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Grundstückskauf DDR-Garagen


20.04.2017 16:19 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Zusammenfassung: Nutzungsverhältnisse an Garagen auf fremdem Grund auf dem früheren DDR-Gebiet sind mittlerweile ohne größere rechtliche Schwierigkeiten fristgemäß kündbar. Die Fristen für Wertersatz an die Nutzer sind ausgelaufen.


Hallo,
ich beabsichtige, ein an mein Grundstück angrenzendes Flurstück zu erwerben. Dieses gehört einer Agrargenossenschaft und ist allerdings mit einer Doppelgarage aus DDR Zeiten bebaut, welche von einem fremden Dritten genutzt wird. Diese haben die Garage voriges Jahr von den ehemaligen Garagen-Eigentümern entgeltlich erworben.
Laut Aussage des Grundstückseigentümers (Agrargenossenschaft) existiert kein Nutzungsvertrag.
Wie verhält es sich, wenn ich nunmehr Eigentümer des Grundstückes werde? Kann ich den (eigentlich nicht vorhandenen ) Pachtvertrag mit den jetzigen Nutzern kündigen, und wenn ja mit welcher Frist?
Geht das Eigentum an der Garage automatisch an mich über? Und können sie eine Entschädigung für die Garage von mir verlangen?
Was muss ich beim Grundstückskauf in dem speziellen Fall beachten?
Vielen Dank.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

"Wie verhält es sich, wenn ich nunmehr Eigentümer des Grundstückes werde? Kann ich den (eigentlich nicht vorhandenen ) Pachtvertrag mit den jetzigen Nutzern kündigen, und wenn ja mit welcher Frist?"

Sofern kein Nutzungsvertrag aus der DDR oder auch kein Pachtvertrag besteht müssen Sie diesen auch nicht kündigen. Wenn hier wider Erwarten doch ein solcher DDR-Nutzungsvertrag bestünde, dann könnte man diesen mittlerweile ganz normal gemäß § 580 a Abs. 1 Ziffer 3 BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Hier gab es früher Schutzvorschriften für den Nutzer aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz, namentlich den § 23 Abs. 6 dieses Gesetzes. Diese Schutzvorschriften sind mittlerweile schon seit einigen Jahren ausgelaufen. Sie könnten also jederzeit und ohne Angabe irgendwelcher Gründe mit der oben genannten Frist kündigen. Es empfiehlt sich aus Gründen der Vorsicht vielleicht auch, zusammen mit der Aufforderung zur Räumung an den Nutzer eine solche Kündigung vorsorglich und ohne Anerkenntnis von Rechtspflichten auszusprechen.

Eine Verpflichtung zum Wertersatz an den Nutzer gibt es ebenfalls seit Jahren gem. § 12 Abs. 2 Schuldrechtsanpassungsgesetz nicht mehr. Im Gegenteil besteht gemäß § 15 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz bei Abbruch innerhalb eines Jahres sogar eine Verpflichtung des Nutzers zur Übernahme der Abbruchkosten zur Hälfte. In Ihrem Fall dürfte das aufgrund des wohl gar nicht bestehenden Nutzungsvertrages aber nicht greifen.


„Geht das Eigentum an der Garage automatisch an mich über?"

Ja.

Nach unserem bürgerlichen Gesetzbuch sind Gebäude auf einem Grundstück gemäß § 94 BGB dessen wesentlicher Bestandteil. Das bedeutet, dass das Eigentum von Grundstück und Gebäude eine untrennbare Einheit bildet. Mit dem Erwerb des Grundstücks werden Sie also automatisch Erwerber des Gebäudes. Ausnahmen davon gab es in den diversen Überleitungsgesetzen zur Situation in der DDR. Bei Garagen galt das oben zitierte Schuldrechtsanpassungsgesetz. Hier war es bei Bestehen eines Nutzungsrechtes so, dass das Eigentum am Gebäude mit Ablauf der Kündigungsfrist an den Grundstückseigentümer zurückfiel. Wenn in unserem Fall wider Erwarten doch ein Nutzungsrecht bestünde dann wäre das auch nach wie vor so. Aufgrund der Aussagen der Verkäuferin ist davon aber nicht auszugehen.


„Und können sie eine Entschädigung für die Garage von mir verlangen?"

Nein, siehe oben.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Ergänzung vom Anwalt 20.04.2017 | 22:43

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre letzte Teilfrage hatte ich zunächst übersehen, deswegen hier noch die folgende Ergänzung:

„Was muss ich beim Grundstückskauf in dem speziellen Fall beachten?"

Besonderheiten gäbe es hier eigentlich nur dann wenn doch ein Nutzungsrecht noch aus der DDR bestünde. Ansonsten sehe ich bei dem Grundstückskauf nach Ihren Angaben keine Auffälligkeiten oder Besonderheiten.


Mit freundlichen Grüßen,

Lars Winkler
Rechtsanwalt
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