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Grundstückskauf WEG , Zurückhaltungsrecht Artenschutzanalyse , Gemeinschaftshaftung

| 31.05.2018 09:28 |
Preis: 75,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Wir haben ein großes Grundstück mit 4 anderen gekauft, der Vertrag ist schwebend unwirksam, solange ein beantragter Bauvorbescheid nicht vorliegt. Diese Frist wurde bereits verlängert, da die Behörde noch nicht entschieden hatte. Es wurden Unterlagen (hier Artenschutzpotentialanalyse) von der Behörde nachgefordert. Wir haben die Fachfirma, die bereits des Baumbestandsplan erstellt hat (weit vor unserem Kauf, beauftragt vom Vorbesitzer, mit der Verpflichtung eines jeden Käufers zur Zahlung 1/5 der Kosten, unterschrieben vor Vertragsschluss), den erweiterten Auftrag für die Nachforderungen der Behörde erteilt. Gleichzeitig hat die Fachfirma eine Teilrechnung erstellt, wir haben die sofort bezahlt und den Zusatzauftrag für die Nachforderungen erteilt. Unsere Miteigentümer haben den Zusatzauftrag erst nach Wochen erteilt, aber die Teilrechnung nicht gezahlt (die meinen, mit dem Hinweis auf der Vereinbarung "... unter der Voraussetzung des postiven Bauvorbescheides, damit im Falle des scheiterns auch diese Kosten nicht anfallen würden....", müsste noch nicht gezahlt werden.
Nun hat die Fachfirma die weiter Bearbeitung eingestellt, bis die (Teil-)Rechnungen aller 4 anderen gezahlt sind. Ich kann das ja fast verstehen, hänge da aber mit drinne, habe bezahlt und wir alle kommen so nicht zum Bauvorbescheid.
Fragen : Müssen die Teilrechnungen gezahlt werden (Fachfirma hatte kein Zahlungsziel drauf und keinen Hiweis nach §208 Zahlungsverzug, hatte auch nicht gemahnt), sind die Teilrechnungen im Verzug ? Darf die Fachfirma das Gutachten zurückhalten (wir haben schließlich bezahlt, sind aber wohl eine Gemeinschaft) ? Machen sich meine Miteigentümer schadenersatzpflichtig, wenn der gesamte Kauf deshalb nicht zustande kommt ?
Zum Verständnis : Die Grunstücke werden nach WEG geteilt und jeder wird (soweit es geht) wie ein einzelner Eigntümer gestellt. Aber bis dahin sind wir eine Zweckgemeinschaft. Aber habe ich als einzelner keinerlei Rechte gegenüber der Gemeinschaft ? Noch sind wir alle hier keine Eigentümer und wenn die so weitermachen, werden wir das auch nicht und jeder bleibt auf etwa 10 TEU Kosten sitzen.
Freundliche Grüße

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:


Meine langjährige Erfahrung hat mir gezeigt, dass der Teufel stets im Detail steckt. Eine abschließende Stellungnahme ist daher nur möglich, wenn die Vereinbarung, von der Sie berichtet haben, in Augenschein genommen und geprüft wird.

Auf der Grundlage Ihres Sachvortrags ist im Zweifel von einer Gesamtschuld auszugehen. Rechtsgrundlage ist insoweit § 427 BGB:

"Verpflichten sich mehrere durch Vertrag gemeinschaftlich zu einer teilbaren Leistung, so haften sie im Zweifel als Gesamtschuldner."

Nach der Rechtsprechung des BGH ist es dabei nicht notwendig, "dass ein einheitlicher Vertrag errichtet wird, sofern jeder Schuldner subjektiv mit der Verpflichtung des anderen rechnet" (vgl. BGH NJW 1959, 2160, 2161).

Was unter Gesamtschuldnerschaft zu verstehen ist, ergibt sich aus § 421 BGB. Die Fachfirma kann daher jeden Schuldner (die fünf Käufer) ganz oder nur zum Teil in Anspruch nehmen, wobei dies solange gilt, bis die Fachfirma vollständig befriedigt ist.
Ein Gesamtschuldner kann die Rechnung insgesamt begleichen. Diese Erfüllung wirkt dann auch für die übrigen Schuldner, vgl. § 422 Absatz 1 BGB.

In diesem Falle könnte der erfüllende Gesamtschuldner nach § 426 Absatz 2 BGB von den übrigen Gesamtschuldner jeweils Ausgleich verlangen.

Das Verhalten der Fachfirma ist insoweit nachvollziehbar und nach vorläufiger Bewertung auch nicht als rechtswidrig einzustufen. Bedenklich ist vielmehr das Verhalten der übrigen vier Käufer.
Sollte der Erwerb an dieser Verweigerungshaltung scheitern, kämen Schadensersatzansprüche in Betracht. Hierzu müsste dann aber eine schuldhafte Pflichtverletzung vorliegen, die in der Nichtzahlung der Teilbeträge an die Fachfirma zu sehen wäre.

Die Sach- und Rechtslage kann ich aber - wie ausgeführt - nicht abschließend prüfen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.

Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.

Gerne höre ich von Ihnen.


Mit freundlichen Grüßen
Karlheinz Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Nachfrage vom Fragesteller 31.05.2018 | 10:52

Guten Tag Herr Roth,
Danke für die Erklärung. Müssen die 4 Miteigentümer nun zahlen (es hat jeder eine Vereinbarung zur Übernahme dieser Kosten
unterzeichnet) und ist das schon eine Pflichtverletzung, wenn sie es nicht tun ?
Und hätte die Fachfirma mahnen müssen, um überhaupt Zahlungsverzug als Grund für die Zurückhaltung des Gutachtens
zu begründen ? M.E. ist ohne Mahnung kein Verzug eingetreten und damit kein berechtigtes Rückbehaltungsrecht bzw. ist
zumindest solange (bis zum Verzug) von der Fachfirma zu leisten. Rückbehaltungsrecht ist doch erst bei Verzug ?
Oder muß in einer Vereinbarung kein konkretes Zahlungsziel genannt sein (schließich weiss keiner, wann eine Behörde entscheidet).

Freundiche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.05.2018 | 11:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

a) Ja, die Nichtzahlung kommt als Pflichtverletzung in Betracht.

b) Hier kommt die Verzugsregelung nach § 286 III BGB in Betracht (Verzug, wenn nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung geleistet wird).
Einer Mahnung bedarf es nach § 286 II BGB nicht, wenn für die Zeit eine Leistung nach dem Kalender bestimmt ist.

Die Voraussetzungen des Zurückbehaltungsrechts ergeben sich aus § 273 BGB. Wenn kein konkretes Zahlungsziel genannt ist, ist die Forderung sofort fällig, vgl. § 271 I BGB. Die Zurückbehaltung ist daher insoweit nicht zu beanstanden.

Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth


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Bewertung des Fragestellers 31.05.2018 | 11:59

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 31.05.2018 5/5,0
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