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Grundstückskauf Strasse überbaut


17.10.2007 21:09 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Ich habe aus Landeseigentum ein Grundstück ca 12 000 qm, laut Kaufvertrag frei von Rechten Dritter gekauft. Der Kauf erfolgte auf einer freiwilligen Versteigerung, der Kaufpreis war nicht allzu hoch (ca 30 % vom Marktwert) . Daher wurde das Grundstück auch unbesehen gekauft. Erst Wochen nach Kauf stellte sich aufgrund meiner Recherche heraus, dass die entlang des Grundstückes verlaufende Landstrasse auf etwa 1000 qm auf mein Grundstück überbaut ist. Zudem sind auch Froschtunnel und Fangbleche grossflächig auf dem Baugrundstück installiert, so dass das Baugrundstück nicht nutzbar ist. Dies hat das Land als Verkäufer im Vertrag verschwiegen, obschon das Land Betreiber der Strasse und damit auch der Nebenanlagen ist. Ich habe Lieferung im vertragsmässigen Zustand (frei von Rechten Dritter) verlangt, aber das Land will das Grundstück nicht so wie es im Vertrag steht liefern. Sie wollen höchstens rückabwickeln. Aufgrund dessen, dass das Grundstück ein Schnäppchen war, sehe ich eine Rückabwicklung nicht ein. Viel lieber würde ich das mittlerweile auf mich umgeschriebene Grundstück als Bauland wirtschaftlich verwerten, aber im Moment geht das nicht. Der für den Verkauf zuständige Beamte hat mir erklärt, dass er von den Überbauungen wusste, er aber aufgrund des Kaufpreises den Vertrag nicht zu umfassend gestalten wollte. Er sieht sich überhaupt nicht in der Verpflichtung, das Grundstück ordentlich zu liefern. Im übrigen erklärte er, dass das Grundstück ja frei von Rechten Dritter ist, denn das Land als Betreiber der Strasse ist ja Vertragspartner und damit Zweiter, nicht Dritter.
Das zuständige Ministerium folgt der Darstellung des Beamten und will nichts klären, nur rückabwickeln. Was empfehlen Sie mir zu tun? Ggf würde ich auch ein Mandat für eine Klage vergeben.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Sie haben nach Ihren Angaben ein unbelastetes Grundstück gekauft. Da das Grundstück tatsächlich teilweise mit einer Landstraße und Nebenanlagen überbaut ist, ist es mit einem Mangel behaftet. Um die Frage, welche Rechte Sie nun geltend machen können, einwandfrei beantworten zu können, ist relevant, ob der Gefahrübergang bereits stattgefunden hat, ob Ihnen das Grundstück also bereits übergeben worden ist.

Wenn Ihnen das Grundstück bereits übergeben worden ist, dann stehen Ihnen die in § 437 Abs. 1 BGB bezeichneten Gewährleistungsrechte zu. Demnach haben Sie ein Recht auf Nacherfüllung, ein Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag oder Minderung des Kaufpreises und unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Schadenersatz. Sie begehren Nacherfüllung in Form der Beseitigung der Mängel, mit denen das Grundstück behaftet ist. Gemäß § 439 Abs. 3 BGB darf der Verkäufer diese Nachbesserung jedoch verweigern, wenn sie für ihn mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist; gemäß § 275 Abs. 1 BGB können Sie die Nachbesserung nicht begehren, wenn sie für den Verkäufer oder für jedermann unmöglich ist. Es ist in Ihrem Fall sehr wahrscheinlich, dass jedenfalls einer dieser beiden Ausschlusstatbestände zugunsten des Verkäufers greift. Die Verlegung eines Stücks der Landstraße und der Nebenanlagen dürfte, wenn sie überhaupt möglich sein sollte, derartige Kosten mit sich bringen, dass diese Kosten jenseits jedes Verhältnisses zum erzielten Kaufpreis stehen und auch in Anbetracht Ihres Interesses am Erhalt eines mangelfreien Grundstücks zu hoch sind, als dass Sie die Nachbesserung verlangen könnten. Sie werden Ihren Anspruch auf Nachbesserung daher wegen § 275 Abs. 1 BGB oder § 439 Abs. 3 BGB mit größter Wahrscheinlichkeit nicht durchsetzen können.

Wenn Ihnen das Grundstück noch nicht übergeben sein sollte, ergibt sich letztlich dasselbe Ergebnis. In diesem Fall gilt zwar § 437 Abs. 1 BGB nicht, da die Gewährleistungsrechte grundsätzlich erst nach Gefahrübergang greifen, jedoch greift § 275 BGB. Den Inhalt von § 275 Abs. 1 BGB habe ich Ihnen oben schon erläutert. In § 275 Abs. 2 BGB findet sich eine dem § 439 Abs. 3 BGB ähnliche Regelung, der Schuldner darf nach dieser Vorschrift die Leistung verweigern, sofern dies für ihn nach dem Gebot von Treu und Glauben und unter Beachtung des Inhalts des Vertrags in einem groben Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Gläubigers steht; dabei ist zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat. In Ihrem Fall hat das Land das Leistungshindernis zwar zu vertreten - sie hat ein Grundstück, von dem sie wusste, dass es mit einer Landstraße überbaut ist, als mangelfrei und unbelastet verkauft - , jedoch dürften die Kosten für die Verlegung der Landstraße auch unter Beachtung dieses Umstands einfach zu hoch sein, als dass man das Land tatsächlich verpflichten könnte, die Straße zu verlegen. Daher ist auch dann, wenn Ihnen das Grundstück noch nicht übergeben worden ist, mit größter Wahrscheinlichkeit damit zu rechnen, dass Sie Ihren Anspruch auf Übereignung eines mangelfreien und unbelasteten Grundstücks nicht durchsetzen können werden.

Vor diesem Hintergrund kann ich Ihnen nicht dazu raten, das Risiko einer Klage gerichtet auf Erfüllung des Kaufvertrags einzugehen. Sie werden wohl in den sauren Apfel beißen und den Vertrag rückabwickeln müssen. Alternativ hierzu käme auch in Betracht, dass Sie den Kaufpreis mindern. Zusätzlich werden Sie, da das Land die Mangelhaftigkeit des Grundstücks zu vertreten hat, Schadenersatz vom Land fordern können, etwa wenn Sie Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks hatten oder vielleicht schon Geld aufgewendet haben, um ein etwa geplantes Bauprojekt zu realisieren etc. Sie könnten außerdem Strafanzeige gegen den Beamten, der den Kaufvertrag aufgesetzt hat, wegen - versuchten - Eingehungsbetrugs erstatten.

Es tut mir Leid, dass ich Ihnen keine günstigere Auskunft geben kann, aber ich möchte Sie nicht in einen höchstwahrscheinlich aussichtslosen Prozess, der viel Geld kosten würde, drängen. Sollten Sie in dieser Angelegenheit im Übrigen einen Rechtsbeistand wünschen, stehe ich Ihnen natürlich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)
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