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Grundstückskauf-Frage zu Vertragsklausel


20.12.2005 17:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich plane den Kauf eines Grundstückes. Dazu wurden mir nun vom Notar die Vertragsunterlagen zur Ansicht zugeschickt und aus einem Abschnitt werde ich jedoch einfach nicht schlau. Das Grundstück werde ich über die Aufnahme eines Kredites finanzieren. Hier nun der entsprechende Absatz:

"
.
.
Abteilung II:
--------------
lfd.Nr.1: x.xxx.xxx,xx EUR Grundschuld nebst 12% Zinsen und 2% Nebenleistung einmalig für Lebensversicherungs XY, vollsdtreckbar nach §800 ZPO

Für diese Belastungen treffen die Vertragsbeteiligten folgende Vereinbarungen:

3. Ablösung von Belastungen
---------------------------
Durch den Kaufpreis sollen auch die vom Erwerber nicht übernommenen Grundpfandrechtsbelastungen des Vertragsgegenstandes abgelöst werden.

Zu diesem Zweck wird vereinbart, dass in Höhe der zur Ablösung erforderlichen Beträge der Veräußerer nur Zahlungen an den betreffenden Gläubiger verlangen kann, ohne dass dieser selbst berechtigt wird. Dies gilt entsprechend auch für Ansprüche, die der Veräußerer vom Erwerber gegenüber dessen Kaufpreisdarlehensgebern abgetreten erhält.

Der Löschung der abzulösenden Belastungen wird zugestimmt und der Grundbuchvollzug der Löschung beantragt.
.
."

Bedeutet dies das Grundstück (liegt in Baugebiet) ist mit einer Grundschuld belastet welche der Verkäufer gegenüber seinem Geldgeber (Bank) hat? Wie ist dieser Absatz genau zu verstehen? So klingt es fast als müsste ich (Erwerber) die volle Grundschuld in immerhin Millionenhöhe (Grundstück kostet nur xx.xxx EUR) übernehmen.
Vielen Dank für ein wenig Klarheit in diesem Punkt!

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

die Formulierung ist in der Tat etwas verwirrend.

Das gesamte Grundstück wird sicherlich als Ganzes mit einer Grundschuld belastet sein. Da Sie nun von einem Millionenbetrag sprechen, gehe ich - vorbehaltlich des gesamten Vertragstextes - davon aus, dass Sie nur einen Bruchteil der Gesamtfläche kaufen wollen.

Die "normale" Regelung wäre danach:

Das Kaufobjekt wird lastenfrei übertragen; die Belastungen sind auf Kosten des Verkäufers zu löschen.


Auch sollte im Vertrag geklärt werden, dass die Teilungserklärung vom Verkäufer beizubringen ist (sofern Sie nur einen Bruchteil des Gesamtflache kaufen wollen) und der Verkäufer die Kosten zu tragen hat.

Dass die Zahlung nur an die Gläuber des Verkäufers erfolgen soll, ist nicht zu beanstanden; allerdings vermisse ich insoweit die entsprechende Freistellung durch die Gläuber, was aber auch an anderer Stelle des Vertrages durchaus vereinbart sein kann. Ohne den gesamten Vertrag zu kennen, kann es hier sein, dass der Kaufpreis höher ist, also die derzeit valutierenden Grundschulden, was aber auf jeden Fall nachgefragt werden muss.

Sie müssen darauf bestehen, dass Sie ein lastenfreies Grundstück bekommen.


Sie sehen, dass hier der Vertrag in seiner Gesamtheit geprüft werden muss, da nur die Prüfung dieser Passage so kaum möglich ist. Da dieser Entwurf aber noch in dem Beurkundungstermin vom Notar verlesen wird, sollten Sie sich schon im Vorfeld alle Punkte, die Ihnen klärungsbedürftig erscheinen, genau aufschreiben und den Notar bitte, Ihnen diese zu erklären und ggfs. in Ihnen verständlichen Worten umzuformulieren.

Auch wenn dieses Zeit in Anspruch nimmt, sollten Sie sich dabei keinesfalls unter Zeitdruck setzen lassen, auch wenn es dem Notar (wahrseinlich) nicht gefallen wird; aber dafür wir der bezahlt.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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