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Grundstückskauf: Vertragsklauseln

10.02.2013 21:29 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Wir wollen ein Grundstück kaufen, um darauf ein Einfamilienhaus zu errichten. Der Verkäufer ist eine Stiftung des öffentlichen Rechts. Das Grundstück war bis zum 30.09.2012 verpachtet und wurde bis dahin als Garten genutzt.

1.) Wir haben die schriftliche Zusage des Verkäufers, dass das Grundstück zu einem vereinbarten Preis in geräumtem Zustand an uns verkauft wird. Der Verkauf/Kauf war für Oktober 2012, nach Ablauf des Pachtverhältnisses, vorgesehen. Eine Räumung des Grundstücks durch den ehemaligen Pächter ist trotz mehrerer Erinnerungen des Verkäufers (mündlich und schriftlich) bisher nicht erfolgt. Zuletzt hat noch ein gemeinsamer Ortstermin aller Beteiligten stattgefunden, bei dem schriftlich vereinbart wurde, dass die auf dem Grundstück befindlichen Gegenstände (Beeteinfassungen, Gartenmöbel, Grill, Kaninchenstall, Spielgeräte z.T. einbetoniert, etc.) entsorgt werden, wenn innerhalb von 14 Tagen keine Räumung durch den früheren Pächter erfolgt. Mit dem Hausbau sind wir in Verzug. Dadurch sind uns bereits zusätzliche Kosten entstanden.

Wie ist die Rechtslage?
Wem gehören die Gegenstände, wenn wir das Grundstück ungeräumt kaufen?
Was dürfen wir mit den Gegenständen tun (Entsorgung)?
Welche Rechte kann der ehemalige Pächter ggf. uns gegenüber geltend machen?
Welche Rechte können wir gegenüber dem Verkäufer geltend machen, der uns den Verkauf eines geräumten Grundstücks schriftlich zugesichert hat?

Wie müsste eine Vertragsklausel innerhalb des Kaufvertrags lauten, die uns nach einer möglichen Entsorgung vor eventuellen Ansprüchen des Pächters bewahrt?

2.) Das Grundstück befindet sich in einer Geländesenke. Es kann derzeit nicht zu 100% ausgeschlossen werden, dass hier in der Vergangenheit bereichsweise mit ortsfremdem Material aufgefüllt wurde.

Wie müsste eine Vertragsklausel innerhalb des Kaufvertrags lauten, die uns vor einem potentiellen Altlastenrisiko und den damit verbundenen Zusatzkosten schützt?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zunächst einmal ist das Grundstück noch nicht verkauft. Gegenwärtig haben weder Sie irgendwelche Rechte oder Pflichten gegenüber Verkäufer oder Pächter, noch umgekehrt. Da ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden muss (§ 311 b BGB), sind schriftliche Verkaufszusagen rechtlich unwirksam und vermitteln dem Kaufinteressenten keine Rechte.

Bewegliche Gegenstände, soweit Sie kein mitverkauftes Zubehör des Grundstücks sind, und sich im Eigentum des früheren Pächters befinden, verbleiben auch nach einem Verkauf an Sie in dessen Eigentum. Sie sind nicht verpflichtet, Sachen des früheren Pächters auf Ihrem Grundstück zu lagern bzw. auf eigene Kosten auszulagern. Die Lagerung fremder Sachen auf Ihrem Grundstück stellt eine Besitzstörung durch den ehemaligen Pächter dar, gegen die sie nach § 1004 Abs. 1 BGB einen Beseitigungsanspruch haben. Grundsätzlich ist es Sache des Pächters, sein Eigentum von Ihrem Grundstück zu entfernen. Erfüllt er seine Beseitigungspflicht nicht, so können Sie an seiner Stelle die fremden Sachen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag selbst auf Kosten des Pächters vom Grundstück entfernen (Bundesgerichtshof [BGH] - Urteil vom 08.03.1990 - Aktenzeichen: III ZR 81/88; ebenso Urteil vom 04.02.2005 - Aktenzeichen: V ZR 142/04).

