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Grundstückskauf - Gebäudeeinmessung nicht erfolgt - wer trägt Kosten

| 10.05.2013 08:02 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Die Einmessungspflicht nach § 6 Abs. 3 SächsVermKatG ist (wie) eine öffentliche Last im Sinne von § 436 Abs. 2 BGB.

Kaufsache: Grundstück mit Einfamilienhaus, welches 1996 fertiggestellt wurde (Sachsen).

Veräußerer und Erwerber haben einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag geschlossen. Der wirtschaftliche Übergang ist noch nicht erfolgt, Kaufpreis noch nicht gezahlt.

Der Erwerber hat nun festgestellt, dass für das EFH keine Gebäudeeinmessung erfolgt ist, und möchte, dass die Kosten hierfür vom Veräußerer getragen werden, da nach §6 Abs. 3 SächsVermG die Einmessung spätestens 2 Monate nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgt sein muss. Bisher hat jedoch das Vermessungsamt nicht gemahnt, daher empfindet der Verkäufer dies nicht als Pflicht.

Zum notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag:
1. Grundstück wird "lastenfrei" verkauft
2. "Bezüglich anderer tatsächlicher oder rechtlicher Eigenschaften der Kaufsache treffen den Veräußerer keinerlei Pflichten; Garantien werden von ihm nicht übernommen."
3. "Der Veräußerer erklärt, dass ihm Baulasten oder altrechtliche Dienstbarkeiten, Rückübertragungsansprüche nach dem VermG und verborgene Mängel an Grundstück und Gebäude nicht bekannt sind."
4. "Öffentliche Abgaben: Der Erwerber trägt alle Erschließungskosten und Anliegerbeiträge i.S.d. § 436 BGB , für die ein Bescheid ab heute [Tag der Beurkundung] zugestellt wird."

Meine Fragen:
Ist die nicht erfolgte Gebäudeeinmessung
- eine "öffentliche Last", die dem Merkmal "lastenfrei" entgegensteht,
- eine tatsächliche oder rechtliche Eigenschaft, für die den Veräußerer keine Pflicht trifft,
- ein verborgener Mangel oder
- eine öffentliche Abgabe i.S.d. § 436 BGB ?

Ist der Grundstückskaufvertrag trotz fehlender Gebäudeeinmessung erfüllt (Kaufpreisfälligkeit)?

10.05.2013 | 10:58

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie haben Recht. Nach § 6 Abs. 3 des Sächsischen Vermessungs- und Katastergesetzes (SächsVermKatG) in der derzeit gültigen Fassung haben Eigentümer von nach dem 24. Juni 1991 neu errichteten Gebäude spätestens zwei Monate nach Abschluss der Massnahme die Aufnahme des veränderten Zustandes in das Liegenschaftskataster auf ihre Kosten zu veranlassen. Hierbei handelt es sich um eine öffentliche Last, der der Verkäufer des Grundstücks offenbar nicht nachgekommen ist. Diese Pflicht trifft den Eigentümer ohne besondere Aufforderung oder Anmahnung der Behörde, er muss von sich aus tätig werden. Öffentliche Abgaben und Lasten im Sinne von § 436 Abs. 2 BGB sind öffentlich-rechtliche Leistungspflichten, die aus dem Grundstück vom jeweiligen Eigentümer zu erfüllen sind (Pammler in: jurisPK-BGB, 6. Aufl. 2012, § 436 BGB , Randnummer 20).(In der Rechtsliteratur ist umstritten, ob die Einmessungspflicht eine "echte" öffentliche Last ist, oder nur "wie" eine öffentliche Last auf dem Grundstück ruht. Auch im letzteren Fall ist sie aber wie eine öffentliche Last zu behandeln.)

Ein lastenfreier Verkauf setzt voraus, dass das EFH bereits eingemessen wurde und die Aufnahme der Einmessung ins Liegenschaftskataster veranlasst wurde.

