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Grundstückskauf - Kostenübernahme für Auffüllen nach Straßenbau?


12.05.2006 00:46 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Guten Tag,
es geht um folgenden Sachverhalt:
Ende letzten Jahres haben wir ein Grundstück von einer Baufirma gekauft (keine Bauträgerbindung), in einem Baugebiet von ca. 25 Grundstücken. Zum Zeitpunkt des Kaufes waren die Grundstücke noch nicht erschlossen, das Grundstück wurde jedoch erschlossen verkauft. Die Erschließung erfolgte öffentlich im Auftrag der Baufirma.
Mittlerweile ist der Bau der Zufahrtsstraße (Sackgasse) so gut wie abgeschlossen.
Jetzt stellt sich heraus, daß die fertige Straße über einen Meter höher liegt als unser Grundstück. Dieses liegt relativ weit am Ende der Straße, die (wohl aufgrund des Abwasserkanals) leicht ansteigt.
Auf Nachfrage bei dem Grundstücksverkäufer wies dieser uns nur auf den Vetrag hin, in dem die Formulierung steht:
"Evtl. im Zuge der Bebauung entstehende Kostenaufgrund unterschiedlicher Höhenlagen der Baugrundstücke bzw. der Straßen und Wege zueinander gehören nicht zum Leistungsumfang des Verkäufers. Dieses gilt insbesondere für etwaige Auffüllungen der Baugrundstücke."
Obwohl sich diese Formulierung eigentlich eindeutig anhört, stellt sich uns die Frage, ob es hier mit der Verhältnismäßigkeit noch stimmt und ob uns der Verkäufer nicht beim Kauf darauf hätte hinweisen müssen. Dazu meinte er schon, daß er nicht mehr weiß, ob er damals schon den Sachverhalt kannte.
Das Grundstück liegt in einer absolut flachen Gegend, und eine Auffüllung von jetzt ca. 1,2m war für uns damals absolut nicht erkennbar. Am Grundstück vorbei führte ein unbefestigter Weg auf gleicher Höhe. Die Kosten für das Auffüllen übersteigen wahrscheinlich 5% des Grundstückswertes. Dazu kommt, daß auf einer Seite des Grundstückes das Nachbargrundstück noch nicht verkauft ist und auf einer weiteren zwar verkauft, aber kurzfristig keine Bebauung geplant. Daher entstehen uns auch noch Aufwände, um unsere Auffüllung zu sichern.
Frage daher:
1. Haben wir gegenüber dem Grundstücksverkäufter trotz der genannten Vertragsklausel ein Recht auf Nachbesserung oder eine Chance auf Entschädigung unserer Kosten?
2. Falls ja, wie müssen wir uns verhalten, um diesen Anspruch nicht zu gefährden bzw. geltend zu machen? Problem ist, daß wir in Kürze (ca. 4 Wochen) anfangen wollen zu bauen. Daher muß kurzfristig etwas getan werden, notfalls durch uns.

Vielen Dank vorab.
12.05.2006 | 01:04

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage!

Sie könnten den Vertrag eventuell anfechten wegen Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft. Dazu müßte dargelegt werden, daß das spätere Übereinstimmen von Straßen- und Grundstücksniveau eine verkehrswesntliche Eigenschaft ist. Ich habe daran meine Zweifel, jedoch kommt dies sehr auf den Einzelfall an.

Alternativ können Sie auch Nachbesserung verlangen. Eine Neulieferung dürfte wegen der Einmaligkeit des Grundstückes wohl ausscheiden.
Jedoch müßten Sie erfolgreich darlegen, daß der Niveau-Unterschied Straße-Grundstück einen Schaden darstellt.
Auch hier ist sehr auf den Einzelfall abzustellen.

Dementsprechend ist eine genaue Orts- und Vertragskenntnis unumgänglich. Ich muß Ihnen daher, auch wegen des in Rede stehenden Streitwertes, sehr dringend raten, einen örtlichen Anwaltskollegen aufzusuchen.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber


Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2006 | 08:14

Guten Tag Herr Weber,
danke für Ihre Antwort. Sie schreiben, alternativ können wir Nachbesserung verlangen. Genau daran ist uns gelegen. Den Schaden können wir darlegen, da ja das Auffüllen des Grundstückes erhebliche Kosten verursacht. Diese lassen sich ja z.B. über ein eingeholtes Angebot nachweisen.
Frage daher: Ist dieses Ihrer Meinung nach ein "Schaden", den wir geltend machen können, oder wird dieses durch die Formulierung im Vetrag ausgeschlossen?
Können Sie uns zu der zweiten Frage (siehe oben) noch eine Antwort geben? Wie gesagt, möchten wir in Kürze anfangen zu bauen, aber einen evtl. Schadensanspruch (so er denn besteht) nicht verlieren.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2006 | 22:18

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich halte die Klausel für einigermaßen überraschend und damit nichtig, da eine Baufirma es doch sehr wohl abschätzen können müßte, ob ein gleiches Niveau zwischen Grundstück und Straße erreicht werden kann.

Ob ein konkreter Schaden vorliegt, hängt sehr stark von den konkreten Umständen ab, ich kann dies leider nicht von hier aus beurteilen.

Die Kosten für eine Auffüllung wäre ein Schaden, wenn das unterschiedliche Niveau ein Schaden darstellt. Leider ist es unmöglich, dies weniger kryptisch zu formulieren.

Sie könnten dem Verkäufer eine Frist von einer Woche geben, um die Auffüllung zumindest beginnen (wenn ein Schaden vorliegt).

Wie bereits oben, so muß ich auch hier und immer noch sehr dringend anraten, einen örtlichen Kollegen hinzuzuziehen. Es ist mir unmöglich, den Sachverhalt aus der Distanz abschließend zu bewerten.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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