Sie sind aber nicht berechtigt, die Sachen einfach in den Müll zu entsorgen. Dies wäre strafrechtlich eine Sachbeschädigung (§ 303 StGB) und der Pächter könnte wegen des Werts der Sache zivilrechtliche Schadenersatzansprüche gegen Sie geltend machen.

Sie müssten dann entweder die Sachen einlagern, wofür sie erst einmal die Kosten vorschießen und dann versuchen müssten, sie vom Pächter erstattet zu bekommen.

Oder Sie laden die Sachen beim Pächter ab, falls dies möglich ist (also nicht störend auf einer öffentlichen Straße - in diesem Fall kann sie die Polizei für die erneute Entfernung als sog. Handlungsstörer in Anspruch nehmen).

Sie können den Pächter auch auf Räumung Ihres Grundstücks verklagen und aus einem Räumungstitel zwangsvollstrecken. Der Gerichtsvollzieher lagert dann die geräumten Sachen ein und verlangt hierfür von Ihnen einen Kostenvorschuss, den Sie Ihrerseits vom Pächter im Wege der Vollstreckung beitreiben müssten.

Denkbar ist, dass Sie das Einverständnis des Pächters zu einer Entsorgung seiner Sachen in den Müll einholen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Schweigen grundsätzlich keine Zustimmung darstellt. Ob ein Untätigbleiben des Pächters als konkludente Eigentumsaufgabe (Dereliktion) anzusehen ist, ist eine Auslegungsfrage und mit Unsicherheit verbunden.

Die beste Lösung für Sie ist, wenn sich der Verkäufer im Grundstückskaufvertrag Ihnen gegenüber zur Übergabe des Grundstücks in geräumtem Zustand verpflichtet und die Erfüllung dieser Pflicht mit einem Vertragsstrafenversprechen bzw. Schadenersatzansprüchen bewehrt ist.

Rechte gegenüber dem Verkäufer auf Räumung oder Schadenersatz können Sie nur geltend machen, wenn er Ihnen in einem notariellen Kaufvertrag die Übergabe des Grundstücks in geräumten Zustand zugesichert hat.

Über eventuelle Ansprüche des Pächters gegen Sie kann in einem Vertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer nicht verfügt werden. Verträge zu Lasten Dritter sind unzulässig. Sie können lediglich eine Vereinbarung mit dem Verkäufer treffen, wonach dieser sich verpflichtet, Sie von allen Ansprüchen des Pächters nach einer Entsorgung (finanziell) freizustellen. Von einer etwaigen Strafbarkeit wegen Sachbeschädigung (s.o.) kann Sie der Verkäufer nicht freistellen.

Das Entwerfen einer Klausel wegen der Kosten des Altlastenrisikos fällt in den Aufgabenbereich des den Grundstückskaufvertrag beurkundenden Notars.

Denkbar ist etwa folgende Formulierung:

"Der Verkäufer gewährleistet die Freiheit des verkauften Grundstücks von Sachmängeln. Als Sachmangel des Grundstücks gilt auch die bereichsweise Auffüllung des verkauften Grundstücks mit ortsfremdem Material in der Vergangenheit. Der Verkäufer übernimmt insoweit die Garantie für die Mängelfreiheit der Sache (§§ 442 Abs. 1 Satz 2, 443 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer hat die Käufer bei Eintreten des Garantiefalls von allen Kosten, insbesondere der Beseitigung des Materials, freizustellen. Die Parteien vereinbaren eine Verjährungsfrist von 30 Jahren für die Gewährleistungs- und Garantieansprüche der Käufer."

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2013 | 16:57

Vielen Dank für Ihre Antwort, die zahlreiche Punkte meines Anliegens klärt. Abschließend bitte ich noch um Klärung der folgenden beiden Aspekte:

1. "Wie müsste eine Vertragsklausel innerhalb des Kaufvertrags lauten, die uns nach einer möglichen Entsorgung vor eventuellen Ansprüchen des Pächters bewahrt?" (s.o., vgl. Originalanfrage)

Bitte liefern Sie mir einen Formulierungsvorschlag, der 1:1 in den Kaufvertrag übernommen werden kann und das Risiko möglicher Streitigkeiten um die Räumung/Entsorgung komplett beim Verkäufer belässt.