Es handelt sich aber nicht um eine "tatsächliche oder rechtliche Eigenschaft"; deshalb heißt es auch im Kaufvertrag "andere ... Eigenschaft". Die Pflicht nach § 6 Abs. 3 SächsVermKatG ist keine Eigenschaft, die dem Grundstück anhaftet, sondern es handelt sich um eine rechtliche Verhaltenspflicht des Eigentümers, die an dessen Verhalten anknüpft (z.B. Neuerrichtung eines Gebäudes).

Es handelt sich auch nicht um einen verborgenen Mangel. Sachmangel ist jede dem Käufer nachteilige tatsächliche Abweichung der Ist-Beschaffenheit des Grundstücks von der Soll-Beschaffenheit. Die Pflicht nach § 6 Abs. 3 SächsVermKatG betrifft nicht die tatsächliche Beschaffenheit des Grundstücks. Ein Rechtsmangel ist ein Recht, das ein Dritter in Bezug auf die Sache geltend machen kann; öffentliche Lasten, die nicht ins Grundbich eoingetragen werden können (wie die Einmessungspflicht) sind jedoch kein Rechtsmangel.

Es handelt sich bei der Einmessungspflicht auch nicht um Erschließungskosten oder Anliegerbeiträge im Sinne des § 436 Abs. 1 BGB :

Mit Erschließung ist die Anbindung des Grundstücks an die öffentliche Kanalisation, das Abwasser- und Stromnetz sowie Zufahrtsstraßen gemeint. Anliegerbeiträge sind Beiträge, die auf Grund einer Satzung gezahlt werden müssen, z.B. für die Müllabfuhr. Die Vornahme der Einmesung ist kein "Beitrag".

Wenn das Grundstück nach dem Kaufvertrag "lastenfrei" verkauft wird, dann wird dadurch § 436 Abs. 2 BGB abbedungen, wonach der Verkäufer für nicht in § 436 Abs. 1 BGB aufgezählte "andere" öffentliche Lasten nicht haftet und keine Garantie übernimmt.

Zur vollständigen Erfüllung des Kaufvertrages gehört in diesem Fall, dass Sie der Verkäufer von der Einmessungspflicht freistellt.

Die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung hängt hiervon aber nur dann ab, wenn dies im Kaufvertrag ausdrücklich so vereinbart ist. Ansonsten darf die Kaufpreiszahlung nur dann verweigert werden, wenn der Verkäufer eine sog. Hauptleistungspflicht aus dem Kaufvertrag nicht erfüllt hat. Beim Kaufvertrag ist dies nur die Pflicht des Verkäufers zur Übereignung (Auflassung) und Übergabe (Besitzverschaffung) des Grundstücks. Wegen der Verletzung von Nebenleistungspflichten können Sie dann entweder auf Erfüllung klagen oder nach Maßgabe des §§ 280 ff. BGB Schadenersatz geltend machen. Mit dem Schadenersatz können Sie auch gegen den Kaufpreis aufrechnen, wenn er bezifferbar ist und eine Aufrechnung vertraglich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt ist.

Noch ein Hinweis:

Das Liegenschaftskataster dient insbesondere der Sicherung des Eigentums, der Wahrung der Rechte an Grundstücken und Gebäuden sowie dem Grundstücksverkehr (§ 10 Abs. 6 Satz 2 SächsVermKatG). Damit hat das Gesetz sog. drittschützende Wirkung zu Gunsten des Grundstückseigentümers im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB . Verletzt der Verkäufer mithin das Gesetz vorsätzlich oder fahrlässig, haben Sie - sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind - gegen den Verkäufer wegen des Ihnen aus der Gesetzesverletzung entstehenden Schadens (Vermessungskosten, Verwaltungsgebühr für die Eintragung) einen vom Kaufvertrag unabhängigen gesetzlichen Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Bewertung des Fragestellers 10.05.2013 | 11:04

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