst nach vertraglicher Frist in der Rücktrittsklausel fertig ist. Wie bekomme ich dann mein Geld wieder? Das Risiko will ich nicht tragen.

Die Frage ist also:
Ist die Zahlungsfälligkeit schon vor Ersterschließung möglich? Gibt es eine Rechtsgrundlage die ich dem Notar senden kann? Wenn nicht und der Vertrag vom Verkäufer und Käufer unterschiedlich gedeutet werden kann, gilt dann die salvatorische Klausel zum Beheben dieser Vereinbarung oder Vertragslücke?

Der Notarvertrag liegt digital vor und kann nachgesendet werden.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen geschilderte Situation birgt in der Tat für Sie hohe Risiken! Das haben Sie richtig erkannt.

Sollte dies vertraglich so vereinbart worden sein, werden Sie allerdings Ihre vertraglichen Pflichten erfüllen müssen, wenn Sie nicht andere Nachteil hinnehmen wollen.

Die geschilderten Rücktrittsklauseln nebst Fristen sind damit nicht zu verwechseln sondern betreffen Rücktritt und ggf. Rückabwicklung des Kaufvertrages, also eben nicht die Erfüllung, mithin die angefragte Fälligkeit Ihrer Zahlung.

Um eben diese oben geschilderten Risiken beherrschbar zu machen, wäre der typische Weg der, dass

- der Kaufpreis vom Käufer grundsätzlich erst gezahlt werden sollte, wenn sicher ist, dass der Käufer seinerseits die versprochene Leistung, nämlich das Eigentum an dem Grundstück erhalten wird. Instrumente dafür sind, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, dass
- alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
- dass eine sogenannte Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, die das Grundbuch "sperrt", das Grundstück wird für Sie als Käufer quasi "reserviert"
- dass die Gemeinde ein etwaiges Vorkaufsrecht nicht ausübt, was ihr ggf. unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen zusteht.

Erst dann sollte der Notar alles Erforderliche getan haben, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und erteilt den Vertragsschließenden das mit. Mit der Fälligkeitsmitteilung an Käufer muss dann der Kaufpreis gezahlt werden.

So also wäre der typische Weg.

Ich rate Ihnen dringend, dies mit dem Notar noch einmal zu erörtern und auch die Möglichkeit einer Zahlung an das Anderkonto des Notars mit einzuschließen.


Zusätzlich wegen der zeitlichen Dringlichkeit sollten Sie sich ggf. an einen/e Kollegen/in Ihres Vertrauens vor Ort wenden zwecks eingehender Analyse des konkreten Vertrages. Denn das ist mit den Möglichkeiten dieser Plattform nicht zu leisten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2015 | 17:35

Vielen vielen Dank!

Ich denke ich habe das verstanden. Ich versuche mal Ihren letzten Tip aus Ihrer Ergänzung anzuwenden. Mal schaeun wi es sich entwickelt.

Ich sehe als Nichtjurist noch eine Möglichkeit, die in Betracht kommt: Wenn alles nicht klappt, dann könnte man doch auch in Verzug gehen und den Zinsen (5% über Basiszinsatz) bis zum Ende des Jahres zahlen bis die Erschließung abgeschlossen ist. Geht das so lange oder wird vorher zwangsvollstreckt?

Ich weiß nicht ob das als Nachfrage hier zählt!?
Vielen Dank für Ihre Bemühung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2015 | 20:51

Gerne zu Ihrer Nachfrage,

die "Verzugslösung" ist auf keinen Fall eine Lösung! Vielmehr holen Sie sich damit auch noch Schadensersatz und weitere Kosten ins Haus und Zwangsvollstrung ist keineswegs ausgeschlossen.

Eher noch eine Zahlung "Zug um Zug gegen Abschluss oder mit dem Fortschreiten der Erschließung" notariell vereinbaren und/oder eben die Auflassungsvormerkung.

Nochmals: Ich empfehle dringend vor Zahlung die weiterführende Beratung durch eine/n Anwalt/in vor Ort.

Viel Erfolg,
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 26.07.2015 | 16:40

Zu den Rücktrittsklauseln:

Wegen der m.E. doch sehr zu Ihren Lasten gehenden Risiken des Kaufvertrags sollten Sie vor Zahlung auf jeden Fall von dem Notar sichdarlegen lassen, ob er die Rücktrittsklausel...

"Desweitern jedoch gibt es in der Rücktrittsklausel einen Termin bis wann die Ersterschließung über den Verkäufer durchgeführt sein muss. Lt. Verkäufer wird die Vermessung in Kürze durchgeführt und die die Ersterschließung bis zum Ende des Jahres fertiggestellt sein."

...für eingetreten ansieht oder warum nicht und warum er gleichwohl den Kaufpreis fällig stellt.

Das mindeste was Sie fordern sollten, wäre eine "Zahlung unter Vorbehalt und ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht auf das Anderkonto des Notars".
Und wie gesagt: Vorher dringend eine weitergehende Beratung durch eine/en Kollegen/in Ihres Vertrauens vor Ort unter Vorlage sämtlicher Vertragsunterlagen.

Denn das ist mit den Mitteln einer ersten Einschätzung ohne Akteneinsicht auf dieser Plattform nicht zu leisten.

Viel Erfolg wünscht
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.07.2015 | 16:30

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