2. Die schriftliche (von allen unterschriebene) Vereinbarung zwischen ehemaligem Pächter, Verkäufer und Käufer enthält folgenden Passus: "Nach Ablauf dieser Frist ist der Grundstückseigentümer berechtigt, alle auf dem Grundstück befindlichen Sachen sich anzueignen oder zu beseitigen. Für die Zerstörung oder Beseitigung stehen Herrn XY keinerlei Schadensersatzansprüche zu."

Frage: Ist diese Vereinbarung rechtlich ausreichend, insbesondere wenn man berücksichtigt, dass es sich nur um Gegenstände von vergleichsweise geringem Wert handelt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2013 | 18:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Eine Lösung, die das Risiko komplett beim Verkäufer belässt, ist nur möglich, wenn der Verkäufer die Beräumung übernimmt. Eine Klausel kann dann wie folgt lauten:

"Der Verkäufer übergibt das Grundstück in geräumten Zustand an die Käufer (bis zum ...).

Für den Fall, dass das Grundstück bis zum .... nicht vollständig beräumt ist, verpflichtet sich der Verkäufer zur Zahlung einer Vertragsstrafe von ......€ täglich an die Käufer.

Die Geltendmachung weitergehender Schadenersatzansprüche durch die Käufer wird hierdurch nicht ausgeschlossen."

2. In dieser Klausel liegt das Angebot des Pächters an den Grundstückseigentümer auf Übertragung des Eigentums an seinen auf dem Grundstück befindlichen Sachen nach Ablauf der dort genannten Frist. Dieses Angebot kann der Grundstückseigentümer nach Ablauf der Frist annehmen und ist danach berechtigt, die Sachen zu beseitigen.

Da diese Vereinbarung nicht den Grundstückskauf betrifft, sondern nur gelegentlich des Kaufs abgeschlossen wird, ist sie auch nicht formbedürftig.

Die Vereinbarung ist rechtlich ausreichend für die Beräumung.

Mit freundlichen Grüßen,

Neumann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 11.02.2013 | 00:27

Sehr geehrte Ratsuchende,

noch eine Ergänzung:

Wenn der Gerichtsvollzieher das Grundstück räumt, lagert er die Sachen erst einmal ein; wegen offener Zahlungsansprüche können diese Sachen dann aber ihrerseits gepfändet und durch den Gerichtsvollzieher öffentlich versteigert werden, was die Lagerkosten begrenzt.

Ob man von einer Eigentumsaufgabe durch den Pächter ausgehen kann, hängt auch vom Wert der Sachen ab. Sind diese wertlos - also ohnehin schon "Müll" - wird man eher von einer Eigentumsaufgabe ausgehen können, als wenn es sich um Sachen von bedeutendem Wert handelt. Dann kann es nämlich auch sein, dass dem Pächter einfach nur das Geld für eine Beräumung fehlt, oder er nicht weiß, wohin damit.

Es gibt noch einen weiteren Weg, der aber nur dem Verpächter zusteht: Dieser hat wegen offener Zahlungsansprüche aus dem Pachtvertrag ein Pfandrecht an eingebrachten Sachen des Pächters (§§ 592, 582 Abs. 2, 562 BGB). Das Pfandrecht wird ausgeübt durch öffentliche Versteigerung der dem Pfandrecht unterliegenden Sachen. Der Eigentümer (Verpächter) kann dieses Pfandrecht auf Sie als Käufer übertragen, wenn gleichzeitig die gesicherten Forderungen aus dem Pachtvertrag an Sie abgetreten werden, §§ 1257, 1250 Abs. 1 BGB.

Mit freundlichen Grüßen,

Neumann
Rechtsanwalt

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